ورود دفاتر اسناد رسمی به طرح فروش قسطی مسکن
گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|
در شرایطی که طرح فروش قسطی مسکن با گذشت حدود 2ماه از اجرای آن همچنان مورد استقبال خریداران و فروشندگان قرار نگرفته و حتی به گفته برخی فعالان بخش مسکن شکست هم خورده است، انبوه‌سازان برای فروش واحدهای مسکونی انباشت شده و گذر از موانع اعمال شده از سوی بانک مسکن در طرح مسکن قسطی، آستین‌ها را بالا زده و طرح جدیدی را با محوریت و ضمانت دفاتر اسناد رسمی پیشنهاد داده‌اند.
براساس این طرح، دو محدودیت طرح فروش قسطی مسکن یعنی دریافت کارمزد 2.3درصدی و همچنین تعیین سقف 150میلیون تومانی برای معاملات مسکن از پیش‌رو برداشته شده و پای ضامن جدیدی به فاز خرید و فروش این طرح باز شده است. در صورت اجرای این طرح با توجه به توافق صورت گرفته میان انبوه‌سازان و سازمان ثبت اسناد، انبوه‌ساز و خریدار با حضور در دفاتر اسناد رسمی تعهد می‌دهند که براساس توافق فی‌مابین، واحدی مسکونی را با شرایط ذکرشده در قرارداد معامله کنند و در این میان در صورت عدم پرداخت اقساط از سوی خریدار، دفاتر اسناد رسمی اجراییه‌یی را صادر کرده و بدین شکل از حقوق انبوه‌ساز حمایت می‌کند. در همین ارتباط، رییس انجمن انبوه‌سازان تهران با اشاره به محدودیت‌های طرح فروش مسکن قسطی به «تعادل» می‌گوید: براساس مفاد ارائه شده از سوی بانک مسکن برای اجرای طرح مسکن قسطی، علاوه بر پرداخت کارمزد 2.3درصدی، سقف 150میلیون تومانی برای معاملات در نظر گرفته شده که این محدودیت‌ها موجب شد انبوه‌سازان از این طرح استقبال نکنند.
حسن محتشم می‌افزاید: علاوه بر معایب ذکر شده طرح مسکن قسطی، باتوجه به آنکه این طرح محدود به انبوه‌سازان نیست و هر فروشنده‌یی می‌تواند با مراجعه به بانک از امکانات این طرح استفاده کند، بنابراین انبوه‌سازان برای افزایش حجم معاملات مسکن و همچنین رفع موانع، اجرای برنامه اصلاح‌شده‌یی را در دستور کار قرار دادند.
وی ادامه می‌دهد: براساس طرح جدید انبوه‌سازان که تفاوت‌هایی با طرح فروش مسکن قسطی دارد، خریدار و انبوه ساز با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و ثبت معامله می‌توانند این طرح را بدون ضمانت بانک و همچنین وجود محدودیت سقف برای قرارداد، اجرایی کنند.
به گفته رییس انجمن انبوه‌سازان تهران، براساس توافق صورت گرفته با کانون سردفتران و در چارچوب ضوابط قانونی این طرح قابل اجراست و با توجه به نبود ضمانت بانکی، برای کاهش مشکلات حقوقی و ایجاد ضمانت اجرایی، در صورت عدم پرداخت اقساط از سوی خریدار، دفتر اسناد رسمی برگه اجراییه صادر می‌کند.
محتشم اظهارمی کند: درواقع براساس تعهد خریدار برای پرداخت به موقع اقساط این طرح، دفتر اسناد رسمی به عنوان نماینده قوه قضاییه، درخواست قانونی انبوه‌ساز را برای دریافت اقساط پیگیری می‌کند.
خنثی بودن هر 2 طرح مسکن قسطی
وی بیان می‌کند: باوجود آنکه این طرح تاحدودی محدودیت‌های طرح فروش مسکن قسطی را کاهش می‌دهد اما اجرای هر 2طرح (طرح فروش مسکن قسطی با ضمانت بانک و طرح مسکن قسطی با کمک دفاتر اسناد رسمی) توانایی و پتانسیل خروج مسکن از رکود را ندارند.
این فعال حوزه مسکن با تاکید بر انجام مطالعات برای اجرای طرح فروش مسکن قسطی با ضمانت دفاتر اسناد رسمی می‌گوید: برای اجرای این طرح در ابتدا باید سامانه طرح فروش مسکن قسطی راه‌اندازی شود و پس از آن چارچوب و سازوکار اجرای این طرح به صورت کامل رسانه‌یی شود.
