خروج از رکود 5 ساله ساختمان

گروه اقتصاد کلان|

براساس ارزیابی آمارهای موجود، بخش ساختمان امسال چه در سمت عرضه و چه در سمت تقاضا، نشانه‌هایی مبنی بر خروج از رکود 5 ساله دارد. گزارش‌های مربوط به حساب‌های مالی نشان می‌دهد 3 شاخص تعداد ساختمان‌های شروع شده، پروانه‌های ساخت و توان‌پذیری مسکن به سمت رشد حرکت می‌کنند. مطالعات کارشناسانه در این خصوص به 2نکته حائز اهمیت اشاره دارد: اولا این رشد بیشتر از سمت تحولات ساختمان خصوصی است و بخش دولتی به دلیل چشم‌انداز درآمدهای نفتی همچنان در رکود می‌ماند. دوم اینکه جنس این رونق مانند افزایش شدید قیمت مسکن در سال‌های دهه 80 نخواهد بود.

 قدرت ساختمان در شکل دهی ادوار تجاری

به گزارش«تعادل» معاونت بررسی‌های اتاق بازرگانی تهران در گزارشی تحولات رشد بخش مسکن را از دو زاویه عرضه و تقاضا مورد بررسی قرار داده‌اند.

بخش ساختمان با سهم قابل توجه در تولید ناخالص داخلی، ارتباط قوی با تعداد زیادی از رشته فعالیت‌های اقتصادی و قرار گرفتن در انتهای زنجیره تولید دارای ظرفیت قابل توجهی برای تاثیرگذاری بر صنایع وابسته و در نتیجه شکل‌دهی ادوار تجاری است.

علاوه بر این ماهیت تولید بخش ساختمان به گونه‌یی است که به تعداد زیادی نیروی کار با مهارت‌های مختلف نیاز دارد که به معنای ظرفیت مناسب این بخش برای اشتغال‌زایی است. بخش ساختمان شامل فعالیت احداث و توسعه ساختمان‌هاست. این بخش به دو جزء ساختمان‌های مسکونی و ساختمان غیرمسکونی(شامل ساختمان‌های تجاری و زیربنایی از قبیل راه‌ها، پل‌ها و بنادر) تفکیک می‌شود. علاوه بر این از دیدگاه تولیدکنندگان بخش ساختمان نیز می‌توان این بخش را به دو زیربخش ساختمان خصوصی و ساختمان دولتی تفکیک کرد.

 افزایش توان تقاضای مسکن

این گزارش برای بررسی تغییرات سمت تقاضای مسکن از «شاخص توان‌پذیری مسکن» استفاده می‌کند. این شاخص از تقسیم قیمت متوسط مسکن به درآمد سالانه خانوار به دست می‌آید، شاخصی تعریف شده جهت اندازه‌گیری توان مالی خانوارها برای خرید مسکن است. تعبیر این شاخص به این صورت است که اگر یک خانوار تمام درآمد سالانه خود را پس‌انداز کند طی چند سال می‌تواند یک واحد مسکونی خریداری کند. در صورتی که مقدار این شاخص زیر 5 سال باشد، خانوارها براساس این شاخص از قدرت خرید مناسبی برخوردارند. اگر شاخص در دامنه 5 تا 7سال قرار داشته باشد، خانوارها دارای وضعیت نسبتا مناسبی هستند، اگر در دامنه 7 تا 10سال باشد، وضعیت خانوارها از این جهت نامناسب است و اگر شاخص بیشتر از 10سال باشد، وضعیت خانوارها بحرانی است.

روند شاخص توان‌پذیری مسکن نشان می‌دهد که از سال 88 به بعد وضعیت کشور ما بحرانی بوده به طوری که از سال 85 تا سال 91 توان خانوارها برای خرید خانه کاهش یافته است. دلیل این موضوع افزایش شدید قیمت مسکن بوده است. به طوری که در سال 91 برای خرید یک واحد مسکن هر خانوار باید حدود 20سال درآمد خود را پس‌انداز می‌کرد. بعد از سال 91 روند کلی شاخص توان‌پذیری مسکن نزولی بوده است. در سال 95 مقدار این شاخص 14.4بوده که نسبت به سال 94 حدود 8 درصد کاهش یافته که به معنی افزایش توان خانوارها برای خرید مسکن است. با توجه به رشد اقتصادی 12.5درصدی در سال 95 انتظار می‌رود، اثرات این رشد در سال 96 از بنگاه به خانوار منتقل شده و تقاضای خانوارها برای مسکن افزایش یابد.

