تناقضات اجرایی و نظارتی قانون پیش فروش
ایمان رفیعی
کارشناس ساخت و ساز
در سال‌های اوج رونق مسکن در کشور و هم‌زمان با به حداکثر رسیدن تقاضا و حجم معاملات شاهد افزایش روزافزون سوءاستفاده و کلاهبرداری در بازار مسکن بودیم. مواردی از قبیل فروش واحدها به چند نفر، عدم تحویل ملک، عدم پرداخت اقساط بهای مسکن و بطورکلی تضییع حقوق سازندگان و خریداران. در آن دوران به دلیل رونق بازار ملک کاستی‌ها و نواقص این قانون وکلا اجرای آن زیاد مورد توجه قرار نگرفت، اما پس از آغاز رکود در بازار مسکن که تلاش‌ها برای بازگرداندن رونق به این بازار شروع شد، این موضوع بیش از پیش مورد توجه قرار گرفت پس از بررسی و طرح موضوع، قانون پیش‌فروش ساختمان و آپارتمان مشتمل بر 25 ماده و 4 تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ 12 دی 1389 مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 29 دی ماه همان سال به تایید شورای نگهبان رسید.
ایین‌نامه‌های اجرایی این قانون بنا بود تا مدتی پس از وضع آن تهیه شود. از زمان وضع این قانون تاکنون عملا شاهد عدم اجرایی شدن آن در بازار ملک بوده‌ایم. اگرچه کلیات این قانون به نظر کامل و متضمن حقوق خریدار و فروشنده است، اما شاید مهم‌ترین علت اجرایی نشدن این قانون را باید در جزییات آن جست‌وجو کرد. جزییاتی که بیشتر فنی است تا حقوقی. اکثر کسانی که مدعی کامل و بی‌نقص بودن این قانون هستند شاید جنبه‌های فنی و ثبتی این قانون را در نظر نگرفته‌اند. از جمله نقایص فنی این قانون که جزو شرایط اولیه تنظیم قرارداد پیش‌فروش نیز محسوب می‌شود، بند 2 از ماده 4 آن است که باید برای هر واحد شناسنامه فنی مستقل ارائه شود که در عمل همچنین شناسنامه‌یی مستقلا برای هر واحد صادر نمی‌شود، یا ماده 9 از بند 2 که صراحتا اعلام می‌کند پیش فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث مسوول است و باید مسوولیت خود را از این جهت بیمه کند، اما در عمل بیمه مسوولیت و عیوب پنهان ساختمان برای ناظر الزام‌آور نیست.
یکی از مهم‌ترین بندهای مشکل‌دار این قانون، ماده 10 این قانون است که دچار ابهامات و کسورات قانونی زیادی است. طبق این بند، در مواردی که بانک‌ها به پیش خریداران بر اساس قرارداد پیش‌فروش، تسهیلات خرید می‌دهند، وجه تسهیلات از طرف پیش خریدار توسط بانک به‌حساب پیش فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش خریداری‌شده و نیز حقوق پیش خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ می‌شود.
در توضیح ابهامات این بند باید توجه داشت که در زمان ساخت و پیش از صدور سند تفکیکی و بنا به درخواست مالک، سند اعیانی برای تمام واحدها به‌صورت یکجا و بدون درج تعداد واحد یا سایر جزییات صادر می‌شود و از آنجایی که پرداخت وام به‌صورت مرحله‌یی و هم‌زمان با پیشرفت فیزیکی ساختمان از مرحله پی‌ریزی آغاز می‌شود و پس از ساخت نخستین طبقه می‌توان درخواست صدور سند اعیانی کرد، عملا امکان صدور سند مجزا برای هر واحد در این مرحله امکان‌پذیر نیست، چون هنوز واحدی ساخته نشده که سند اعیانی تفکیکی برای آن صادر شود. از طرف دیگر این بند با بند 4 از ماده 4 در تناقض است، زیرا تلویحا پس از عملیات پی‌ریزی امکان پیش‌فروش به سازنده داده‌شده است که در این مرحله عملا سند اعیانی وجود ندارد. با این اوصاف برای ساختمان فرضی که در 5 طبقه و10 واحد ساخته می‌شود، باید 10 سند اعیانی پس از پی‌ریزی بنام پیش خریداران صادر و برای اخذ وام در اختیار بانک قرارداد چون بانک‌ها برای پرداخت وام مسکن بر اساس قرارداد پیش‌فروش اقدام نمی‌کنند و می‌بایست برای اخذ تسهیلات ساخت مسکن قرارداد مشارکت در ساخت با ترهین سند عرصه یا اعیان ملک موصوف منعقد شود که این بخش نیز مورد اشکال جدی است.
