اوراق سلف و پروژه، دو راهکار خانه‌دار کردن مردم
گروه بورس امیرحسین مرادی‌فخر
مسکن، اصلی‌ترین نیاز انسان بعد از خوراک و پوشاک به‌شمار می‌رود، بسیاری از جامعه‌شناسان و روان‌شناسان تامین مسکن را در زمره نیازهای زیستی اولیه برای انسان می‌دانند بطوری که فعالیت در راستای رسیدن به نیازهایی مانند احساس تعلق، احترام و شناخت از خود در گرو رسیدن به نیازهای اولیه است. در واقع داشتن سرپناه و احساس امنیت در برابر ریسک بی‌خانه ماندن همواره به عنوان یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های انسان مطرح بوده است؛ چه از زمانی که انسان از غار و سرپناه‌های طبیعی استفاده می‌کرده چه اکنون که در خانه‌های مستحکم ساخته نوع بشر زیست می‌کند، همواره وجود سرپناه به عنوان یک نیاز اساسی مطرح بوده است. اما با توسعه زندگی شهری، نوع مسکن یا همان سرپناه مردم نیز تغییر کرد؛ درواقع تعداد زیاد شهروندان نمی‌توانستند مانند یک کشاورز محل کار و زندگی خود را در کنار هم بسازند. رفته‌رفته با توسعه هر چه بیشتر زندگی شهری و مهاجرت از روستاها به شهرها و افزایش شغل‌های خدماتی نیاز به مسکن در شهرها نیز گسترش یافت. از سوی دیگر افزایش روزافزون جمعیت به واسطه رشد دانش پزشکی و جلوگیری از مرگ و میر نیز، تامین مسکن را سخت‌تر از گذشته کرد. در این میان ساخت مسکن رفته رفته از حالت شخصی‌سازی به سمت انبوه‌سازی حرکت کرد، بطوری که در گذشته مردم فقط به فکر خرید یک زمین و ساخت مسکن برای خود بودند، اما اکنون عده زیادی در بخش خصوصی به عنوان سازنده مسکن در قالب شرکت‌های ساختمانی و همچنین به قول معروف بساز و فروش در این حوزه فعالیت دارند. به عبارتی تهیه و ساخت مسکن به عنوان یک شغل در جامعه امروز وجود دارد.
در این میان تعداد زیادی از مردم یکی از اصلی‌ترین نیازهای خود یعنی داشتن مسکن را از طریق اجاره تامین می‌کنند؛ طبق آمار حاصل شده از سرشماری سال 95 بیش از 30 درصد مردم ایران در منازل استیجاری زندگی می‌کنند که این یعنی متقاضیان واقعی مسکن در کشور حدود 24 میلیون نفر هستند.
این در حالی است که بنا به اعلام مرکز آمار تعداد خانه‌های خالی در کشور حدود 2 میلیون و 500 هزار واحد است. یعنی در عین اینکه 24 میلیون نفر از مردم کشور اجاره‌نشین هستند اما علاوه بر خانه‌هایی که این افراد در آنها ساکن هستند، 2 و نیم میلیون واحد دیگر نیز در صف اجاره و فروش قرار دارد.
به هر صورت از این اعداد و ارقام این طور برمیآید که در حال حاضر در بازار مسکن حدود 25 میلیون نفر متقاضی خرید مسکن هستند، اما شرایط ساختوساز نیز به گونه‌یی بوده است که نیاز این قشر از مردم را برطرف نمی‌کرده و این واحدهای خالی به دلیل قیمت بالا به این قشر از جامعه نمی‌رسد. از سوی دیگر انبوه‌سازانی هستند که برج‌هایی برحسب حال قشر متوسط رو به پایین جامعه می‌سازند و می‌توانند این واحدها را حتی با شرایط ویژه به متقاضیان مسکن واگذار کنند، یکی از این راه‌ها پیش‌فروش این واحدهاست. اما پیش‌فروش واحدهای مسکونی معمولا با مشکلاتی همچون تاخیر در پرداخت واحدها، تغییر در امکانات ساختمان قبل و بعد از انعقاد قرارداد و نکول در معامله روبرو می‌شود و در نهایت کار به پیگیری‌های قضایی می‌کشد.