محتشم تصریح می‌کند: انجام معاملات به صورت قسطی از سوی خریدار و فروشنده در سال‌های گذشته نیز صورت می‌گرفت اما حضور دفاتر اسناد رسمی و جدی‌تر شدن حضور قانون در اجرای این طرح، انبوه‌سازان را برای عملیاتی شدن آن تشویق می‌کند.
رییس انجمن انبوه‌سازان تهران با اشاره به مزایای این طرح نسبت به معاملات قسطی صورت گرفته در گذشته می‌گوید: در قراردادهایی که با توافق خریدار و فروشنده برای فروش قسطی صورت می‌گیرد، خریدار چک‌هایی را در اختیار فروشنده قرار می‌داد که در صورت عدم وصول چک، فرآیندی برای برگشت چک و... طی می‌شود که با عملیاتی شدن طرح پیشنهادی انبوه‌سازان و ارائه برگه اجراییه از سوی محضر، امکان انجام تخلف کاهش می‌یابد، زیرا برگه اجراییه از سوی نماینده قانونی قوه قضاییه صادر می‌شود و از لحاظ قانونی اعتبار
بیشتری دارد.
وی ادامه می‌دهد: میزان اقساط و چگونگی سند زدن واحد مسکونی براساس توافق صورت گرفته میان خریدار و انبوه‌ساز انجام می‌شود و محدودیتی در این زمینه وجود ندارد.
رفع موانع طرح فروش مسکن قسطی
علاوه بر محتشم، دبیر کانون انبوه‌سازان نیز درباره طرح پیشنهادی انبوه‌سازان اظهار می‌کند: هدف این است که هر متقاضی در هر نقطه از کشور با هر بضاعتی بتواند مسکن قسطی خریداری کند اما شرایط تعیین شده از سوی بانک مسکن این اجازه را نمی‌دهد.
فرشید پورحاجت می‌افزاید: در بعضی از نقاط کشور ۱۵۰میلیون تومان برای یک واحد مسکونی زیاد است اما در بسیاری شهرها ازجمله تهران قابلیت پوشش تمام مبلغ مسکن را ندارد، درخواست انبوه‌سازان از ابتدا این بود که بانک مسکن سقف ۱۵۰میلیون تومان را بردارد؛ چراکه بانک هیچ منابعی را وارد این طرح نمی‌کند اما مسوولان بانک به دلایلی که با توجه به مشکلات خودشان می‌تواند قانع‌کننده باشد، با حذف سقف و افزایش مدت بازپرداخت مخالفت کردند.
وی ادامه می‌دهد: به همین دلیل بخش خصوصی برنامه‌یی را برای کمک به خروج از رکود مسکن در حد و توان و پتانسیل خود طراحی کرد و برهمین اساس چارچوبی را برای فروش اقساطی مسکن برای ایجاد تضامین لازم بین خریدار و فروشنده در دفاتر اسناد رسمی بدون مداخله بانک در نظر می‌گیرد.
به گفته پورحاجت، این چارچوب در حال مطالعه است و با راه‌اندازی سامانه فروش اقساطی که در آینده نزدیک رونمایی می‌شود وارد فاز اجرایی خواهد شد.
با توجه به این شرایط دبیر کانون انبوه‌سازان می‌گوید: بانک مسکن از ابتدا اعلام کرد قرار است ۱۵۰میلیون تومان تضمین دین صورت دهد؛ در حالی که حدود ۴۰میلیون تومان از این مبلغ در محاسبات آنها مربوط به نرخ سود متناسب با تورم و کارمزد ۵درصد بانک است، یعنی عملا میزان خرید دینی که به صورت واقعی می‌دهند ۱۱۰میلیون است که با سود می‌شود ۱۵۰میلیون تومان، البته به شرطی که واحدی که قرار است فروش قسطی شود ارزش ۱۱۰ میلیون را داشته باشد و وام ۸۰درصد قیمت ملک را
پوشش می‌دهد.
پورحاجت با ابراز ناخرسندی از مکانیسم در نظر گرفته شده برای طرح فروش اقساطی اظهار می‌کند: به نظر انبوه‌سازان، این مبلغ برای قشر متوسط و بالاست که عملا با ۱۱۰میلیون تومان استقبال چندانی از طرف سازنده‌ها و خریداران نشد.
