بازار پر تلاطم مسکن کی به آرامش می‌رسد؟
بازار مسکن این روزها تبدیل به بزرگ‌ترین دغدغه مردم شده و بسیاری از مستاجران نگران وضعیت نابسامان اجاره مسکن هستند. افزایش نجومی نرخ‌های اجاره و نایاب شدن رهن کامل واحدهای مسکونی از جمله مشکلات این حوزه محسوب می‌شود.
براساس این گزارش وجود 2 میلیون واحدمسکونی خالی در کشور تا به امروز بهانه دولتی‌ها برای سرپوش گذاشتن افزایش نرخ‌های اجاره در کشور است اما بخش عمده‌یی از این واحدهای خالی برای اعیان نشین‌ها است که عرضه آن به بازار نمی‌تواند دردی از مشکلات مستاجران را دوا کند.
بر این اساس اجاره‌بهای مسکن همواره تابعی از نرخ تورم و میزان رشد قیمت مسکن است؛ به این صورت که هزینه اجاره‌نشینی در بازه این دو نرخ، نوسان می‌کند؛ روند دو دهه گذشته نوسانات اجاره‌بها نشان می‌دهد در سال‌های جهش قیمت مسکن، اجاره‌بها نیز دچار جهش شده است؛ از جمله در سال 86 که همزمان با جهش 86 درصدی قیمت مسکن، اجاره‌بها در تهران نزدیک 40 درصد افزایش پیدا کرد؛ اما هم‌اکنون، ریزنوسان 5 درصدی قیمت مسکن در سال 95 از یکسو و همچنین روند کاهنده نرخ تورم به زیر 10 درصد از سوی دیگر، باعث شده میزان رشد هزینه اجاره‌نشینی به کمتر از 5 درصد برسد.
افزایش 45 درصدی نرخ‌های اجاره غیرمنطقی است
کیان‌پور با اشاره به اینکه انتظار ما از بازار اجاره مسکن این است که رشد قیمت‌ها تک رقمی باشد گفت: در مناطق مرکزی شهر و مناطق با کیفیت بهتر از نظر شهرسازی، تا 45 درصد افزایش نرخ اجاره‌بها را داشتیم که کاملا غیرمنطقی است.
وی در ادامه افزود: در حال حاضر نرخ اجاره‌بها به گونه‌یی افزایش یافته که حداکثر هزینه خانوارها را در ماه به خود اختصاص می‌دهد.
نایب‌رییس کمیسیون عمران مجلس افزود: دولت باید کیفیت زندگی خانوارها را بالا ببرد و با هر موردی که مشکلات عدیده‌یی ایجاد می‌کند باید برخورد شود.
کیان‌پور با اشاره به اینکه باید مشوق‌های مالیاتی پررنگ‌تر شود گفت: می‌بایست به مالکانی که نرخ‌های اجاره خود را براساس نرخ تورم و نه بیشتر افزایش می‌دهند مشوق مالیاتی اختصاص داده شود.
وی افزود: معافیت‌های مالیاتی خود می‌تواند انگیزه مالکان و صاحب‌خانه‌ها را برای کاهش نرخ‌های اجاره چندین برابر کند.
کاهش سودبانکی مهم‌ترین دلیل افزایش قیمت اجاره
حسام عقبایی گفت: اصلی‌ترین شاخص‌های تعیین اجاره‌بها در تمام دنیا و حتی کشور ما قیمت مسکن است.
وی در ادامه افزود: از آنجایی که قیمت مسکن از سال ۹۲ افزایش نداشته قاعدتا براساس فرمول اقتصادی، اجاره‌بها نباید افزایش پیدا کند اما از سال ۹۲ به بعد با وجود اینکه قیمت مسکن افزایش نداشته، ولی اجاره‌بها هر چند کم در سال‌های قبل هم افزایش پیدا کرده است.
رییس اتحادیه مشاوران املاک کشوری افزود: نرخ تورم، کاهش سود بانکی، ورود مالکان حرفه‌یی و اجاره داری خود از مهم‌ترین دلایل افزایش نرخ اجاره در کشور است. بر اساس این گزارش رکورد کمترین رشد اجاره‌بها، پس از 11 سال، در کارنامه بازار مسکن در سال 95 ثبت شد. میانگین اجاره‌بها سال 95 واحدهای مسکونی در تهران، تحت‌تاثیر 5 مولفه ثبات‌ساز، 2 درصد افزایش یافت. هزینه اجاره‌نشینی در فاصله سال‌های 84 تا 92، بطور متوسط سالانه 20 درصد رشد پیدا کرد؛ اما از سال 93، مسیر نوسانات اجاره‌بها با چرخش روبرو شد. رکود مسکن و کنترل تورم، مهم‌ترین عوامل مهار رشد اجاره‌بها محسوب می‌شود البته پارسال، وزن بالای اجاره ماهانه در برابر رهن، اثر آرامش نسبی اجاره‌بها را برای مستاجران کمرنگ کرد.
