مالیاتی با 4 چالش بزرگ
همواره مسوولان در زمان رکود بازار مسکن به دنبال ارائه راهکارهای جدی برای تحریک و جلوگیری از تحرکات سودا گرانه و سودهای نامتعارف هستند. حال به نظر می‌رسد، بخشنامه سازمان امور مالیاتی طبق ماده 77 اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم، درآمدهای اشخاص نیز در ادامه روند رونق‌دهی بازار مسکن باشد.
این مصوبه که باهدف محسوب کردن ساختوساز به عنوان شغل درآمدزا در سال‌های پیشین به تصویب مجلس رسیده بود، بخشی از آن حاکی است که فروش آپارتمان‌های زیر سه سال ساخت را مشمول مالیات فروش کردند، یعنی از این به بعد خرید و فروش آپارتمان‌های زیر 3 سال شامل مالیات خواهد شد. بر اساس این مصوبه، فعالیت سازندگان مسکن که در نهایت با انجام آخرین حلقه یعنی فروش، تکمیل می‌شود، تحت شرایطی مشمول مالیات نیمه سنگین می‌شود. نیمه سنگین از آن جهت که تولید‌کننده در کشور ما به خصوص در بخش ساخت مسکن با چالش‌ها و بروکراسی‌های نقدی و غیر نقدی بالایی روبه‌روست. جدای از هزینه‌های مجوز ساخت، بیمه کارگران، رشد مقطعی کالاهای وارداتی به لحاظ تنش در ارز، افزایش قیمت کارگران و مصالح ساختمانی داخل کشور، عوارض‌های مختلف شهرداری و مالیات‌های عدیده و... روبه‌روست. به هر حال در پی بخشنامه شدن ماده 77 اصلاحی قانون مالیات مقررشده درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان در شهرهای بالای ۱۰۰هزار نفر مشمول مالیات علی‌الحساب ۱۰درصدی شود. حال این مورد در چند روز گذشته در بین فعالان ساختمانی و مراجعه‌کنندگان بازار مصرفی مسکن به مبحث
مهمی تبدیل شده است. اگرچه همواره بخش خصوصی از قانون تبعیت کرده اما به نظر می‌رسد این بخشنامه جدید که پیش‌تر از سوی انبوه‌سازان مورد انتقاد قرار گرفته بود از سوی بخش‌های فعالان و واسطه‌گران بازار مسکن به دلیل افزایش قیمت مسکن و کاهش معاملات قابل‌پذیرش نباشد. جدای از مباحث انتقادی، اشکالات و نواقص ماده 77 قانون اصلاحی مالیات‌های مستقیم نشان می‌دهد ساختار فعلی مالیات، ساخت و فروش مسکن دارای 4 مشکل اساسی در بخش فنی و اقتصادی است که در صورت عدم‌اصلاح تبدیل به یک مبحث ضد رونقی مسکن شده و سرمایه‌گذاران ساختمانی بازار ساختوساز را رها کرده و در نهایت موجب افزایش قیمت‌ها می‌شود.
مهم‌ترین اشکال فرمول جدید مالیات ساخت و فروش مسکن، زمان سنجی نامناسب اجرایی است. متاسفانه در حال حاضر بازار مسکن دچار رکود سنگین شده که به نظر می‌رسد با جوی روانی ایجادشده توسط نرخ 10 درصدی مالیات این رکود پرحاشیه‌تر و دامنه‌دارتر شود. روند سقوط آزاد ساختوساز که از نیمه سال 92 شروع‌شده بود، در اواخر سال گذشته تقریبا متوقف شد و در بهار امسال، پرداخت تسهیلات سه‌رقمی ساخت مسکن آن‌هم بدون نیاز به سپرده‌گذاری، باعث شد حجم صدور پروانه ساختمانی در برخی شهرها ازجمله تهران، با رشد نسبی روبرو شود؛ اما با تغییر ناگهانی و شدید پایه و مبلغ مالیات ساخت و فروش مسکن، این موضوع در نقش یک چاله جدید هزینه‌ای، ممکن است سبب خروج دوباره سرمایه‌گذاران از بازار ساختوساز شود.
