ویروس امریکایی مسکن در چین

گروه راه و شهرسازی مجید اعزازی

همزمان با افزایش چشمگیر رونق بازار مسکن در شهرهای بزرگ چین، نگرانی‌ها درباره افزایش بدهی خانوارهای چینی به سیستم بانکی این کشور و در پی آن سقوط اقتصاد چین تشدید شده است. در حالی که طی سه ماهه نخست سال جاری میلادی، رشد دومین اقتصاد جهان به واسطه رونق بازار املاک لوکس در شهرهای بزرگی همچون هنگ‌کنگ فراتر از پیش‌بینی‌ها به 6.9‌درصد رسید، برخی موسسه‌های اعتبارسنجی همچون مودیز با کاهش رتبه اعتباری چین، نسبت به عواقب افزایش بدهی‌های این کشور هشدار دادند. برخی تحلیلگران بین‌المللی معتقدند، ‌‌شرایطی که بازار مسکن چین برای اقتصاد این کشور ایجاد کرده است، مشابه شرایطی است که بازار مسکن امریکا و سیستم بانکی آن در سال 2008 برای اقتصاد اول جهان فراهم کرده بود.

بر اساس گزارش سالانه موسسه «کریستی اینترنشنال ریئل استیت»، سال گذشته بازار املاک لوکس در تعداد معاملات به رکوردهای جدیدی دست یافت و قیمت‌ها به بالاترین سطح خود رسیدند، به گونه‌یی که برای نخستین بار در تاریخ، 10 معامله بزرگ املاک مسکونی گزارش شده در جهان، همگی بالای 100میلیون دلار بودند و در مجموع بیش از 1.3 میلیارد دلار ملک فروخته شد. هنگ‌کنگ که عنوان برترین بازار املاک لوکس جهان را به نام خود ثبت کرده است، برای نخستین‌بار در تاریخ گزارش‌دهی موسسه کریستی، بازار ملک لندن را تحت تاثیر قرار داده است. تورنتو اما بار دیگر داغ‌ترین بازار در ماین بازارهای لوکس بالای یک میلیون دلار هست. بر اساس گزارش کریستی، بازار ملک همچنان جریان‌های سرمایه‌یی قدرتمند را به سوی خود جذب می‌کند، اما نااطمینانی‌های منطقه‌یی از جذابیت سرمایه‌گذاری در برخی بازارهای ملک نسبت به برخی دیگر از بازارهای مسکن کاسته است و در برخی موارد نیز نسبت به برخی بازارهای موازی و جایگزین دچار افت جذابیت شده است.

این گزارش نشان می‌دهد که فروش املاک بالای یک میلیون دلار در سراسر جهان سالانه یک‌ درصد رشد یافته است، اما بازار املاک لوکس از زمانی که بازارهای جهانی سهام در اوایل سال 2017 دچار رشد ناگهانی قیمت شدند و نااطمینانی‌های سیاسی بروز یافت، یک روند تعدیل‌کننده و صعودی را نشان می‌دهد. بررسی 24 بازار ملک طی سال 2016 حاکی است، قیمت املاک لوکس روند صعودی اما کند دارند، به‌طوری که آمارهای سال 2016 تنها 2‌درصد افزایش در قیمت‌های را نشان می‌دهند. روندی که در سال 2017 ادامه دارد.

این گزارش همچنین تعدادی از بازارهای مسکن مانند واشنگتن دی‌سی، منطقه دریاچه تاهو در ایالات متحده امریکا، مراکش، بلیز و باهاماس را برجسته کرده است. برخلاف اینکه مناطق یاد شده در بازارهای املاک لوکس واقع شده‌اند، اما بررسی‌ها از نوسان اندک در قیمت املاک این بازارها حکایت می‌کند.

رشد 36.2‌درصد قیمت در گوانگجو

آخرین شاخص قیمت جهانی نشان می‌دهد که قیمت املاک لوکس در شهرهای پیشرفته جهان تا 4.3‌درصد در 12ماهه منتهی به مارس 2017 با پیشگامی شهرهای چین افزایش یافته است.

در این مدت پرقدرت‌ترین رشد قیمت‌ها در گوانگجو اتفاق افتاد. جایی که رشد قیمت‌ها 36.2‌درصد بیشتر از مارس 2016 بوده است. در همین حال شاخص قیمت «فرنک نایت» نشان می‌دهد که قیمت‌ها در کانون‌های فناوری جهان در قیاس با مراکز مالی دنیا رشد بیشتری داشته‌اند.

