17 ابزار یا نهاد غایب در بازار مسکن

توسعه فنی، مالی و مدیریتی در بخش مسکن در گرو استفاده از ابزارها، نهادها و راهکارهای مدرن است. این درحالی است که بخش مسکن ایران از کمترین ابزارها و نهادهای مدرن برخوردار است و در بیشتر ابعاد عموما به صورت سنتی مدیریت می‌شود.

در تحقیقی که ازسوی علی قائدی و نرگس رزبان انجام شده، ایجاد و توسعه ابزارها، نهادها و منابع مالی پایدار و ارزان‌قیمت، باید به‌عنوان راهکار توسعه پایدار و بلندمدت بخش مسکن و زیربنای موردنیاز اجرای برنامه‌های بخش مسکن به‌خصوص در حوزه تامین مسکن خانوارهای کم‌درآمد، توسط رسانه‌ها و کارشناسان حوزه مسکن از تمام دولت‌ها مطالبه شود. این ابزارها، نهادها و نظام‌های کارآمد مورد نیاز بخش مسکن عبارتند از: بانک توسعه‌یی، نظام تسهیلاتی منعطف، بازار رهن ثانویه و اوراق رهنی، موسسات وام و پس‌انداز، نهاد ضمانت، نهاد توسعه‌گر، نظام بیمه‌یی کارآمد، مدیریت دارایی (زمین) کارآمد، بازار پیش‌فروش توسعه‌یافته، سامانه‌های اطلاعاتی جامع، نظام واسطه‌گری مدرن، نهاد مسکن اجتماعی، منابع مالی پایدار و ارزان‌قیمت، صندوق‌های سرمایه‌گذاری، نهاد اجاره‌داری حرفه‌یی، نظام مالیاتی کارآمد و شرکت‌های واسپاری (لیزینگ).

 دلیل توسعه‌یافتگی ابزارها در مسکن

 باوجود برخی دستاوردهای کمی در بخش مسکن طی دهه‌های اخیر، این بخش در ابعاد مختلف فنی، مالی و مدیریتی از توسعه لازم برخوردار نشده است. البته بخشی از دلایل نبود توسعه کیفی بخش مسکن، ریشه در مشکلات اقتصاد کلان، همچون وجود تورم عمومی بالا و پرنوسان، فضای نامناسب کسب و کار و... دارد، اما وجود نگاه‌های پروژه‌محور با ابعاد مهندسی صرف و برنامه‌ریزی‌های کوتاه‌مدت دولت‌ها، در بخش مسکن و عدم توجه کافی به ایجاد و توسعه ابزارها، نهادها و نظام‌های موردنیاز برای توسعه پایدار و بلندمدت این بخش، هم مانع توسعه کیفی مطلوب در این بخش بوده‌اند که با وجود ایجاد ابزارها و نهادهایی در برخی زمینه‌های بخش مسکن اما این ابزارها اغلب با توسعه لازم همراه نبوده یا اینکه بسیار نوپا بوده و هنوز نتوانسته به حد کفایت در توسعه بخش مسکن کارآمد باشند. ضمن اینکه نهادسازی و ابزارسازی در بخش مسکن مستلزم صرف زمان، کوشش و ممارست بسیار است و نتایج آن هم در بلندمدت قابل دستیابی است. بنابراین انتظار تحول آنی از فرآیند نهادسازی و به نوعی اصلاحات ساختاری در بخش مسکن، انتظاری نابجاست. ناگفته نماند که ایجاد و توسعه ابزارها، نهادها و نظام‌های موردنیاز بخش مسکن مستلزم این است که از یک طرف دستگاه‌های ذی‌ربط با متولیان بخش مسکن (وزارت راه و شهرسازی) همکاری کرده و ضرورت ایجاد نهادها و ابزارها مورد اجماع مجموعه سیاست‌گذاران حوزه پولی و مالی و بخش مسکن قرار گیرد و از طرف دیگر، رسانه‌ها و افکار عمومی، دولت و متولیان بخش مسکن را برای اجرای هرگونه طرح یا برنامه کوتاه‌مدت، بدون وجود نهادها، ابزارها و منابع مالی غیرتورم‌زا (همچون تولید مسکن با استقراض از بانک مرکزی) که دارای نتایج زیانبار بلندمدت در بخش مسکن و حتی کل اقتصاد هستند، تحت‌فشار قرار ندهند.

یکی از زیرساخت‌ها و الزامات موردنیاز برای استفاده ایجاد ابزارها و نهادهای مختلف در بخش مسکن ازجمله نهاد مسکن اجتماعی، بانک توسعه‌یی، نظام تسهیلاتی معطف و... وجود منابع مالی پایدار و ارزان‌قیمت است. در حال حاضر بخش مسکن از کمبود این نوع از منابع رنج می‌برد. بنابراین ضروری است در کنار ایجاد و توسعه ابزارها و نهادها و اصلاحات ساختاری در برخی نظام‌ها، بخش مسکن به منابع مالی پایدار و ارزان‌قیمت هم تجهیز شود.