اشکال دوم که اهمیت آن کمتر از اشکال اول نیست، خروج سازندگان از بازار ساختوساز است بر اساس اعلام آمارهای بانک مرکزی، صدور پروانه‌های ساختوساز در طی سال‌های اخیر به‌شدت منفی بوده و این مورد باعث شده بازار ساختمان بخش اعظمی از متخصصین خود را از دست بدهد. خروج این عده و حضور آنها در بازارهایی مانند بانک و ارز شده بنابراین به‌جای حمایت و ارائه مشوق به سازنده‌های واقعی با سنگ‌های ریز و درشت آنها را از جایگاه فعالیت صنفی خود دور کرده و بازار ساخت را به دست غیرحرفه‌یی‌ها سپرده‌ایم تا بار دیگر شاهد نوسانات، سیاه‌بازی‌ها و احتکارهای بیشتر در بخش مسکن باشیم.
اشکال سوم ناشی از شکل کلی قانون فوق است و نشان از ارائه مجوز نامریی به احتکار و خالی گذاشتن واحدهای مسکونی نوساز از جانب بساز و بفروش‌ها است. معافیت سازنده‌های غیرحرفه‌یی در پرداخت مالیات ساخت و فروش از سال چهارم پایان کار ساختمان، باعث می‌شود این نوع سازنده‌ها به‌جای تعجیل در عرضه ساختمان‌های تازه‌ساز خود به بازار مصرف، کاشانه‌ها را برای سه سال روانه بازار خانه‌های خالی کنند تا در میان‌مدت، هم از سود حاصل از افزایش تدریجی قیمت مسکن، نفع ببرند و هم از پرداخت مالیات 10درصدی خلاص شوند.
اشکال چهارم این مالیات نیز نحوه شمولیت واحدهای نوساز است. در متن آیین‌نامه اجرایی ماده 77 قانون اصلاحی مالیات‌های مستقیم آمده است: فروش آپارتمان‌های زیر سه‌سال ساخت مشمول این مالیات فروش است از آنجا که این نحوه دریافت مالیات، پروژه‌های ساختمانی سال‌های گذشته را مشمول می‌شود، باعث اختلال در برنامه‌ریزی‌های از قبل انجام‌شده توسط سازنده‌هایی که با استناد به قانون قبلی، سرمایه‌گذاری کرده‌اند، می‌شود. به‌هرحال باوجود چهار چالش بزرگ در اجرای این بخشنامه به نظر می‌رسد مسوولان فقط به یک موضوع یعنی افزایش مقطعی معاملات به دلیل هجوم مردم برای عدم گران‌تر شدن کالای مصرفی توجه دارند. و به موارد مهم و چالش‌های پیش روی سازندگان بی‌توجه بوده در برابر انتقادهای مستقیم بخش خصوصی واکنش‌هایی مانند فرار مالیاتی را ابراز می‌کنند درحالی که بخش خصوصی همواره مالیات خود را تمام‌کمال برای پیشرفت جامعه و پوشش بخشی از هزینه‌ها کلان دولت پرداخت کرده است. حال به نظر می‌رسد مسوولان باید نگاه جامع‌تری به اثرگذاری کوتاه‌مدت و بلندمدت بخش‌نامه‌های اجرایی مانند ماده 77 داشته باشند. همانطور که قبلا ذکر شد شاید این بخشنامه بتواند در مدت بسیار کوتاه بخش مسکن را از رکود نسبی نجات دهد اما بدون تردید این نجات به‌سلامت وضعیت مسکن نخواهد انجامید. زیرا به‌واسطه این معاملات 10 درصدی بخش مسکن وارد فاز حبابی شده و در آن صورت نمی‌توانیم جلوی رشد حباب گونه ان را بگیریم و مطمئن بزرگ‌ترین متضرر دوران قبل و بعد از رشد حباب گونه مسکن اقشار مصرف‌کننده خواهند بود.
