انحراف از تسهیل تولید مسکن؟

گروه راه و شهرسازی| آزاده کاری|

 باتوجه به اولویت دولت در نوسازی بافت‌های ناکارآمد شهری و با تاکید بر حضور انبوه‌سازان، طی حکمی تسهیلات جدیدی از سوی بانک مرکزی به بانک مسکن ابلاغ شد. بر این اساس بانک مسکن با استفاده از تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم با رعایت سقف حداکثر هزار میلیارد تومان تسهیلات ساخت مسکن به انبوه‌سازان صرفا برای بازسازی بافت‌های ناکارآمد شهری واگذار می‌کند.

بافت‌های فرسوده یکی از معضلاتی است که گریبان شهرهای بزرگ کشور ازجمله کلان‌شهر تهران را گرفته است. در واقع بافت‌های فرسوده تهدیدی است که با از دست ندادن زمان و مدیریت و برنامه‌ریزی می‌تواند به فرصتی مناسب تبدیل شود و مشکلات قشر متوسط و ضعیف جامعه که در این بخش ساکن هستند را کمتر کند.

در این میان، طی دهه‌های گذشته پیش‌فرض تمام طرح‌های اجرا و ارائه شده برای احیای بافت‌های فرسوده تا به حال، تامین مالی سنگین بوده است. حال آنکه در ایران و دیگر کشورهای در حال توسعه به‌دلیل محدودیت منابع مالی و نیز افزایش روز افزون شهرنشینی و بافت فرسوده، تامین این منابع مشکل است و همان‌گونه که در ایران نیز مشاهده شده چنین طرح‌هایی موفقیت‌آمیز نبوده‌اند. آنچه طی سال‌های اخیر در احیای بافت‌های فرسوده بسیار بر آن تاکید شده حضور بخش خصوصی در جان‌بخشی دوباره به این بخش از بافت کلان‌شهرهاست. انبوه‌سازان تاکنون خیلی به بحث بافت‌های فرسوده ورود پیدا نکرده‌اند، زیرا سرمایه‌گذاری در این بافت‌ها نیاز به درنظر گرفتن یک‌سری ملاحظات اجتماعی دارد و هزینه‌های آن بالاتر است. علاوه بر این در زمینه مالکیت و دسترسی‌ها نیز ممکن است با مشکل مواجه شوند. از سوی دیگر، ارزش افزوده سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده کمتر است درنتیجه انبوه‌سازان تاکنون تمایل چندانی برای ورود به بافت‌های فرسوده نداشته‌اند. البته ممکن است تعاونی‌های محلی تا حدودی وارد این عرصه شده باشند، اما پروژه‌های ساخت و ساز تعاونی‌ها معمولا به‌دلیل مشکلات خاصی که دارند، بسیار طولانی می‌شود. بنابراین دولت تسهیلاتی را برای انبوه‌سازان درنظر گرفته تا برای ورود به ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده تشویق شوند. ارائه تسهیلات تا سقف هزار میلیارد تومان از محل صندوق پس‌انداز یکم از جمله این تسهیلات به‌شمار می‌رود.

محمدسعید ایزدی مدیرعامل شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران در این باره توضیحاتی ارائه داده و گفته است: با هماهنگی‌های به عمل آمده و باتوجه به اولویت وزارت راه و شهرسازی در نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، کمیسیون اعتباری بانک مرکزی در تاریخ چهاردهم تیرماه با اعطای تسهیلات جدید به این منظور موافقت کرد. وی افزوده است: بر این اساس، بانک مسکن با استفاده از تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم و با رعایت سقف حداکثر هزار میلیارد تومان به انبوه‌سازان صرفا برای نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری تسهیلات ساخت مسکن واگذار می‌کند.

به گفته ایزدی، اعطای این تسهیلات منوط به سپرده‌گذاری انبوه‌سازان در صندوق پس‌انداز مسکن یکم طبق ضوابط و مقررات موجود و لزوم فروش اقساطی تسهیلات موصوف پس از ساخت مسکن به افراد، با رعایت سقف حداکثر هزار میلیارد تومان ایجاد تعهد برای صندوق است.

 انحراف از هدف اصلی

اما فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور معتقد است که این شیوه ارائه تسهیلات انحراف از هدف اصلی که تشویق انبوه‌سازان برای حضور در بافت‌های فرسوده است، خواهد بود. پورحاجت در گفت‌وگو با «تعادل» درباره تسهیلات ارائه شده توسط بانک مرکزی به انبوه‌سازان توضیحاتی ارائه کرد و گفت: بانک مرکزی به بانک مسکن ماموریت داده که امکان استفاده از تسهیلات صندوق‌های پس‌انداز یکم در بافت‌های فرسوده را فراهم کند و در انبوه‌سازان قرار دهد. بنابراین باید منتظر باشیم تا جزییات این وام و نحوه برنامه‌ریزی بانک مسکن در این باره اعلام شود.

وی با بیان اینکه دو حالت را می‌توان برای این نوع تسهیلات متصور شد، ‌تصریح کرد: همان‌طور که می‌دانید صندوق یکمی‌ها شرایط خاص دارند و فقط کسانی که برای نخستین‌بار می‌خواهند خانه‌دار شوند می‌توانند از تسهیلات این صندوق استفاده کنند. برای ما هنوز معلوم نیست که چطور می‌خواهند این افراد را با انبوه‌سازان ارتباط دهند؟ آیا قرار است وکالتی بابت دریافت این تسهیلات به انبوه‌سازان بدهند یا اینکه خود انبوه‌ساز در بانک سرمایه‌گذاری کند که در هر دو صورت، انحراف از رسالت اولیه این کار یعنی تسهیل در امر ساخت و ساز محسوب می‌شود.