از طرف دیگر، در این بند ذکرشده که بانک‌ها وجه تسهیلات از طرف پیش خریدار به‌حساب پیش فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش‌خریداری‌شده و نیز حقوق پیش خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ می‌شود. در این قسمت نیز شاهد اشکالات زیادی هستیم.
با در نظر گرفتن ساختمان مذکور که 10 واحدی است، باید جهت دادن تضمین به پیش خریداران سند عرصه تبدیل به 10 سند مجزا شده و به تک‌تک خریداران به عنوان تضمین پرداخت شود. اگر ساختمان فرضی مذکور که به 10 نفر پیش‌فروش شده در زمینی به مساحت 300 متر در منطقه 4 تهران به قیمت حدودی متری 10 میلیون تومان قرار داشته باشد و برای هر واحد 50 میلیون تومان وام بافت فرسوده بدون سپرده پرداخت شود، طبق این قانون فروشنده باید مالکیت معادل 30 مترمربع زمین باقیمت روز 300 میلیون تومان را به عنوان تضمین وام 50 میلیونی به پیش خریدار منتقل کند.
از طرف دیگر، چون مالکیت عرصه پیش خریداران در قرارداد مشخص نشده، عملا مالکیت آنها در عرصه مشاعی است و امکان تفکیک وجود ندارد. یا مگر عرصه ساختمانی که جهت اخذ وام در رهن بانک است را می‌توان به‌صورت مرحله‌یی یا به‌دفعات به شخص دیگری واگذار کرد؟
و یا در ماده 13 این قانون آمده است که پیش خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروش شده می‌شود اما قانون‌گذار پیش‌بینی نکرده که چگونه در حین ساخت می‌توان به‌صورت مرحله‌یی صاحب‌ملک شد؟ مگر دربند 10 فروشنده ملزم به انتقال مالکیت عرصه و بند 4 ملزم به انتقال مالکیت اعیان به پیش خریدار جهت اخذ وام نشده بود؟ یا مگر ساختمانی که جهت اخذ وام ساخت در رهن بانک است را می‌توان به‌صورت مرحله‌یی یا دفعات به شخص دیگری واگذار کرد؟
با بررسی اجمالی این قانون می‌توان به این نتیجه رسید که بخش‌های اصلی و اساسی آنکه باید به‌صورت عملی اجرا شود بدون بررسی فنی و تنظیم ضوابط قانونی و تنها برای رفع تکلیف تنظیم‌شده است.
تنها جنبه‌هایی که دقیق و بدون اشکال است ظاهرا موارد تنبیهی آن است. برای اینکه این قانون بتواند بطور واقعی و عملی اجرا شود باید به مهم‌ترین بندهای آنکه مربوط به دریافت وام و انتقال مالکیت است بطور دقیق پرداخته و با نظر کارشناسان فنی و تطابق با قوانین و رویه‌های جاری بانک‌ها، شهرداری‌ها و ادارات ثبت اسناد و املاک کشور اقدام به تنظیم و اصلاح این قانون نمود.
بدون شک حفظ امنیت و بازگرداندن اطمینان به بازار مسکن یکی از مهم‌ترین فاکتورهای آرامش‌بخش به این بازار است و در شرایط کنونی که از بانک‌ها و موسسات مالی اخبار خوبی به گوش نمی‌رسد و سرمایه‌گذاران از بابت مهم‌ترین نهادهای پولی و مالی دل‌نگران هستند، اصلاح و اجرای دقیق این دست قوانین برای هدایت جریان نقدینگی به سمت بازار مسکن بسیار حیاتی به نظر می‌رسد.