 عامل اصلی رکود بخش ساختمان

براساس این گزارش بخش ساختمان از سال 1391 به دلیل کاهش 47.3درصدی اعتبارات تملک دارایی سرمایه‌یی(پرداخت‌های عمرانی) که منجر به کاهش 29.3درصدی ارزش‌افزوده ساختمان دولتی(به قیمت ثابت سال 1390) شده، وارد رکود شده است. این درحالی است که در این سال ارزش‌افزوده ساختمان خصوصی رشد 4.8درصدی را تجربه کرده است. با این وجود در سال 1392 ارزش‌افزوده ساختمان‌های خصوصی نیز رشد منفی را تجربه می‌کند و رکود در بخش ساختمان را تشدید می‌کند.

از سال 92 تا 95 ارزش‌افزوده ساختمان خصوصی رشد منفی را تجربه کرده و عامل اصلی رکود در بخش ساختمان بوده این درحالی است که رشد مثبت ارزش‌افزوده ساختمان دولتی در سال‌های 93 و 95 نیز نتوانسته بخش ساختمان را از رکود خارج کند.

روند تشکیل سرمایه ساختمان با توجه به همبستگی بالای آن با ارزش‌افزوده بخش ساختمان می‌تواند به عنوان یک شاخص مکمل برای شناسایی رونق و رکود این بخش مورد استفاده قرار گیرد. تشکیل سرمایه ساختمان به طور کلی به هزینه ایجاد ساختمان‌های جدید، هزینه تعمیرات اساسی، تغییرات و اضافات ساختمان توسط بخش خصوصی و دولتی در طول یک دوره حسابداری اطلاق می‌شود. لازم به ذکر است که بخش عمده تشکیل سرمایه ساختمان متعلق به بخش خدمات بوده و طی سال‌های 83 تا 94 متوسط بخش خدمات از تشکیل سرمایه ساختمان حدود 87 درصد بوده است.

تشکیل سرمایه بخش ساختمان از سال 1390 تا 1395 روند نزولی داشته و از 110هزارمیلیارد تومان در سال 90 به 81 هزارمیلیارد تومان(به قیمت ثابت سال 1390) در سال 90 کاهش می‌یابد. تنها در سال 1393 به دلیل افزایش اعتبارات عمرانی، تشکیل سرمایه ثابت ناخالص بخش ساختمان اندکی افزایش یافته است. بنابراین روند تشکیل سرمایه بخش ساختمان نیز رکود 5 ساله در بخش ساختمان را تایید می‌کند.

 ناتوانی بخش دولتی در سال 96

ساختمان بخش دولتی در اقتصاد ایران سهمی در حدود 30درصد از ارزش‌افزوده کل بخش ساختمان را به خود اختصاص داده است. با این حال تغییرات ارزش‌افزوده ساختمان بخش دولتی می‌تواند کل بخش ساختمان را تحت تاثیر قرار دهد. مهم‌ترین عامل اثرگذار بر ارزش‌افزوده ساختمان میزان تخصیص اعتبارات تملک دارایی‌های سرمایه‌یی (پرداخت‌های عمرانی) است. از طرفی وابسته بودن پرداخت‌های عمرانی به درآمدهای نفتی موجب اثرگذاری تکانه‌های نفتی بر ارزش‌افزوده ساختمان دولتی شده است.

در سال 91 با شروع تحریم‌های نفتی و کاهش درآمدهای ارزی دولت، اعتبارات تملک دارایی‌های سرمایه‌یی با کاهش شدید مواجه شد و از 29هزار میلیارد تومان در سال 1390 به 12هزارمیلیارد تومان در سال 90 رسید.( حدود 60 درصد کاهش یافت) البته به غیر از تحریم نفتی یکی از دلایل دیگر کاهش اعتبارات تملک دارایی سرمایه‌یی، اجرای هدفمندسازی یارانه‌ها و تعهد دولت مبنی بر پرداخت یارانه نقدی به مردم بود.