فروش املاک مازاد در گرو پایین آوردن قیمت
در این میان بحث عرضه املاک در بورس کالا به عنوان راهکاری جدید برای تامین نیاز مسکن حدود 2 سال پیش از سوی مدیرعامل بورس کالا مطرح شد که اتفاقا در همان ابتدا مخالفان زیادی نیز پیدا کرد. از رییس اتحادیه مشاوران املاک گرفته تا کارشناسان بخش مسکن هجمه‌های سنگینی نسبت به این صحبت‌ها داشتند بطوری که بورس کالا مجبور شد که مواضع خود را در این بخش شفاف‌تر مطرح کند.
بر این اساس مجموعه بورس کالا تاکید کرد که هدفش از ورود به بخش مسکن نقش مشاوران املاک را تحت تاثیر قرار نخواهد داد و بورس کالا به دنبال ساماندهی املاک مازاد دولتی و درواقع ذوب کردن دارایی‌های منجمد در بخش مسکن است. به این ترتیب طی سال‌های گذشته در چند نوبت املاک مازاد 2 بانک رسمی کشور در بورس کالا عرضه شد اما به دلیل قیمت‌های پایه بالا هیچ خریداری برای آن پیدا نشد.
به گفته یکی از مقامات بانکی کشور یکی از مشکلات بزرگ بانک‌ها سرمایه‌گذاری در برج‌سازی و ورود بانک‌ها به حوزه انبوه‌سازی است که این 2مورد در کنار مصادره املاکی که اقساط وام آنها پرداخت نشده، حجم دارایی‌های منجمد بانک‌ها در بخش مسکن را بسیار بالا برده است.
این مقام مسوول همچنین اعتقاد دارد که بانک‌ها برای فروش این املاک و نقد کردن این دارایی‌های منجمد قیمت‌های بالایی در نظر می‌گیرند و به همین علت بخش بزرگی از این املاک همچنان در دست آنها مانده است.
به اعتقاد بسیاری از کارشناسان عرضه املاک مازاد دولتی در بورس کالا بهترین گزینه برای عرضه این املاک و مستغلات خواهد بود. نخستین عایدی این اقدام، حذف سیستم برگزاری مزایده‌ها برای فروش این املاک و حرکت به سمت شفافیت خواهد بود. همچنین در صورت توسعه این امر بحث قیمت‌گذاری املاک بر محور عرضه و تقاضا و نیاز بازار خوهد چرخید و به قیمت واقعی خود نزدیک خواهد شد.
پوشش ریسک مسکن با ابزارهای بورس کالا
از سوی دیگر از 25 میلیون نفری که در خانه‌های استیجاری زندگی می‌کنند، بسیاری از آنها توان خرید یک مسکن کامل را ندارند اما با استفاده از ابزار بورس می‌توانند در بخش‌های کوچک‌تری سرمایه‌گذاری کرده و ارزش پول خود را در مقابل نوسانات قیمت مسکن حفظ کنند. بر این اساس حامد سلطانی‌نژاد، مدیرعامل بورس کالا از 2 سال گذشته تاکنون راهکارهای مناسبی برای پوشش ریسک بالا رفتن قیمت مسکن برای اقشار کم‌درآمد مطرح کرده است. مدیرعامل بورس کالا چندی پیش نیز در این باره اظهار کرد: امسال با پیوند ابزارهای بورسی به املاک، سرمایه‌های کوچک را به سمت بازار مسکن هدایت و به خروج مسکن از رکود کمک می‌کنیم. حامد سلطانی‌نژاد در گفت‌وگو با خبرگزاری صداوسیما گفته بود که ابزارهای مالی بورس در بورس کالای ایران می‌تواند سرمایه‌های ما را در بخش مسکن به سرمایه‌های مولد تبدیل کند تا به این ترتیب از راکد بودن سرمایه‌ها در بخش مسکن جلوگیری شود. وی ادامه داد: این روش کمک می‌کند که مسکن از رکود خارج شود، چون این ابزار‌ها می‌تواند کمک کند که هر کسی با هر مقدار پولی که دارد در متراژ معینی در مسکن سرمایه‌گذاری کند و در واقع سرمایه‌ها به سمت مسکن حرکت می‌کند و حتی سرمایه‌های خرد هم می‌تواند به کمک بخش مسکن بیاید. وی گفت: با اتحادیه مشاورین املاک و مجموعه سرمایه‌گذاری مسکن مذاکراتی داشتیم تا ابزارهای بورسی را با مسکن پیوند داده و به این ترتیب فردی که در کشور به دنبال پوشش ریسک افزایش قیمت مسکن است یا به دنبال تهیه مسکن بلندمدت برای فرزندش است غیر از ساز و کارهای موجودی که در بازار مسکن ما وجود دارد بتواند از ابزارهای بورسی هم بهره‌مند شود.