بر این اساس یک چرخش در مسیر نوسانات اجاره‌بهای سال 95 در بازار مسکن شهر تهران، باعث شد ضمن ثبت رکورد 11 ساله کمترین رشد در هزینه اجاره‌نشینی، چالش اصلی و قدیمی مستاجرها به حاشیه رود؛ بررسی‌ها از کارنامه یک سال 95 بازار اجاره مسکن حاکی است: متوسط اجاره‌بهای آپارتمان‌های اجاره‌یی در پایتخت، بعد از یک دهه رشد متوسط 20 درصد، سال گذشته تحت تاثیر پنوسان تک‌رقمی برای دومین سال پیاپی، باسقوط نرخ رشد مواجه شد. آمارهای دفتر اقتصاد مسکن از سامانه رهگیری معاملات اجاره، براساس اجاره‌نامه‌های تنظیم شده در بنگاه‌های املاک نشان می‌دهد: پارسال میانگین بهای اجاره واحد مسکونی در مناطق 22 گانه پایتخت، 2 درصد نسبت به سال 94 افزایش یافت بطوری که متوسط اجاره ماهانه یک آپارتمان با مساحت 100 مترمربع (بدون دریافت پول پیش)، از 2 میلیون و 290 هزار تومان به 2 میلیون و 340 هزار تومان رسید. سال 94، برای نخستین بار نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن، با رشد تک‌رقمی 7/ 9 درصد روبرو شد و سال گذشته، تداوم شیب منفی نرخ رشد، دامنه افزایش را به 2 درصد محدود کرد.
نرخ اجاره‌بها باید متناسب با درآمد افراد باشد
مظاهریان معاون وزیر راه وشهرسازی در خصوص وضعیت کنونی بازار اجاره مسکن خبرنگار مسکن اظهار داشت: اجاره‌نشینی به خانوارها کمک می‌کند تا به جای صرف هزینه‌های هنگفت برای خرید خانه در سال‌های اولیه زندگی، با هزینه کمتر، مسکن اجاره‌یی تهیه کنند و طبق آمار سرشماری سال ۹۵، میزان اجاره‌نشینان به 36.8درصد رسیده است که در مناطق شهری رقم قابل توجهی است.
وی افزود: در خصوص اجاره نشینی نکته مهم، بحث نرخ اجاره‌بهاست که باید متناسب با درآمد افراد باشد و در آن صورت ثبات بر بازار حاکم می‌شود.
مظاهریان در پاسخ به این سوال که نرخ اجاره‌بها چگونه تعیین می‌شود گفت: اجاره‌بها معمولا بر مبنای تورم سالانه افزایش پیدا می‌کند، همچنین قیمت ملک و نرخ بهره بانکی از مواردی است که بر میزان اجاره‌بها تاثیرگذار هستند.
امیدی به رونق بازار مسکن نیست
بر اساس این گزارش بر خلاف آمارهای ارائه شده که نشان‌دهنده بهبود وضعیت بازار مسکن است صدیف بدری سخنگوی کمیسیون عمران مجلس با اشاره به اینکه امیدی برای رونق بازار مسکن نیست گفت: اصلی‌ترین عامل رونق در بازار مسکن رونق اقتصادی کشور است که تا به امروز این اتفاق نیفتاده است. وی در ادامه افزود: در صورتی که رونق اقتصادی به کشور باز گردد بیشترین اثر خود را در حوزه مسکن نشان می‌دهد.
بدری یادآور شد: در حال حاضر هیچ یک از اقدامات دولت از جمله صندوق پس انداز یکم یا پرداخت تسهیلات نتوانسته است رونق را به بازار مسکن بازگرداند.
براساس این گزارش دولت دوازدهم باید هرچه سریع‌تر برنامه خود را برای بهبود وضعیت بازار پر تلاطم مسکن ارائه کند. در حال حاضر با ادغام وزارت راه وشهرسازی دولت تمامی برنامه‌های خود را روی بخش حمل ونقل متمرکز کرده است و تا به امروز نتوانسته طرح‌هایی را که اعلام کرده از جمله مسکن اجتماعی و مسکن استیجاری به سرانجام برساند. امید است که دولت دوازدهم بتواند این طرح‌های خوابیده را به مرحله اجرایی شدن برساند.