بیجینگ و شانگهای نیز شاهد رشد قیمتی بالایی به‌طور متوسط 26.3 درصد بودند، اما این شاخص می‌گوید که قیمت‌ها در گوانگجو از سطحی پایین‌تر در حال رشد هستند و دسترسی به املاک ذخیره سخت‌تر است. این گزارش اضافه می‌کند که تصمیم‌سازان این شهر برای ایجاد محدودیت در بازار مسکن با هدف آرام کردن آن بسیار کند عمل کرده‌اند.

اگر چه جهان در حال حاضر، در شرایط تغییرات پی در پی سیاسی و اقتصادی قرار دارد، اما درجه‌یی از جریان‌های امن سرمایه‌گذاری در بازارهای املاک لوکس را شاهد هستیم، به گونه‌یی که برگشت به وضعیت بهتر شاخص قیمت در این فصل به‌طور چشمگیری تحت تاثیر افزایش سهم شهرهای چین در معاملات ملک است که منجر به کسب رتبه برتر شده است.

سایر شهرها مانند سئول با افزایش 17.6درصدی، استکهلم با 10.7درصد، برلین با 8.7‌درصد و ملبورن با 8.6‌درصد رشد پرقدرت قیمت را تجربه می‌کنند. شهرهایی که همگی پذیرای شاخه‌های کسب و کارهای مبتنی بر فناوری هستند.

رشد قیمت در دره‌های سیلیکونی

این گزارش می‌گوید که مراکز مالی تثبیت شده جهان رشد کمتر قیمت مسکن را تجربه می‌کنند که به‌طور متوسط 3.2‌درصد است. این در حالی است که رشد قیمت مسکن در کانون‌های فناوری‌های نوظهور تا 7.4‌درصد طی 12ماهه اخیر بوده است. اگر چه قیمت املاک لوکس لندن از ابتدای سال جاری تا مارس به 6.4‌درصد افت کرد، اما رشد فصلی آن تا بالاترین میزان از ماه مه ‌سال 2016 افزایش یافته است. از این رو این گزارش اظهار می‌کند که این شهر در حال ورود به دوره تثبیت است.

شهرهای آسیایی نیز رشد بیشتر قیمت املاک لوکس را ثبت کرده‌اند و قیمت‌ها در شهرهای کلیدی این قاره از جمله رشد 5.3درصدی در هنگ‌کنگ و 4درصدی در سنگاپور رو به افزایش بوده است.

دو شهر جدید سن‌پترزبورگ و استانبول به این شاخص اضافه شده‌اند. در سن‌پترزبورگ قیمت‌ها تا 2.1‌درصد به‌طور سالانه کاهش یافته است و در استانبول افت قیمت‌ها 8.3‌درصد بوده که بیشترین افت قیمت در این شاخص بوده است.

سایر شهرها افت قیمت املاک را تجربه کردند از جمله مسکو با 7.3درصد، زوریخ 7درصد، لندن 6.4‌درصد و تایپه 6.3درصد. قیمت‌ها در رم ثابت بوده و در میلان 0.9‌درصد کاهش را داشته است.

در وین و ژنو 2‌درصد کاهش، دهلی2.6‌درصد و در نایروبی 2.7 درصد.

جذابیت هنگ‌ کنگ برای چینی‌ها

در همین حال، تازه‌ترین تحلیل‌ها نشان می‌دهد که تقاضای ملک در هنگ‌کنگ از سوی خریداران سرزمین اصلی چین با وجود نرخ‌های بالاتر مالیات بر املاک افزایش یافته است.

به نظر می‌رسد، نظارت‌های شدید‌تر روی توسعه مناطق مسکونی در زنجیره‌یی از شهرهای واقع در سرزمین اصلی چین، سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات را به سوی هنگ‌کنگ سوق داده است. نظرسنجی شرکت «فرنک نایت» این مساله را تایید می‌کند. 42‌درصد از پاسخگویان به این نظرسنجی گفته‌اند که تقاضا از سوی ساکنان سرزمین اصلی در ماه مارس درحالی که دولت چین در ژانویه قانون جدیدی برای کنترل سرمایه‌ها را تصویب کرد، افزایش یافته است.

این نظرسنجی همچنین نشان می‌دهد که 91‌درصد از پاسخگویان قیمت‌های بالاتر در ماه مارس را گزارش کرده‌اند که از زمان آغاز این سلسله نظرسنجی‌ها در مارس 2015 بیشترین رشد قیمت بوده است. درحالی که 44‌درصد از پاسخگویان افزایش در قولنامه‌های فروش طی ماه گذشته را تایید کرده‌اند.