مدیرعامل بورس کالا اظهار کرد: فروش‌های سلف، فروش‌هایی هستند که در قالب اوراق صورت می‌گیرد و هر کسی که اوراق را به تعداد مشخصی در سررسید داشته باشد می‌تواند متراژ معینی از یک ملک را تحویل بگیرد. وی ادامه داد: برای این اقدام امیدواریم با ذی‌نفعان این حوزه توافقات را نهایی کنیم و عرضه‌های این ابزارهای مالی را تا پایان امسال شروع کنیم. وی افزود: در صورت همکاری فعالان حوزه مسکن شرایط لازم را فراهم خواهیم کرد و دوره‌های آموزشی لازم را برای آنها برگزار می‌کنیم.
سلطانی‌نژاد گفت: بازیگران اصلی این بازار فعالان فعلی بازار مسکن خواهند بود و فعالیت‌هایی که در قالب سرمایه‌گذاری یا در قالب پوشش ریسک نوسانات قیمت مسکن صورت بگیرد، می‌تواند با کمک ابزارهای مالی بورس در بورس کالای ایران اتفاق بیفتد.
درواقع آنچه مجموعه بورس کالا در سر می‌پروراند ایجاد یک بازار منسجم برای مسکن بر پایه دارایی مسکن است که با استفاده از ابزار اوراق سلف موازی استاندارد می‌تواند زمینه حضور سرمایه‌های کوچک را در این بازار فراهم کند. به‌طور مثال اگر ارزش یک واحد مسکونی یک‌صد میلیون تومان باشد، هر برگه سلف مسکن یک میلیون تومان خواهد بود و در سررسید این اوراق کسی که یک‌صد برگه داشته باشد می‌تواند واحد مسکونی را تحویل بگیرد. از سوی دیگر اگر تعداد برگه‌ها برای دریافت مسکن به حد نصاب نرسید می‌تواند آنها را در بازار ثانویه به فروش برساند و به این ترتیب اگر طی این مدت قیمت آن ملک بالا رفته باشد، خریدار این اوراق سرمایه خود را در مقابل این ریسک بیمه کرده است. به عبارتی بخش بزرگی از جامعه که از داشتن مسکن شخصی محرومند می‌توانند با خرید اوراق سلف مسکن، در یک پروژه ساخت مسکن سهیم شوند و ارزش سرمایه خود را برای خرید مسکن حفظ کنند.
بستر امن بورس برای سرمایه‌گذاری
از سوی دیگر نائب رییس کمیسیون بازار پول و سرمایه اتاق تهران نیز اعتقاد دارد که عرضه مسکن در بورس کالا حرکتی به سوی شفافیت است و منجر به افزایش راهکارهای فروش خواهد شد هرچند در ابتدای کار عرضه هر نوع کالایی در بورس کمی مشکل به نظر می‌رسد اما پس از شکل‌گیری ساختارهای موجود به شرایط بهتری می‌رسیم که مسکن هم از این قاعده مستثنی نیست. حسین سلیمی در ادامه صحبت‌هایش به یکی از مهم‌ترین پیامدهای عرضه مسکن در بورس کالا اشاره می‌کند و می‌گوید: جلب اعتماد مردم با ابزارهای بورس کالا بیشتر خواهد شد به‌طوری که بارها پیش آمده مردم برای به کارگیری سرمایه‌های خرد در پروژه‌های بزرگ ساختمان‌سازی نام‌نویسی کردند اما درنهایت علاوه بر بی‌نتیجه ماندن کار، سرمایه اولیه را هم از دست دادند. در بورس به دلیل اعمال مقررات مربوط به شناسایی شرکت‌ها، امکان کلاهبرداری و سوءاستفاده از حسن نیت مردم نیست و مردم می‌توانند در فضایی شفاف، مطمئن و قانونی سرمایه‌گذاری کنند. این مقام مسوول با اشاره به انتقاداتی که به عرضه مسکن در بورس کالا وارد می‌شود، عنوان می‌کند که این انتقادات از ناحیه تعداد کم انبوه‌سازان و شرکت‌های شناسنامه‌دار فعال در این زمینه است که این انتقاد از این جهت بخش بزرگی از ساخت و سازها که در سطح واحدهای 5طبقه و ۲۰ واحدی انجام می‌شود، صحیح است اما نمی‌توان از سوی دیگر نیازهای بخش مسکن به حضور در بورس کالا را نادیده گرفت.