وی در این باره توضیح داد: تصور من بر این است که اولویت‌های پرداخت تسهیلات در حوزه مسکن توسط بانک مرکزی و بانک مسکن به فراموشی سپرده است. علاوه بر این عزم و همتی درخصوص تامین نقدینگی و تقویت تقاضا مشاهده نمی‌کنیم. انبوه‌سازان حداقل باید یک دوره یک‌ساله سپرده‌گذاری کنند تا بتوانند از این تسهیلات استفاده کند. در حقیقت چنین پیشنهادی به این معناست که مسوولان شرایط بحرانی حوزه مسکن را درک نکرده یا اساسا به‌دنبال یک برنامه‌ریزی درست و منسجم نیستند. ما اکنون در وضعیت بلاتکلیفی به‌سر می‌بریم. نمی‌دانیم آیا سیستم بانکی علاقه‌یی برای کمک به انبوه‌سازان دارد یا خیر.

وی با تاکید بر اینکه شرایط و ضوابط این حکم باید تعیین شود تا بتوان نظر قطعی درباره آن داد، افزود: البته اگر شرایط به همان شیوه بخشنامه‌های بانک مسکن باشد این دو کانال را می‌توان متصور بود. یعنی یا وکالت از اشخاصی که سپرده‌گذاری کرده‌اند به انبوه‌سازان داده شود یا خود انبوه‌سازان سپرده‌گذاری کنند که در هر دو صورت بعید می‌دانم این طرح سرانجام داشته باشد. در مجموع باید ابهامات این موضوع فراهم شود و بانک مرکزی در دستورالعمل اجرایی تمهیدات مناسبی برای رفع این ابهامات در نظر بگیرد.

وی در پاسخ به اینکه آیا میزان تسهیلات که هزار میلیارد تومان عنوان شده مبلغ مناسبی برای نوسازی به بافت‌های فرسوده است یا خیر؟ اظهار کرد: این مبلغ را از دل قانون ساماندهی، تولید و عرضه مسکن استخراج کرده‌اند و قبلا نیز قانون‌گذار مجوز آن را داده بود.

وی درخصوص تسهیلاتی که در گذشته برای انبوه‌سازان درنظر گرفته شده بود نیز توضیحاتی ارائه کرد و گفت: سال گذشته بانک مسکن تسهیلات 150میلیونی برای حوزه تولید مسکن درنظر گرفت، اما از بهمن سال گذشته یا منابع این بانک تمام شده یا بانک بنابر ملاحظاتی دستور توقف آن را داده است. تنها کانال تامین نقدینگی در بخش تولید مسکن از کانال صندوق‌های تسه است. یعنی تولید‌کننده مجبور است برای جبران کمبود نقدینگی به خرید اوراق تسه روی بیاورد که هزینه این اوراق نیز بسیار گزاف بوده و این نوع تامین نقدینگی با مصوبات شورای پول و اعتبار مغایرت دارد. می‌توان گفت وام تولید مسکن تاکنون به بیراهه رفته است.

لازم به ذکر است یکی دیگر از روش‌های دولت برای حل معضل بافت‌های فرسوده ورود توسعه گران به این حوزه به‌شمار می‌رود که کمتر به آن پرداخته شده است.

مجید روستا عضوهیات‌مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری ایران، چندی پیش در گفت‌وگو با «تعادل» توضیحاتی در این رابطه ارائه کرده و گفته بود که به‌دنبال این هستیم تا بسترهای لازم برای نهادهای توسعه‌گر را فراهم کنیم تا به درستی وارد این عرصه شوند. هر نهادی در قالب تعریف تصویب‌نامه ستاد اقتصادی به‌عنوان توسعه‌گر شناخته می‌شود که می‌تواند شامل انبوه‌سازان و دیگر سازندگان باشد.

به گفته وی، هنوز در ایران تجربه حضور توسعه‌گران در حوزه نوسازی را نداریم. البته توسعه‌گران در بخش‌هایی از تهران مانند نازی‌آباد ساخت و سازهایی انجام داده‌اند. این نهادها صرفا مجری نیستند و بخشی از منابع مورد نیاز نوسازی را وارد عرصه می‌کنند و یک‌سری ملاحظات اجتماعی را نیز باید مدنظر قرار دهند. برای مثال، نوسازی نباید منجر به جابه‌جایی جمعیت شود یا بافت مسکونی محل را تغییر دهد. همچنین نهادهای توسعه‌گر علاوه بر بخش مسکن باید وارد کارهای خدماتی نیز بشوند. ما به‌دنبال این نیستیم که فقط بافت را نوسازی کنیم بلکه این نهادها علاوه بر ساخت آپارتمان باید تامین همه خدمات موردنیاز از قبیل مدرسه، پارک، مراکز خرید و نظایر این را در دستور کار قرار دهند.

یکی دیگر از ابزارهایی که دولت به‌عنوان تسهیلات نهادهای توسعه‌گر درنظر گرفته بحث زمین صفر است. یعنی دولت زمین‌هایی را دراختیار این نهادها قرار می‌دهد، بدون اینکه قیمتی برای آنها تعیین کند.

به گزارش «تعادل»، در کشور 2 هزار و 700محله ناکارآمد وجود دارد که نیازمند احیا، بهسازی و نوسازی‌اند و به گفته مجید روستا قرار است طی یک برنامه 10 ساله، هر سال 270محله در کل کشور نوسازی شود.