معمای لوکس‌ها در بازار ملک
مسکن لوکس در همه جای دنیا در کنار خانه‌های اقشار متوسط وجود دارد اما تعداد آنها به اندازه‌یی است که آنهایی که قدرت خرید این نوع واحدهای مسکونی را دارند، می‌توانند از این دست خانه‌های استفاده کنند؛ اما در ایران داستان خانه‌های لوکس و گران قیمت متفاوت است.
به دلیل ارزش افزوده‌یی که این نوع خانه‌ها دارند، بسیاری از سازنده‌ها، انبوه‌سازان، سرمایه‌گذاران در حوزه ساخت و ساز و کسانی که به دنبال کسب سودهای کلان در مدت کوتاهی هستند، مایل به سرمایه‌گذاری یا ساخت و ساز واحدهای مسکونی لاکچری‌اند.
این داستان تا پایان سال 90 و بخشی از اوایل سال 91 که بحث ساخت و ساز از رونق بی‌سابقه‌یی برخوردار بود ادامه داشت تا اینکه به یک باره صنعت ساختمان کشور وارد رکود سنگینی شد که بیش از 5 سال از عمر آن می‌گذرد.
تا پیش از رکود مسکن، بسیاری از موسسات مالی و اعتباری غیرمجاز، بانک‌های دولتی و خصوصی، نهادهای شبه دولتی و بسیاری از فعالان بخش خصوصی تمام هم و غم خود را مصروف جمع‌آوری سرمایه‌های مردمی به هر شکلی بودند تا این منابع را در بخش زمین و ساختمان به خصوص واحدهای مسکونی لوکس در مناطق گران قیمت تهران و سایر کلان‌شهرها سرمایه‌گذاری کنند؛ اما رکود ساختمان سبب شد تا بسیاری از موسسات اعتباری ورشکسته شوند.
برخی انبوه‌سازان به میلیاردها تومان بدهی مبتلا شوند و بخش اعظمی از منابع کشور که برخی آن را تا 700 میلیارد تومان تخمین می‌زنند، در خانه‌های لوکس و خالی مناطق 1 تا 5 تهران محبوس شود.
شدت گرفتن لوکس‌سازی مسکن در سال‌های پایانی دهه 80 ایران و مصادف شدن آن با رکود سنگین بخش ساختمان در نیمه نخست دهه 90، مشکلات عجیبی برای اقتصاد کشور رقم زد که بخشی از آنها به این شرح است.
با توجه به اینکه بخش اعظم سازندگان این واحدها هزینه ساخت و ساز را از محل تسهیلات بانکی دریافت کرده بودند با توجه به اینکه امکان فروش خانه‌های لوکس را نداشتند، مجبور شدند این خانه‌ها را به جای بدهی خود به بانک‌ها تحویل دهند و به ملکیت شبکه بانکی مجاز و غیرمجاز درآورند.
بنابراین به جایی رسیدیم که بانک‌ها با حجم انبوهی از دارایی غیرقابل بازارپذیر مواجه شدند که امکان نقد کردن آنها وجود نداشت.
همچنین برخی از بانک‌ها به دلیل این تسهیلات به تراز منفی رسیدند که به دلیل عدم شفافیت، مجبور بودند این تسهیلات را همراه با سودشان برای آنکه تراز خود را مثبت نشان دهند، به سال مالی بعدی منتقل کنند که اصطلاحا به دارایی سمی مشهور
شده است.
در مرحله بعد، صنایع پایین دستی صنعت ساختمان بود که به رکود بخش اعظمی از کارخانجات تولید سیمان، آجر و فولاد و انبار شدن تولیدات آنها منجر شد و نهایتا آخرین گروه از متضرران در بخش رکود خانه‌های لوکس، انبوه‌سازان بودند که به دلیل انبوه بدهی و نداشتن سرمایه در گردش امکان ورود به پروژه‌های ساختمانی جدید را نداشتند تا بتوانند بدهی‌های گذشته خود را جبران کنند.
با این حال مهم‌ترین موضوعی که در طی سال‌های اخیر برای نقدپذیر کردن خانه‌های خالی و لوکس مطرح بود، روش فروش آنها بود که در این شرایط، تجربه سایر کشورها نشان داده در این زمینه بانک‌ها هستند که به اقشاری که امکان پرداخت اقساط سنگین را دارند، وام بدهند.
اما از آنجایی که نظام بانکی ما خود با کمبود منابع مواجه بود، این روش هم پاسخگو نبوده و به نظر می‌رسد تا مدت‌های طولانی نیز نخواهد بود.
از طرف دیگر، افرادی هم که حجم نقدینگی بزرگی در اختیار دارند، به دلیل بالا بودن سود سپرده‌های بانکی حاضر به سرمایه‌گذاری در این بخش نبودند، چرا که بخش ساختمان در ایران طی سال‌های اخیر با ریسک بالایی مواجه است که این ریسک در بازار پولی (سپرده‌گذاری در بانک) تقریبا نزدیک به صفر است.
با وجود همه مشکلاتی که کمبود نقدینگی برای خانه‌های لوکس ایجاد کرده، در دو ماه نخست تابستان امسال بر اساس اعلام سامانه معاملات مسکن وزارت راه و شهرسازی، حجم خرید و فروش مسکن‌های لوکس پابه پای خانه‌های مصرفی و کوچک متراژ رشد داشته است.
هرچند که برخی کارشناسان شنیده شدن زمزمه‌های کاهش نرخ سود سپرده‌ها در ابتدای تابستان را عامل افزایش تمایل سرمایه‌گذاران برای خرید خانه‌های لوکس می‌دانند، اما از سوی دیگر برخی کارشناسان نیز معتقدند با توجه به کاهش ریسک سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، تمایل به خرید خانه‌های لوکس افزایش یافته است.
ضمن اینکه آمار نشان می‌دهد حجم فروش این دست واحدهای مسکونی در اندازه‌یی نیست که بگوییم مجددا دلالان و سفته بازان به این بازار ورود کرده‌اند. به خصوص که خرید خانه‌یی خالی بیشتر برای مصرف شخصی است.
شواهد نشان می‌دهد افزایش معاملات خانه‌های لوکس بیشتر زمینه فرهنگی دارد و مردم مایلند در خانه‌های لاکچری زندگی
کنند.
