ناتوانی بورس از رونق بخشی به بازار مسکن

گروه راه و شهرسازی   شهلا روشنی

بحث عرضه مسکن و ساختمان در بازار بورس جدید نیست. این بحث نخستین بار اوایل تیر ۱۳۹۴ مطرح شد. در تازه‌ترین رویداد مرتبط، این موضوع دو هفته پیش نیز از سوی رییس بورس کالا دوباره پیشنهاد شد.

این در حالی است که این موضوع همواره از سوی منتقدان و موافقان مورد بحث و جدال بوده است. به اعتقاد موافقان به دلیل ناهمگن بودن کالای مسکن، راه‌اندازی بورس مستقلی برای مسکن، مورد تردید بوده و به نظر می‌رسد انجام معاملات خرد و معمولی واحدهای مسکونی، در قالب بورس (بورس مستقل) قابلیت اجرا ندارد و تنها انجام برخی معاملات خاص در این زمینه قابل‌بررسی است و ازآنجایی‌که بخش اعظمی از متقاضیان مسکن فاقد قدرت مالی هستند، حضور آنها در بورس امتیازی برای این عده محسوب نمی‌شود. اما در این میان، حامیان عرضه مسکن در بورس ادعا می‌کنند، حضور حوزه زمین و مسکن در بورس کالا می‌تواند به قیمت‌گذاری کارشناسانه و حذف رانت و واسطه‌گری‌های زائد منجر شود. این عده معتقدند: یکی از مزیت‌های وارد شدن مسکن در بورس بررسی عوامل و مولفه‌ها و متغیرهای اثرگذار بر قیمت‌ها است که در نهایت با توجه به عرضه، تقاضا و متغیرها قیمت‌گذاری انجام می‌شود. بی‌تردید شفافیت در قیمت‌گذاری‌هایی که در بورس صورت می‌پذیرد عمدتا مانع تقلب، نفوذ و دست‌کاری‌های مختلف می‌شود. ازاین ‌رو، می‌توان خاطرنشان کرد که با واگذاری ساختمان‌های بزرگ به بورس شاهد سلامت اقتصاد و بهبود روش‌های معاملاتی بود. بورس اوراق بهادار ماموریتی متفاوت دارد اما بورس‌های کالا عمدتا اهداف و ماموریت‌هایی از قبیل شفافیت، قیمت‌گذاری مناسب کالا و خدمات را دنبال می‌کند.

 شدنی نیست

در همین زمینه مهدی عالی نژاد، فعال ساختمانی بابیان اینکه عرضه مسکن در بورس اقدام مثبت و معقولی نیست، گفت: ورود بسیاری از بنگاه‌هایی که در حوزه‌های خرده‌فروشی فعالیت می‌کنند به عرصه بورس مسکن، نشدنی، غیرممکن یا غیرمنطقی است.

عالی نژاد افزود: یک کالا برای عرضه در بورس باید سازنده انبوه داشته باشد و تمامی فعالیت‌های سازنده قابل نظارت و ارزیابی باشد. در صورتی‌که انبوه‌سازان سهم بسیار کمی در بازار مسکن دارند و عمده بازار مسکن دست شخصی‌سازی‌ها است.

وی افزود: در بازار مسکن قیمت ثابت و مشخص وجود ندارد، برعکس بازار بورس که قیمت‌ها کاملاً مشخص است. در نتیجه عرضه عاقلانه و بافکر و مطالعه مسکن در بازار بورس می‌تواند اتفاق مفید و کارسازی باشد.

وی گفت: بزرگ‌ترین دلایل افت بازار مسکن منشأ داخلی دارند از جمله دوره طولانی ساخت‌وساز و عدم ثبات قیمت و همچنین عدم سرمایه‌گذاری بخش خصوصی. در این بین افزایش نرخ سود بانکی باعث شده انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش‌های واقعی اقتصاد ازجمله مسکن کاهش یابد. از این رو، بازار مسکن با کاهش تقاضا و افت و ثبات قیمت مواجه شده و بازار پول و سرمایه از طریق نرخ واقعی سپرده‌ها و تسهیلات بانکی می‌تواند تاثیرات مثبتی بر بازار مسکن بگذارد.

وی همچنین گفت: در حال حاضر طبق آمار رسمی کشور، یک‌میلیون و 200 هزار میلیارد تومان سپرده در سیستم بانکی داریم که اگر نرخ سود سپرده‌ها را 20 درصد حساب کنیم، حدود 64 میلیارد دلار در سال سودی است که به مردم تعلق می‌گیرد و این سود صد در صد معاف از مالیات است.

