نرخ اجاره در سیطره سه‌گانه این روزهای بازار

براساس آمارهای بانک مرکزی در مردادماه سال 1396 شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 8.1 و 7.4 درصد رشد داشته است. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که اغلب یک‌ساله تنظیم می‌شود و نیز اثرپذیری شاخص اجاره‌بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، سبب تغییر اجاره‌بها می‌شود.

به گفته بسیاری از کارشناسان، بررسی تحولات بازار اجاره‌بهای مسکن در مردادماه سال 1396 نیز موید تغییر متناسب اجاره‌بها با نرخ تورم در این دوره است.

به باور این کارشناسان، همواره با نزدیک شدن به فصل تابستان و هم‌زمان با آغاز فصل جابه‌جایی‌ها در بازار مسکن، زمزمه‌ها برای اعلام قیمت‌های جدید با استناد به آمارهای متفاوت ملی و بین‌المللی به گوش می‌رسد. طبق پیش‌بینی‌ها، نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه تا پایان سال 1396، به دلیل رشد بالای نقدینگی و آثار تورمی ناشی از افزایش‌های اخیر نرخ ارز، موقتا به سطح 11.9 درصد افزایش پیدا می‌کند که با گذشت چند ماه از سال تقریبا شاهد به وقوع پیوستن این پیش‌بینی‌ها در بازار هستیم. با توجه به پایان یافتن انتخابات ریاست‌جمهوری و شورای اسلامی شهر و عدم‌تغییر آرایش سیاسی دولت، نوسانات ناشی از تغییر کابینه بر اقتصاد قابل‌توجه نیست. اما با توجه به رکود موجود در بازار مسکن و عدم تحرک جدی در دو سال اخیر، بعید به نظر می‌رسد این افزایش تورم اثر جدی بر قیمت مسکن در حوزه معاملات داشته باشد. اما به دلیل کاهش معاملات و روند رو به افزایش تقاضای مسکن به نظر می‌رسد این تورم حداکثر تاثیر را بر قیمت‌های رهن و اجاره ملک داشته باشد.

 روزگار بد مستاجران

در خصوص وضعیت بازار کنونی اجاره مدیر یک بنگاه واسطه‌گری در اطراف سیدخندان با بیان اینکه در حال حاضر بازار اجاره در سیطره سه موضوع مهم است، گفت: این سه عامل شامل تقاضای روبه رشد، کاهش نرخ سود بانکی و تغییر وزنه رهن و اجاره است.

جعفری گفت: از ابتدای هفته گذشته با تغییر نرخ سود بانکی بسیاری از مستاجران به تب‌وتاب افتاده و به دنبال قطعی کردن گزینه‌های منتخب خود هستند.

وی با اشاره به اینکه در چند سال اخیر فاصله قیمت مسکن با توانایی خرید همسو نبوده است، گفت: از دهه 90 اجاره‌نشینی با رشد بسیار زیادی همراه بوده و با افزایش ازدواج جوانان ارقام اجاره‌نشینی نیز وسعت بیشتر می‌گیرد.

این کارشناس بازار مسکن با اعتقاد به اینکه نرخ سود بانکی نیز ماجرایی مخصوص به خود را دارد، اظهار کرد: با کاهش نرخ سود بانکی بیشتر مردم سرمایه‌های سرگردان خود را از بانک بیرون کشیده، وارد بازارهای موازی می‌کنند. اما از آنجایی‌که موجران مبلغ رهن را به عنوان یک سرمایه‌گذاری وارد بانک‌ها می‌کردند با تغییر رویه بانک‌ها دیگر طالب مبلغ رهن نبوده و به دنبال اجاره‌های کلان هستند تا تقلیل هزینه‌های ناشی از کاهش نرخ سود بانکی را جبران کنند.

وی گفت: در حال حاضر عرصه مسکن برای مستاجران میدان مطلوبی نیست. زیرا بیش از دوسوم درآمد آنها صرف هزینه‌های اجاره مسکن شده درحالی که امیدی برای خانه‌دار شدن خود ندارند. زیرا با یک‌سوم درآمد باقی‌مانده توانایی پس‌انداز و دریافت تسهیلات را ندارند.