مشخص شدن قیمت مسکن
اما یکی دیگر از کارشناسان بازار سرمایه با اشاره به اینکه بازار سرمایه پتانسیل بالایی در اقتصاد دارد اما حوزه مسکن، برای ورود به بورس نیازمند برنامه‌ریزی دقیقی است، می‌گوید: بورس نقطه‌یی است که می‌تواند گره ناشفاف در بازار املاک را حل کند چرا که در بورس قیمت معاملاتی مشخص است، اما در املاک این قیمت مشخص نیست.
همایون دارابی اعتقاد دارد که در بازار سرمایه، رقابت بین عرضه و تقاضا وجود دارد و خریدار به صورت عادلانه به کشف قیمت می‌پردازد، اما در بازار فعلی املاک این‌گونه نیست.
انبوه‌سازان سهم عمده‌ای ندارند
اما در این میان بخشی از مسوولان و کارشناسان مسکن از بنیاد با بحث بورسی شدن مسکن مخالفند. مجید کیان‌پور، نایب‌رییس کمیسیون عمران مجلس با اشاره به اینکه عرضه مسکن در بورس کالا مشکلی را حل نمی‌کند و چنین ایده‌هایی برای حل معضل رکود مسکن عملیاتی نیست، می‌گوید: با توجه به اینکه بازار مسکن طی چندین سال گذشته راکد بوده مشخص نیست عرضه مسکن در بورس بر چه مبنایی صورت گرفته است. برای عرضه کالا در بورس، آن کالا باید سازنده انبوه داشته باشد و فعالیت شرکت سازنده آن نیز قابل ارزیابی باشد، اما این در حالی است که در بخش مسکن، انبوه‌سازان سهم عمده‌یی ندارند.
نایب‌رییس کمیسیون عمران مجلس اعتقاد دارد که بیشتر عرضه مسکن در کشورتوسط خرده‌فروشان انجام می‌شود و هیچکدام از آنها نمی‌توانند به بورس کالا وارد شوند و تنها ۱۰ درصد بوسیله انبوه‌سازان عرضه می‌شود به این ترتیب عرضه مسکن در بورس کالا دردی را دوا نخواهد کرد. وی در پایان با بیان اینکه ایده‌دهندگان عرضه مسکن در بورس کالا باید جزئیات جوانب طرح را مشخص کنند گفت: این طرح باید پس از بررسی دقیق اجرا شود و نباید شتاب‌زده عمل کرد.