عالی نژاد تصریح کرد: این روند به افزایش سپرده‌گذاری مردم نزد بانک‌ها و همچنین به رکود بیشتر در بازارهای واقعی مثل بازار مسکن می‌انجامد. وی گفت: این رکود در حالی است که ایجاد صندوق پس‌انداز یکم و پرداخت تسهیلات مسکن به خانه اولی‌ها و اعطای تسهیلات بافت فرسوده ازجمله اقدامات دولت برای رونق گرفتن بازار مسکن بوده که تابه‌حال بی‌نتیجه بوده است.

 عوام اعتمادی به بورس ندارند

مصطفی قلی‌خسروی، رییس سابق اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز با بیان اینکه بورس کارگشای مسکن نیست، گفت: این سازمان آمادگی کاملی برای اجرای این مساله ندارد. زیرا به ‌صورت تخصصی در خصوص زیربنای فعالیت مسکنی در این سازمان گفتمانی صورت نگرفته است.

قلی‌خسروی افزود: مسلماً بورس مسکن به دلیل داشتن قدرت خریدهای خاص و سرمایه‌گذاری‌های کلان به‌صورت عمومی نخواهد بود. زیرا در این بازار فروش در اندازه‌های بسیار کلان عرضه می‌شود.

وی گفت: در حال حاضر بسیاری از کالاهایی که در بورس کالا پذیرفته‌شده مثل صنعت پتروشیمی، صنعت فولاد، کشاورزی که افرادی که در آن فعالیت می‌کنند عموماً در این عرصه فعال بوده و با تخصص در آن صنعت وارد شده‌اند و قدرت خریدهای خاص یکی از اصلی‌ترین دلایل عدم حضور مردم در این مبحث است.

وی گفت: به‌هرحال اگر مقرر شود مسکن وارد بورس شود مخصوص سرمایه‌گذارانی خواهد شد که از قدرت خرید بالایی برخوردار هستند.

رییس سابق اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه بی‌تردید حضور مردم عادی و سرمایه‌گذاران خرد در چنین مشارکتی امکان‌پذیر نخواهد بود، گفت: اگر بورس با ارائه این راهکار به دنبال رونق بخشی به بخش مسکن و تنظیم قیمت خریدوفروش و حمایت از قشر آسیب‌پذیر جامعه است به موفقیت چندانی دست نخواهد یافت.

خسروی همچنین گفت: سالیان سال است که بورس به دنبال دخالت در امر مسکن است، اما همواره بورس در ذهنیت عوام نوعی قماربازی محسوب می‌شود و مردم عادی جرات حضور در این مقوله را ندارند بنابراین اگر بورس در نظر دارد متقاضیان خرید مسکن را به سمت خود بکشاند، موفقیت چندانی کسب نخواهد کرد. مگر اینکه زیرساخت‌های لازم برای اعتمادسازی این قشر توسط این سازمان اجرا شود.

 مالکیت در اسلام محترم است

وی با بیان اینکه یکی از اهداف سازمان بورس از پیشنهاد عرضه مسکن در بورس، ارائه و نظارت در قیمت خرید و فروش است، گفت: در همه ادیان مالکیت محترم است و در اسلام این مقوله محترم‌تر. نمی‌توان به مالک گفت که با استفاده از ریز فاکتورهای مبتنی بر داده‌های اقتصادی و علم قیمت‌گذاری و اصول قیمت‌گذاری تعدیل یا افزایشی در قیمت‌های ارائه‌شده خود داشته باشند، زیرا مسکن یک کالای مشخص مانند فلز نیست.

رییس سابق اتحادیه مشاوران املاک تهران در خصوص این سوال که آیا با عرضه مسکن در بورس خطر جدیدی صنف مشاوران املاک را تهدید خواهد کرد؟ گفت: اگر مقوله عرضه مسکن در بورس کاملاً علمی و منطقی بود کشورهای توسعه‌یافته پیشتاز این مبحث بودند، اما در حال حاضر در این خصوص هیچ تجربه موفق و ناموفقی وجود ندارد و به نظر می‌رسد بورس به دلیل جبران شکست‌های پی‌درپی خود در صنایع و مقوله‌های دیگر به دنبال بورس مسکن است.

 شفاف‌سازی قیمت‌ها روی برد بورس

علی بمانی، کارشناس صنعت ساخت ‌و ساز در عین حال گفت: اگرچه عمدتا بورس برای رونق بخشی تشکیل نمی‌شود؛ اما معاملات ساختمان‌های بزرگ دولتی و خصوصی می‌تواند رویکرد تازه‌یی در بورس مسکن باشد.