رشد بیش از انتظار در 3 ماهه نخست ۲۰۱۷

آن طور که خبرگزاری‌های بین‌المللی گزارش داده‌اند، اقتصاد چین در 3ماهه نخست سال ۲۰۱۷ رشد 9/6 درصدی را تجربه کرد که نسبت به میزان مورد انتظار تا حدودی بالاتر است. ازجمله دلایل افزایش رشد اقتصادی چین، بهبود سرمایه‌گذاری‌های دولت این کشور بر زیرساخت‌ها و بروز نشانه‌های داغ شدن بازار مسکن این کشور است. پیش‌تر و در نظرسنجی رویترز از کارشناسان اقتصادی، رشد اقتصادی چین در 3ماهه نخست سال جاری 8/6‌ درصد پیش‌بینی شده بود که برابر با رشد اقتصادی این کشور در 3ماهه پایانی سال ۲۰۱۶ بود.

این رشد اقتصادی نسبتا قوی می‌تواند خبر خوشی برای اقتصاد جهانی باشد اما نکته‌یی که باید به آن توجه کرد، این است که دولت چین همچنان برای تحریک اقتصاد این کشور به ‌شدت به سیاست‌های تحریک اقتصادی وابسته بوده و همچنان از مولدهای اقتصادی قدیمی به عنوان پیشران استفاده کرده و اقدامات کافی برای کاهش ریسک افزایش شدید بدهی‌های خود انجام نمی‌دهد.

از سوی دیگر، وام‌های معوقه چین با شیب تندی به 40‌درصد تولید ناخالص داخلی چین(GDP) افزایش یافته است اما تحلیلگران از عاقبت این مساله نگران و معتقدند که این مساله می‌تواند بحران را در دنیای وسیع‌تر تحریک کند.

بدهی خانوارهای چینی تا حد هشداردهنده‌یی همگام با رشد قیمت املاک و مستغلات افزایش یافته است. به گفته تحلیلگران، ریسک فزاینده نزولی شدن بازار ملک می‌تواند منجر به ویرانی دومین اقتصاد جهان شود.

جهش قیمت املاک در شهرهای بزرگ چین در سال‌های اخیر منجر به افزایش ناگهانی ثروت خانوارهای چینی شده است. از این رو اینک بدهی خانوارها در دومین اقتصاد جهان از 28‌درصد تولید ناخالص داخلی به بیش از 40‌درصد آن طی 5 ساله اخیر جهش یافته است.

سهم وام خانوارهای چینی نسبت به کل تسهیلات در فصل سوم سال 2016 به رقم 67.5‌ درصد رسید که بیش از دو برابر سهم سال قبل از آن بود.

درحالی که نسبت بدهی خانوارهای چینی هنوز کمتر از نسبت بدهی خانوار در کشورهای پیشرفته مانند ایالات متحده امریکا(نزدیک به 80‌درصد تولید ناخالص داخلی) و ژاپن (بیش از 60 درصد) است اما از نسبت بدهی خانوارها در اقتصادهای نوظهور مانند برزیل و هند پیشی گرفته است و اگر با همین روند رشد یابد تا چند سال آینده به 70‌درصد تولید ناخالص داخلی افزایش خواهد یافت.

حزب حاکم کمونیست رشد اقتصادی 6.5 ‌درصد را برای سال 2017 هدف‌گذاری کرده است و این کشور در مسیر دستیابی به این هدف تا حدی به دلیل هیجان حاکم بر بازار املاک و مستغلات در شهرهای عمده همچنین جاری بودن سیل وام‌های ارزان قرار دارد. اما تداوم اعطای وام و اعتباردهی در چنین سطحی منجر به ایجاد«ریسک‌های پایدار»ی می‌شود که می‌تواند یک «راهبرد خود مخرب» باشد.

کاهش رتبه اعتباری چین

بر همین اساس حدود دو هفته پیش موسسه مودیز رتبه اعتباری چین را از «A1» به «A3» کاهش و از احتمال افزایش کلی بدهی گسترده اقتصادی و بروز مشکل در مسیر امور مالی این کشور خبر داد. چین در چند سال گذشته با مخاطرات افزایش بدهی مواجه بود. حجم کلی بدهی چین از 160درصد تولید ناخالص داخلی در سال 2008 تا پایان سال 2016 به 260درصد از تولید ناخالص داخلی می‌رسد. در همین حال به گزارش صندوق بین‌المللی پول، بدهی خارجی چین طبق استانداردهای جهانی در سطح پایینی قرار دارد و حدود 12درصد از تولید ناخالص داخلی این کشور را تشکیل می‌دهد و از این رو کاهش رتبه بدهی چین توسط موسسه مودیز چندان اختلالی در روند اقتصادی این کشور ایجاد نمی‌کند؛ دست‌کم نه آن اندازه‌یی که کشورهای وابسته به بودجه خارجی در صورت مواجهه با چنین مساله‌یی دچار مشکل می‌شدند!

مشاهده صفحات روزنامه