یک مخالف دیگر
اما پس از آخرین اظهارنظر سلطانی‌نژاد مدیرعامل بورس کالا مبنی بر رونق معاملات مسکن با عرضه در این بورس، بیت‌الله ستاریان کارشناس بازار مسکن عنوان کرد که مشخص نیست که عرضه مسکن در بورس کالا با در نظر گرفتن چه اطلاعات و زیربنایی از بخش مسکن که نیم دهه راکد بوده مطرح شده است. زمانی کالایی در بورس عرضه می‌شود که سازنده انبوه داشته باشد و بتوان فعالیت آن شرکت را ارزیابی و بررسی کرد. بنابراین زمانی مسکن به عنوان یک کالا قابل‌عرضه در بورس است که سازنده انبوه داشته باشیم و مسکن در قالب مجتمع‌های بزرگ از سوی سازنده عرضه شود. شرکت‌های انبوه‌ساز می‌توانند محصول یا همان مسکنی که ساختند را در بورس کالا عرضه کنند اما سوال اینجاست که چند درصد از بخش مسکن در ایران توسط انبوه‌سازان عرضه می‌شود؟
او در ادامه صحبت‌هایش گفت: 90 درصد از عرضه مسکن در ایران توسط خرده‌سازان بخش خصوصی انجام می‌شود و تنها 10 درصد از این بخش در اختیار انبوه‌سازان است. کدام شرکت را می‌خواهید وارد بورس کالا کنید درحالی که متعلق به یک بانک یا یک‌نهاد است. بیشتر ساختوساز در ایران در دست بخش خصوصی خرد است.
ستاریان همچنین با بیان اینکه بیشتر شرکت‌های انبوه‌ساز در ایران متعلق به بخش دولتی یا عمومی است و نقش بخش خصوصی در آن به‌شدت کمرنگ است، به طرح پرسش‌هایی در این باره پرداخت و گفت: تا چه اندازه بررسی اصول، زیربنا و قواعد کار خرده‌سازان مسکن قابل‌بررسی است؟ این یک اولویت برای عرضه هر کالایی در بورس است. طرح عرضه مسکن در بورس کالا تنها زمانی ممکن است که بتوانند خرده‌سازان مسکن را در قالب شرکت‌های قابل ارزیابی و محاسبه ساماندهی کنند. در آن زمان می‌توانند اثرگذاری حضور مسکن در بورس کالا را ارزیابی کرد و گفت این طرح جواب می‌دهد یا خیر. سوال بزرگ از کسانی که ایده عرضه مسکن در بورس کالا را مطرح می‌کنند این است که اندازه و تعداد شرکت‌های فعال در بخش مسکن را محاسبه کرده‌اند؟
راهکار به جای تخریب
به گزارش تعادل، هر چند شاید برخی صحبت‌های مخالف برای عرضه مسکن در بورس کالا دلایلی محکم داشته باشد اما آنچه در این میان ضروری به نظر می‌رسد توجه به خواسته و مطالبات مردم در بخش مسکن است. در بسیاری از کشورهای پیشرفته دنیا تسهیلات خرید مسکن به صورت اقساط بلندمدت با بهره‌های بسیار پایین (کمتر از 4درصد) از سوی موسسات مالی به متقاضیان ارائه می‌شود و این در حالی است که در ایران بهترین گزینه برای خرید مسکن، دریافت تسهیلات از محل حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم است که همان‌طور که از نامش برمیآید برای کسانی است که خانه اولی هستند، در ضمن سود این تسهیلات نیز 9.5درصد در نظر گرفته شده است. بنابراین نگاه به مسکن به‌عنوان اصلی‌ترین نیاز مردم و ارائه راهکار برای پاسخ دادن به این نیاز چه از کانال سیستم بانکی و چه از درگاه بازار سرمایه باشد باید بطور دقیق مورد بررسی قرار گیرد. در این میان اوراق سلف مسکن به عنوان یک ابزار مدرن در حال حاضر در بورس کالا برای معاملات انواع کالاها و تامین مالی برای شرکت‌های صنعتی مورد استفاده قرار می‌گیرد، قابلیت‌های این ابزار نشان داده است که توانایی زیادی در جذب سرمایه‌های خرد مردم دارد و بنابراین می‌توان از این قابلیت برای رونق بازار مسکن و هدایت سرمایه‌های مردم به این بازار استفاده کرد. از سوی دیگر استفاده از ظرفیت‌های صندوق پروژه نیز می‌تواند در مورد مسکن و به‌طور خاص برای پروژه‌های ساختمانی در دست احداث به کار گرفته شود و به نیاز مردم در برابر تامین مسکن پاسخ دهد. باتوجه به وجود این قابلیت‌ها به نظر می‌رسد که منتقدان به جای مطرح کردن کمبودهای موجود برای راه‌اندازی بازار مسکن در بورس کالا به ارائه راهکار در این بخش بپردازند.
