نقش‌آفرینی بنگاه‌ها در بازار دوم ملک
جلال صباغ
دبیر انجمن صنفی مشاوران املاک
قانون پیش‌فروش از جمله قوانینی است که در حوزه مسکن مکررا در حال رفت و برگشت در مجرا و فرآیند تصویب و اصلاح است. این قانون که همواره از سوی بسیاری از کارشناسان مورد انتقاد بود مجددا به گفته حامد مظاهریان، معاون وزیر راه شهرسازی در چرخه اصلاح قرار گرفته است. اگرچه این مقام مسوول همواره معتقد بود، پیش‌فروش بر مبنای رعایت منافع خریداران و جلوگیری کلاهبرداری‌های خطرناک و فروش یک واحد به چند نفر تنظیم شده است، اما به دلیل پاره‌یی از مشکلات از جمله کاهش تعداد پیش‌خرید معتقد است این اصلاح باید در ظرف دو ماه آینده اجرایی شود. در این بین تنها نکته که همواره مورد اغماض و بی‌توجهی قرار گرفته سهم و نقش مشاوران املاک از این قانون است. مطابق ماد‌‌‌ه ۲۲ قانون پیش‌فروش ساختمان، مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقد‌‌‌ماتی طرفین را برای تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی د‌‌‌لالت د‌‌‌اد‌‌‌ه و نمی‌توانند راسا مباد‌‌‌رت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش کنند. در غیر این صورت، برای بار اول تا یک سال، بار دوم تا دو سال به تعلیق جواز کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.
این در حالی است که به‌وضوح مشاهده می‌شود خروج بخشی از تقاضا به دلیل عدم حضور واسطه‌گران حرفه‌یی در این چرخه است در ثانی با اجرای آن عملا درآمد املاکی‌ها از این ناحیه قطع و به دفاتر اسناد رسمی سپرده شد. اگرچه این اصلاح می‌تواند برای اعضای این اصناف خوش‌یمن تلقی شود اما باید به این سوال پاسخ داد چرا همواره اتحادیه در حقانیت حق اعضا گامی برنداشته است.
به‌هرحال، به نظر می‌رسد محدود کردن مشاوران املاک علاوه بر ایجاد خطر بزرگ تهدید اشتغال برای یکی از اصناف بزرگ کشور، کاملا غیرقانونی و غیرکارشناسی است، چرا که در هیچ‌یک از متون قانونی، دلالان از حق تنظیم قراردادهای حقوقی منع نشده‌اند. از سوی دیگر بنا بر اذعان فعالان بازار دوم، معاملات مسکن در نبود زیرساخت‌های لازم برای ثبت محضری قراردادها و همچنین منع انتشار بدون مجوز آگهی پیش‌فروش آپارتمان، هم‌اکنون عمده معاملات پیش‌فروش در میان سازندگان و متقاضیانی انجام می‌شود که با داشتن آشنایی قبلی و اطمینان از انجام تعهدات از سوی طرفین اقدام به پیش‌فروش یا پیش‌خرید می‌کنند. این موضوعات به عنوان عوامل مهم در کمرنگ شدن انگیزه سازندگان برای اخذ مجوز آگهی پیش‌فروش تاثیر قابل‌ملاحظه‌یی دارد. این در حالی است که هم‌اکنون چشم‌انداز رونق در بازار معاملات مسکن از دیگر دلایل کاهش حجم معاملات پیش‌فروش طی ماه‌های اخیر و به‌تبع آن کاهش نیاز سازندگان به انتشار آگهی در بازار دوم معاملات مسکن است. در این میان به نظر می‌رسد، کاهش عرضه و فروش بازار دوم معاملات مسکن در پس یک معادله چند مجهولی قرار گرفته و حاضر هستند به دلایل واهی مانند فروش چندباره مسکن به یک فرد جایگاه و درآمد بخشی از افراد جامعه را به خطر می‌اندازند. این در حالی است که این صنف سال‌های مدیدی است که به‌واسطه حضور موثر نرم‌افزار و کد رهگیری با چند بارفروشی ملک مبارزه کرده و در این قضیه موفقیت چشمگیری داشته‌اند. حال که زمان اصلاح این قانون پر از تناقض فرار رسیده و در این میان مسوولان ذی‌ربط معتقدند باید بازار پیش‌فروش پررونق شود، باید نگاه دوباره‌یی به جایگاه و تاثیر این صنف در بهبود وضعیت پیش‌فروش داشته باشند. به‌هرحال نباید فراموش شود، دسترسی‌های مربوط به فایل‌های پیش‌فروش آپارتمان عمدتا از کانال بنگاه‌های مسکن صورت می‌گیرد. موضوع ممنوعیت تنظیم قرارداد از سوی مشاوران املاک در قانون پیش‌فروش منجر به رکود و کاهش قابل‌توجه حجم معاملات پیش‌فروش شده است. مسوولان باید بدانند عدم حضور موثر مشاوران املاک در قراردادهای پیش‌فروش باعث خواهد شد، اعضای این صنف تلاشی برای برقراری قرارداد نداشته و در این خصوص تعاملات کافی را با پیش‌فروش و پیش خریدار نداشته باشند.
در گذشته بخشی از معاملات بازار مسکن مربوط به بخش پیش‌فروش بوده که این مورد با کمرنگ شدن این صنف به ورطه فراموشی سپرده شده و بخشی از هزینه‌های دفاتر املاک نیز به مانند هزینه‌های مغازه، مشاور، مالیات و... در بلاتکلیفی قرار گرفته است.