بمانی افزود: یقیناً احساس نیاز به عرضه مسکن در بورس بنا به دلایل مختلف از جمله اجتناب از بسیاری مشکلات صورت گرفته است. به‌هرحال با راه‌اندازی بورس مسکن بسترهای قانونی آن‌هم تضمین خواهد شد و در صورت اجرا جلوی مشکلات بسیاری که در گذشته وجود داشته اعم از دلالی‌های بی‌مورد، ارزان‌فروشی و گران‌فروشی‌ها گرفته می‌شود.

وی همچنین گفت: یکی از مزیت‌های عرضه مسکن در بورس، تابلوی معاملاتی است که قیمت‌گذاری را شفاف کرده و از قابلیت استناد و اتکای بیشتری برخوردار است.

بمانی گفت: قیمت‌گذاری در بورس مبتنی بر داده‌های اقتصادی بوده و در حال حاضر قیمت‌گذاری منطقی یکی از دغدغه‌های پر چالش بازار مسکن است.

وی تاکید کرد: ممکن است تا زمانی که بورس مسکن در روال عادی قرارگرفته و به پختگی برسد قیمت‌ها آن‌چنان کارشناسی شده نباشد و باارزش ذاتی کالا معامله نشود اما درنهایت به سمت قیمت‌گذاری‌های کارشناسی شده و منصفانه پیش خواهد رفت.

 جبهه‌گیری مشاوران املاک

بمانی در خصوص موضع‌گیری‌های مشاوران املاک در خصوص عرضه مسکن در بورس گفت: متاسفانه قبل از اینکه طرح به‌صورت کامل مطرح شود اصناف با جبهه‌گیری‌های مختلف در برابر این موضوع واکنش نشان دادند درحالی که وارد شدن مسکن به بورس به‌هیچ‌عنوان بر عملکرد و تداوم فعالیت‌های صنف مشاوران املاک تاثیر سویی نخواهد گذاشت.

این کارشناس ساخت‌ و ساز گفت: زیرا به نظر می‌رسد عمده‌ فروش املاک در بورس متعلق به ساختمان‌های خاص و اموال مازاد بانکی باشد که در حال حاضر نیز این املاک از طرق واسطه گران به فروش نمی‌رسد. به‌هرحال به نظر می‌رسد طرح پیشنهادی رییس بورس کالا مبنی بر حضور مسکن در بورس به مکانیزم و نحوه معاملات املاک مربوط نبوده و وارد حوزه کاری آنها نخواهد شد.

این کارشناس ساخت‌وساز در خصوص اینکه آیا این طرح می‌تواند تجربه موفقی برای ورود مسکن به بورس تلقی شود، گفت: اقتصاد و مساله مسکن در ایران نسبت به کشورهای دیگر تفاوت بسیار عمده‌یی دارد، اگر مسکن در کشورهای دیگر وارد بورس نشده به دلیل این است که شهرداری‌ها و دولت در بخش مسکن کارکرد بسیار مطلوبی داشته است.

وی تصریح کرد: در حال حاضر معاملات مسکن در دنیا با مکانیزم‌های خاصی انجام می‌شود. کارگزاری‌های املاک با هدف تامین نیاز‌های خریدار و عرضه‌کننده ملک اقدام می‌کنند. این افراد، حرفه‌یی و بامهارت هستند و به نیابت از خریدار و فروشنده وارد معامله می‌شوند. در این معاملات حساب‌هایی وجود دارد که مبلغ ملک از طرف خریدار وارد حساب می‌شود، اما تا وقتی‌که سند منتقل نشود، فروشنده نمی‌تواند از حساب برداشت کند.

بمانی گفت: درواقع یک مدل از اتاق پایاپای معاملات مسکن است. بنگاه املاکی هم در این جریان، وظیفه قیمت‌گذاری، بررسی سند و بطورکلی تمام‌کارهای حاشیه‌یی این معامله را دارد.

او افزود: در این معاملات تابلو دیده نمی‌شود. بلکه کارگزاران فرآیند عرضه و تقاضا را بر عهده‌دارند. مکانیزم این کار شاید بورسی باشد، اما بورس به این مفهوم بازار سرمایه و انجام معاملات الکترونیکی نیست. چون هر ملکی باید دیده شود. در هیچ کشوری مکانیزم دیگری برای بورس مسکن وجود ندارد.

وی گفت: با اجرای زیرساخت‌های منطقی می‌توان به موفقیت خوبی در این زمینه رسید.