در سال‌های 92و 93 اعتبارات تملک دارایی سرمایه‌یی با افزایش نسبی مواجه شد تا اینکه در سال 94 قیمت نفت کاهش یافت. کاهش قیمت نفت رشد حقیقی این اعتبارات را با کاهش حدود 19درصدی مواجه کرد. از بهمن ماه 94 اجرای برجام و افزایش فروش نفت موجب شد در سال 95 اعتبارات تملک دارایی سرمایه‌یی به قیمت ثابت سال 90 حدود 42درصد افزایش یابد.

در قانون بودجه سال 96 اعتبارات تملک دارایی سرمایه‌یی با رشد حدود 24درصدی نسبت به قانون بودجه سال 95 مواجه شده است. اما به نظر می‌رسد با عدم تغییر در قیمت نفت همچنین ثابت بودن تولید و صادرات نفت در سال 96 نسبت به سال قبل امکان افزایش زیادی در تملک دارایی‌های سرمایه‌یی وجود نداشته باشد بنابراین بخش ساختمان دولتی نتواند کمک چندانی به رشد ارزش‌افزوده بخش ساختمان در سال 96 بکند.

 سیگنال مثبت در عرضه بخش خصوصی

ساختمان بخش خصوصی سهمی حدود 70درصد از ارزش‌افزوده کل بخش ساختمان را به خود اختصاص داده است. روند ارزش‌افزوده ساختمان بخش خصوصی بیانگر آن است که اولا ارزش‌افزوده آن به طور نسبی از نوسان کمتری در مقایسه با ارزش‌افزوده ساختمان بخش دولتی برخوردار است. ثانیا نسبت به بخش دولتی به ازای هر واحد تولید ارزش‌افزوده بیشتری ایجاد می‌کند.

شایان ذکر است، متوسط نسبت ارزش‌افزوده به ارزش تولید ساختمان بخش خصوصی در دوره 83 تا 94 حدود 51.5 درصد بوده درحالی که همین نسبت در دوره مذکور برای بخش دولتی 31درصد بوده است. این مساله نشان می‌دهد که بخش خصوصی به ازای هر واحد تولید، ارزش‌افزوده بیشتری ایجاد می‌کند که نشان‌دهنده کارایی بیشتر در بخش خصوصی نسبت به بخش دولتی است.

از دیدگاه عرضه وضعیت ساختمان بخش خصوصی را می‌توان با دو معیار تعداد ساختمان‌های مسکونی جدید و تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده مورد بررسی قرار داد. بررسی روند تعداد ساختمان‌های تکمیل و شروع شده، نشان می‌دهد از سال 92 به طور مستمر از میزان رشد تعداد ساختمان‌های تکمیل شده و شروع شده کاسته می‌شود.

نکته قابل توجه آن است که در سال 1931 کاهش رشد تعداد ساختمان‌های شروع شده کمتر از ساختمان‌های تکمیل شده بوده و در تابستان سال 1931 رشد منفی تعداد ساختمان‌های شروع شده، متوقف شده و به نزدیک صفر رسیده است. این مساله علامتی بر تحریک تمایل بخش خصوصی برای سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان است.

تعداد پروانه‌های صادر شده در مناطق شهری، معیار مهم دیگری برای بررسی وضعیت طرف عرضه ساختمان بخش خصوصی است. این معیار به عنوان یک شاخص پیش‌نگر، توضیح ‌دهنده مناسبی برای انتظارات سرمایه‌گذاری بخش خصوصی است.

تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌های مناطق شهری کشور از سال 91 روند به‌ شدت نزولی را به خصوص در سال 93 دنبال کرده به گونه‌یی که نرخ رشد تعداد پروانه‌های ساختمانی در این سال به منفی 32درصد رسیده است. این روند نزولی در سال 94 نیز ادامه یافته و تعداد پروانه‌های ساختمانی در این سال به 102هزار فقره رسیده که نسبت به سال 93 حدود 13.4درصد کاهش یافته است.

با این حال در سال 95 روند نزولی تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌های مناطق شهری کشور متوقف شده و به حدود 114هزار فقره رسیده و از رشد 12.1درصدی برخوردار شده است.

با توجه به آینده‌نگر بودن تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده، رشد این متغیر در سال 95 یکی از نشانه‌‌های افزایش تمایل بخش خصوصی برای سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان در سال 96 و خروج از رکود 5 ساله این بخش خواهد بود.