رشد سود وام با افزایش دوره بازپرداخت
گروه راه و شهرسازی| در دولت یازدهم توجه ویژه‌یی که دولت به بخش مسکن و افزایش توان خرید متقاضیان خرید و ساخت مسکن داشت، سبب شد تا از طریق بانک مسکن به عنوان بانک عامل بخش مسکن سبد تسهیلاتی متنوعی برای این بخش تدوین شود. ازجمله ابزارهای موثر این سبد تسهیلاتی در بخش مسکن صندوق پس‌انداز مسکن یکم است.
به گفته بسیاری از مسوولان از جمله حامد مظاهریان معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه وشهرسازی در حال حاضر یکی از ارزان‌ترین روش‌های خانه‌دار شدن استفاده از تسهیلات با سپرده مسکن یکم بانک مسکن است، این تسهیلات که طرح زوجین آن مزایایش را دوچندان کرده است، نرخ سود مناسبی دارد و با بازپرداخت طولانی جذابیتی بیش از سایر روش‌های تامین مالی دارد؛ اما در جدیدترین سخنان وزیر راه و شهرسازی خبرهایی از طولانی‌تر شدن بازپرداخت اقساط صندوق پس‌انداز مسکن یکم به میان آمده است. افزایش طول دوره بازپرداخت اقساط صندوق پس‌انداز مسکن یکم به بیش از ۱۲ سال علاوه بر آنکه در فرمول پلکانی پرداخت اقساط امکان‌پذیر نیست؛ با نرخ سود فعلی پیش‌بینی‌شده برای این نوع تسهیلات (در بافت فرسوده معادل ۸درصد و در خارج از بافت فرسوده 9.5درصد) به ضرر متقاضیان خرید مسکن تمام خواهد شد. جدای از مباحث اساسی در ضرر و زیان طولانی‌تر شدن بازپرداخت وام تسهیلات، ابتدا باید دولت‌مردان نگاه جامع‌تری به آمار و ارقام استقبال از این وام داشته باشند. متاسفانه در حال حاضر بعد از صندوق پس‌انداز مسکن یکم که در خردادماه ۹۴ با حضور وزیران راه و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی و رییس‌کل بانک مرکزی افتتاح‌شد، در طول دو سال گذشته تنها ۸ هزار فقره تسهیلات در سراسر کشور اعطا کرده است. کارنامه‌یی که سبب شده برخی کارشناسان آن را ضعف عملکرد بانک مسکن در جذب منابع مردمی و پرداخت تسهیلات از سوی بانک مسکن و همچنین شکست سنگین طرح وزیر راه و شهرسازی مبنی بر خانه‌دار شدن با رژیم پس‌انداز و تسهیلات با یکدیگر به‌صورت تلفیقی ذکر کنند. به نظر می‌رسد دلیل این ابتکار یعنی طولانی‌تر شدن مدت‌زمان بازپرداخت از سوی وزارت راه و شهرسازی به دلیل عدم استقبال متقاضیان باشد. حال سوال اینجاست که آیا کاهش میزان اقساط ماهانه در مقابل افزایش طول دوره بازپرداخت تسهیلات، برای صندوق پس‌انداز مسکن یکم امکان‌پذیر است؟ برای اجرای این پیشنهاد توجه به چند نکته مهم است. فرمول روش پلکانی پرداخت اقساط به نحوی است که بیش از ۱۲ سال قابلیت اجرایی ندارد یعنی اگر بخواهیم بیش از ۱۲ سال مدت بازپرداخت را افزایش دهیم روش پلکانی را باید کنار بگذاریم و با روش ساده بازپرداخت اقساط باید انجام شود. علاوه بر این، مشکل بعدی که در این افزایش زمان وجود دارد، به دلیل فرمولی که در حال حاضر مورد استفاده قرار می‌گیرد که البته یک فرمول جهانی است هر چه زمان افزایش پیدا کند رقم سود بیشتری به متقاضی تعلق می‌گیرد و رقم کاهش اقساط کند و کندتر می‌شود. این‌طور نیست که اگر فرضاً طول دوره بازپرداخت اقساط از ۱۲ سال به ۱۵ سال افزایش پیدا کند، اقساط یک‌سوم کاهش پیدا کند. بلکه ممکن است اقساط یک‌چهارم یا یک‌پنجم بیشتر کاهش پیدا نکند، ولی سود آن به‌مراتب بیشتر خواهد شد. به‌هرحال در کشورهای غربی طول دوره