 رقابت موجران در بازار اجاره

مرادی، مباشر املاک نیز هم سو با مدیر دفتر واسطه‌گری گفت: هم‌اکنون نشانه‌های کاهش نرخ سود بانکی در بازار اجاره خود را نشان داده و فایل‌های رهن کامل کاهش پیداکرده است. پیش‌ از این به دلیل بالا بودن نرخ سود بانکی موجران حاضر بودند بخشی از مبلغ اجاره‌بها را کاهش و بر مبلغ رهن بیفزایند. وی افزود: ‌جز این مورد تنها مساله‌یی که شاید بین 99 درصد واحدهای اجاره‌یی مشابه است نرخ‌های کاذب است و دلیل این مساله به چشم‌وهم‌چشمی و به راه انداختن نوعی کاسبی توسط موجران بازمی‌گردد. حسین جانی گفت: در کنار موارد ذکرشده اعمال سلیقه باعث شده شرایط پرداخت اجاره‌بها و نکاتی که مالکان یا مشاوران املاک به عنوان امتیازهای مثبت واحدهای اجاره‌یی از آنها نام می‌برند فایل‌های اجاره دچار تشویش شود.

این مباشر املاک گفت: چند مورد ذکرشده باعث شده بسیاری از مستاجران سرگردان از این بنگاه به بنگاه دیگر بروند تا بتوانند مورد مناسبی برای خود پیدا کنند.  وی گفت: اگرچه اجاره و خریدوفروش یک معامله خصوصی است و دولت اجاره ورود به این مقوله ندارد؛ اما به نظر می‌رسد مسوولان باید در این مساله ورود کرده با راهکارهای جدی جلوی واسطه گران و دلالان به ایستند.

 حرکت پول ودیعه به بازار ارز

محمدی فرد، یکی از مشاوران املاک منطقه عباس‌آباد تهران درباره تبدیل رهن و اجاره گفت: از زمانی که زمزمه‌های کاهش سود سپرده‌های بانکی و مقابله با موسسات مالی و اعتباری به گوش می‌رسید، تغییر سفارش موجران برای تبدیل فایل‌های رهن کامل به رهن و اجاره به اخذ اجاره‌های سنگین آغازشده بود وی گفت: در حال حاضر بخش اعظمی از موجران به دنبال تغییر وزنه فایل خود از سمت رهن به اجاره هستند.  وی با بیان اینکه برخی از موجران نیز به دنبال افزایش رهن هستند، گفت: برخی از موجران شنیده‌اند بازار ارز روزهای پررونقی پیش روی خود دارد، بنابراین به دنبال سرمایه‌گذاری در این بخش هستند. البته تعداد این اشخاص بسیار محدود است.  این مشاور املاک گفت: تبدیل ودیعه به اجاره‌بها هنوز برای املاک ارزان‌تر رونق چندانی ندارد. چرا که بسیاری از موجران و مالکان واحدهای کوچک از بیم ناتوانی مستاجران در پرداخت اجاره‌بها، مجبورند ودیعه مسکن از آنها اخذ کنند. به‌خصوص که طرفداران واحدهای مسکونی ارزان‌تر اکثرا از اقشار متوسط یا کمتر هستند که توانایی پرداخت مبالغ بالا به عنوان اجاره‌بها را ندارند. محمدی فرد گفت: بخش اجاره در طرح‌های ارائه‌شده وزارت راه و شهرسازی دولت دوازدهم بسیار مغفول مانده است و متاسفانه این وزارتخانه همچنان مستاجران را نادیده می‌گیرد.

وی با بیان اینکه به نظر می‌رسد تغییر فایل‌های رهن کامل به رهن و اجاره، سرآغاز افزایش اجاره‌بها باشد، گفت: البته همواره در دوران رونق شاهد افزایش اجاره‌بها بودیم به‌هرحال بررسی ادواری رونق و رکود مسکن نشان می‌دهد ورود به دوره رونق، ابتدا اثر خود را از بازار اجاره بروز می‌دهد.

وی گفت: هم‌اکنون نرخ اجاره‌بها بر اساس موقعیت و میزان تقاضا بین ۱۰ تا ۳۰ درصد در مناطق مختلف شهر تهران افزایش‌یافته که ناشی از پر شدن حجم تقاضا در این بازار است.