جلوگیری از رانت درگرو ورود مسکن به بورس

در ادامه این گزارش دکتر سید منصور غیبی بابیان اینکه بورس مسکن فرصت شفاف‌سازی است گفت: بازار سرمایه (بورس) تنها مکانی است که شفافیت معاملات را به‌خوبی تضمین می‌کند و ایجاد بورس مسکن نیز از این موضوع مستثنا نیست.

این کارشناس اقتصاد مسکن افزود: البته پیشنهاد می‌شود که در گام اول، موسسات کلان اقتصادی، سازمان‌های دولتی، بانک‌ها و... مازاد املاک خود را در بورس ارائه دهند و سپس ارائه واحدهای مسکونی آغاز شود تا بدین‌صورت بدنه مالی سازمان‌های دولتی که خواسته یا ناخواسته در بخش مسکن و املاک سرمایه‌گذاری کرده‌اند به‌خوبی آشکارشده و شکل‌گیری فرهنگ شفاف‌سازی از ادارات دولتی شروع شود.

 وی گفت: با این اقدام ضمن اعمال نظارت بر میزان قیمت‌ها، از رانت جویی برخی سازمان‌ها جلوگیری می‌شود درواقع می‌توان گفت مخالفت‌های صورت گرفته برای ایجاد بورس مسکن به نگرانی برخی گروه‌ها و سازمان‌ها از شفاف‌سازی مالی بازمی‌گردد.

وی گفت: در حال حاضر بهترین اقدام برای ایجاد بورس مسکن و کاهش انتقادات و موانع پیشرو، اجرای طرح بورس مسکن به‌صورت پایلوت در شهر تهران است که در این طرح تنها موسسات و بنگاه‌های کلان اقتصادی، حضورداشته باشند و پس از موفقیت این طرح، انبوه‌سازان واحدهای مسکونی خود را در بورس ارائه دهند.

 ورود مشاوران املاک به بورس

غیبی بابیان اینکه اتحادیه مشاوران املاک نیز که از مخالفان سرسخت این طرح هستند گفت: این صنف می‌تواند مشاوران تحصیل‌کرده خود را به کارگزاران بورس معرفی کنند تا به خریداران مسکن اطلاعات کافی را ارائه دهند و حق مشاوره دریافت کنند، از این طریق حق‌وحقوق بنگاه‌ها نیز حفظ می‌شود.

این کارشناس اقتصادی گفت: ایجاد بورس مسکن و حضور مشاوران املاک در بازار سرمایه یک فرصت مناسب برای مشاوران تحصیل‌کرده است تا بتوانند حضور پررنگی در بورس داشته باشند ضمن اینکه این امر موجب پیوند بازار سرمایه و بازار مسکن نیز می‌گردد.

وی همچنین گفت: ایجاد بورس مسکن ویژگی‌های مثبت زیادی دارد، با اجرای این طرح هم نظارت بر عملکرد مالی سازمان‌های دولتی افزایش می‌یابد، هم معاملات صورت گرفته در حوزه مسکن شفاف می‌شود و هم بخش‌های مختلف اقتصادی از این طریق به هم مربوط می‌شوند.

غیبی همچنین تاکید کرد: راه‌اندازی بورس مسکن موجب شفافیت معاملات، مشخص شدن قیمت، از بین بردن قیمت‌های کاذب، شناسایی دقیق بازار مصرف، تامین مالی بخش مسکن، جمع‌کردن نقدینگی، کاهش ریسک خریداران و تعریف تعهدات و رفع مشکلات مردم در پیش‌فروش و خرید مسکن و غیره می‌گردد.

این کارشناس مسکن گفت: منتقدان ایجاد بورس مسکن ناهمگن بودن کالای مسکن را دلیلی بر عدم ارائه آن به بورس می‌دانند، درحالی که می‌توان با کار کارشناسی ارزش واقعی هر ملک و آپارتمانی را با توجه به منطقه و نوع کاربری و حتی جاگیری آن بر اساس موقعیت جغرافیایی ملک ارزیابی و تعیین قیمت نمود. فرایندی که باعث تدوین یک چارچوب واقعی و دستور العمل واحد در ارزش‌گذاری ملک شده تا ملاک عمل تعیین قیمت واقعی املاک گردد.

وی درنهایت گفت: درصورتی‌که بتوان مسکن را به بورس کشاند طبیعتا سوداگری در خریدوفروش با کاهش معناداری مواجه خواهد شد و فرصتی بر خروج از آشفته‌بازار قیمت‌های کاذب و سوداگرانه در بازار مسکن را شاهد خواهیم بود.