بازپرداخت اقساط تسهیلات خرید خانه تا ۳۰ حتی ۳۵ سال هم وجود دارد اما نرخ‌های سود مورداستفاده نهایتا ۴درصد است. یعنی این الگو با نرخ سود بسیار پایین جوابگو است و به نفع مشتری است اما با نرخ‌های کنونی تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم سود بیشتری به متقاضی تحمیل خواهد شد. به این دلیل ترجیح بانک این بوده که تاکنون وارد حوزه افزایش طول دوره بازپرداخت اقساط صندوق پس‌انداز یکم نشود چراکه به نفع مشتری نیست. آمارهای مربوط به سپرده‌گذاری برای دریافت تسهیلات خرید مسکن از سوی خانه اولی‌ها نشان می‌دهد: درحالی که کف مبلغ سپرده‌گذاری برای دریافت تسهیلات 80 میلیونی در شهر تهران در یک دوره سپرده‌گذاری یک‌ساله، 40 میلیون تومان است سپرده‌گذاران این صندوق در تهران بطور متوسط 30 میلیون تومان سپرده‌گذاری کرده‌اند که این موضوع منجر به افزایش طول دوره سپرده‌گذاری از یک سال به یک و نیم سال 18 ماه شده و باعث تاخیر 6 ماهه در رونق معاملات مصرفی شده است. به‌این‌ترتیب، به عنوان‌مثال درحالی که سپرده‌گذاران نیمه اول سال 95 بطور طبیعی باید در نیمه اول سال 96 موفق به دریافت تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم می‌شدند به دلیل ضعف بنیه مالی، تاکنون بسیاری از متقاضیان وارد معاملات نهایی مسکن نشده‌اند (این در حالی است که آمارها خبر از انصراف 26 هزار نفر از دریافت وام مسکن یکم می‌دهد.) درحالی که هر یک از متقاضیان برای دریافت متوسط 60 میلیون تومانی تسهیلات خرید مسکن از محل این صندوق در یک بازه زمانی یک‌ساله در کشور باید کف سپرده‌گذاری 30 میلیونی را رعایت می‌کردند اما میانگین سپرده هر یک از متقاضیان در این بازه زمانی 20 میلیون تومان بوده است. به‌هرحال برای حل این موضوعات بسیاری از کارشناسان برای جبران نارسایی موجود در صندوق پس‌انداز مسکن یکم توصیه می‌کنند: نقص فعلی در این صندوق از بابت طولانی شدن طول مدت سپرده‌گذاری، با استفاده از دو راهکار قابل اصلاح است. نخستین راهکار، کاهش طول دوره سپرده‌گذاری برای کوتاه‌تر شدن مسیر دسترسی به موثرترین تسهیلات فعلی خرید مسکن وام خانه اولی‌ها از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم است. به این معنا که مسوولان صندوق پس‌انداز مسکن یکم بتوانند برای پوشش این نقص، حداکثر دوره سپرده‌گذاری برای دسترسی به سقف تسهیلات خرید مسکن خانه اولی‌ها را به عنوان‌مثال به 9 ماه کاهش دهند. این موضوع موجب می‌شود، متقاضیان خانه اولی‌هایی که هم‌اکنون با ضعف بنیه مالی برای تامین سپرده 40میلیون تومانی در شهر تهران و 30میلیون تومانی در سایر شهرها مواجه‌اند، ظرف حدود یک سال به این تسهیلات دسترسی پیدا کنند. پیشنهاد دوم کاهش کف مبلغ تعیین‌شده به عنوان سپرده لازم برای دریافت وام خانه‌اولی‌ها و تطبیق آن با سطح سپرده در استطاعت متقاضیان است. به‌هرحال به نظر می‌رسد بحث کنونی تسهیلات صندوق یکم طولانی‌تر شدن بازپرداخت اقساط آن نباشد بلکه این وام از پایه با نواقصی روبرو شده سات که نیازمند اصلاح و بازنگری است. اگرچه بسیاری از فعالان امیدوار بودن با ورود متقاضیان صندوق یکم تحولات عمیقی در رونق مسکن شکل بگیرد اما متاسفانه این مورد نه‌تنها محقق نشد بلکه با سخنانش جدید وزیر راه و شهرسازی درگیر چالش بزرگ‌تری نیز خواهد شد.