بنابراین باتوجه به اینکه سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار و طول دوره انتظار خرید مسکن در ایران بالاست و سهم تسهیلات خرید نسبت به قیمت مسکن، پایین است و دسترسی به تسهیلات مکفی خرید مسکن به‌دلیل عدم توسعه مالی بخش مسکن تقریبا دشوار و پرهزینه است، در این پژوهش مجموعه‌یی از ابزارها و نهادها و همچنین نظام‌های موردنیاز بخش مسکن برای سیاست‌گذاری بهینه در این بخش توسط دولت و متولیان مربوطه، معرفی شده است.

بانک توسعه‌یی: بانک‌ها به لحاظ کارکردی و نحوه تامین منابع و تخصیص تسهیلات به سه نوع بانک‌های تجاری، تخصصی و توسعه‌یی تقسیم می‌شوند. فعالیت بانک‌های تجاری و تخصصی عمدتا با هدف سودآوری تنظیم می‌شود و در عموم کشورها، صرف‌نظر از برخی نظارت‌های عمومی، دولت‌ها نقش چندانی در تامین و تخصیص منابع و نحوه فعالیت این بانک‌ها ندارند، ولی بانک‌های توسعه‌یی اغلب توسط دولت‌ها و با هدف اجرایی نمودن برنامه‌ها و سیاست‌های توسعه‌یی و حمایتی، ایجاد یا تقویت می‌شوند و این بانک‌ها در پی بهینه‌سازی سود با ملاحظه منافع اجتماعی پروژه‌ها و طرح‌ها تعریف شده از طرف دولت هستند.

نظام تسهیلاتی منعطف: با توجه به سهم بالای 30درصدی بخش مسکن در سبد هزینه خانوار و شاخص تورم عمومی و سهم حدود 40درصدی سرمایه‌گذاری در این بخش از کل تشکیل سرمایه ثابت ناخالص کشور و به‌تبع آن تاثیر قابل‌توجه هرگونه نوسان در بخش مسکن بر اقتصاد کلان و اقتصاد خانوار از یک طرف و از طرف دیگر با توجه به اثرات اثبات شده نظام تسهیلاتی در کنترل نوسانات متغیرهای بازار مسکن، ضروری است تدوین نظام تسهیلاتی منعطف در بخش مسکن، در دستور کار قرار گیرد.

بازار رهن ثانویه و اوراق رهنی: تجارب جهانی نشان می‌دهد تنها راهکار تجهیز بانک‌ها به منابع مالی بلندمدت و با ریسک پایین، جهت پرداخت تسهیلات کافی به متقاضیان با دوره بازپرداخت بلندمدت، توسعه بازار رهن ثانویه و استفاده از اوراق رهنی مسکن است.

موسسات وام و پس‌انداز منطقه‌ای: ازجمله نهادهایی که می‌توانند متناسب با شرایط منطقه‌ای بازار مسکن و خانوارها، فعالیت‌های تسهیلاتی این حوزه را به انجام رساند، موسسات وام و پس‌انداز منطقه‌یی مسکن هستند. موسسات پس‌انداز و وام در ادبیات مالی جزو نهادهای مالی سپرده‌پذیر است. هدف اولیه از ایجاد این موسسات در حوزه مسکن، ترغیب مردم به پس‌انداز، صرفه‌جویی در مصرف و تامین مسکن خانوار متقاضی مسکن بوده است.

نهاد ضمانت: نهادهای ضمانت وظیفه کاهش ریسک در فعالیت‌های اقتصادی را برعهده دارند. بر این اساس و باتوجه به مواجهه فعالان حوزه مسکن با انواع ریسک، وجود این نهادها در بخش مسکن می‌تواند منجر به توسعه مطمئن فعالیت‌ها در بخش مسکن شود. ضمانت‌های موردنیاز در بخش مسکن عموما به دو نوع ضمانت‌های مالی و ضمانت‌های ساخت و ساز مسکن قابل تقسیم هستند.

نهاد توسعه‌گر: یکی از راهکارهای اصولی برای کاهش دامنه نوسانات در بخش مسکن و افزایش خودنظارتی در حوزه فنی و رعایت مباحث شهرسازی و معماری در بازار ساخت و ساز، توسعه برندینگ در این بازار و سیاست‌گذاری برای افزایش تعداد و سهم شرکت‌های ساختمانی بزرگ و شناخته شده در کل کشور و ایجاد نهاد توسعه‌گر در بخش مسکن است. شرکت‌های بزرگ ساختمانی و توسعه‌گران صاحب برند، به‌دلیل توانمندی‌های مالی، فنی، مدیریتی و بازاریابی و تمایل به حفظ جایگاه و برند خود در بازار، ضمن افزایش بهره‌وری در نهاده‌ها و عوامل تولید، زمینه تولید با کیفیت مسکن و ارائه خدمات پس از فروش و در زمان بهره‌برداری را هم ایجاد می‌نمایند.

نظام بیمه کارآمد: یکی از راهکارهای توسعه‌بخش مسکن و افزایش کیفیت و دوام ساختمان‌های مسکونی و غیرمسکونی، توسعه نظام بیمه در صنعت ساختمان کشور است.

مدیریت دارایی (زمین) کارآمد: یکی از دارایی‌های دولت، زمین‌های با قابلیت ساخت و ساز مسکن است. برای استفاده بهینه از زمین‌های دولتی (با قابلیت ساخت و ساز مسکن)، ضمن اصلاح روش‌های واگذاری و مصرف موجود این زمین‌ها، باید از روش‌های مدرن‌تر و کارآمدتر دیگری، در قالب مدیریت دارایی‌ها استفاده کرد.

بازار پیش‌فروش توسعه‌یافته: پیش‌فروش مسکن در ایران یکی از روش‌های تامین مالی بخش مسکن و همچنین تامین مسکن بخشی از خانوارهاست. بازار پیش‌فروش نظام‌مند، منجر به توسعه بخش مسکن در برخی کشورها شده است ولی این بازار در ایران با وجود قانون پیش‌فروش ساختمان، کاملا دارای ساختار سنتی است و مشکلات عدیده‌یی را برای پیش‌خریداران و پیش‌فروشندگان ایجاد می‌نماید.

سامانه‌های اطلاعاتی جامع: وجود سامانه‌های اطلاعاتی یکی از ضروری‌ترین پیش‌نیازهای تصمیم‌گیری و تصمیم‌سازی در تمام بخش‌های اقتصادی و غیراقتصادی است. خروجی و کارکرد سامانه‌های اطلاعاتی در بخش مسکن و املاک، باید ایجاد رقابت و شفافیت در بازار املاک و مسکن، امکان رصد دقیق شاخص‌ها و متغیرهای بخش مسکن برای ارکان مختلف بخش مسکن و همچنین شناسایی وضعیت ملکی خانوار و اطلاعات املاک کشور باشد.

واسطه‌گری در بخش مسکن: یکی از بازیگران اصلی بازار مسکن، مشاوران و بنگاه‌های معاملات املاک هستند.

نهاد مسکن اجتماعی: نهاد مسکن اجتماعی در ایران می‌تواند ضمن بازتعریف وظایف و تعیین نقش برای نهادهای مختلف حمایتی، محلی، بخش خصوصی و دولت و همچنین تعریف منابع پایدار و متنوع مالی، در قالب روش‌های مختلف تامین مسکن (اجاره، خرید یا ساخت)، اجرای برنامه‌های دولت در زمینه تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد را برعهده بگیرد.

منابع مالی پایدار و ارزان‌قیمت: یکی از وظایف دولت‌ها، تامین مسکن اقشار مختلف جامعه به‌خصوص اقشار کم‌درآمد است.

صندوق‌های سرمایه‌گذاری: صندوق‌های سرمایه‌گذاری، ابزارهایی هستند که با جذب منابع خرد سرمایه‌گذاران و استفاده از آنها در بخش مسکن و ساختمان، بخشی از منابع مالی موردنیاز این بخش را تامین می‌نمایند. از مهم‌ترین و شناخته‌شده‌ترین صندوق‌های سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و ساختمان، می‌توان صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات و سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان را نام برد.

نهاد اجاره‌داری حرفه‌ای: نظام اجاره‌داری مسکن در ایران سنتی است و عموما خانوارها برای حفاظت از منابع مالی مازادشان در برابر تورم عمومی، اقدام به خرید مسکن و اجاره آن می‌نمایند و دلیل اصلی عدم شکل‌گیری نظام اجاره‌داری حرفه‌یی در ایران، شرایط خاص اقتصادی حاکم بر اقتصاد کشور و نیز عدم شکل‌گیری روابط و ساختارهای نظام‌مند در این حوزه‌هاست.

نظام مالیاتی کارآمد: دریافت مالیات و عوارض توسط دولت‌ها با سه هدف؛ کنترل سوداگری، تخصیص بهینه منابع و کسب درآمد انجام می‌شود.

شرکت‌های واسپاری (لیزینگ): طرح لیزینگ مسکن شیوه‌یی است که در قالب آن شرکت‌های اعتباری با به‌کار انداختن سرمایه خود در مسیر تامین مالی متقاضیان خرید آپارتمان مسکونی، بخش زیادی از قیمت ملک را برای خریدار تقبل کرده و در ازای آن، با احتساب سود مشخص، اقساط میان‌مدت و بلندمدت از خریدار دریافت می‌کنند.