حاکمیت آنارشیسم بر مدیریت «زمین»های شهری

گروه راه و شهرسازی  زهره علامی

چندی پیش، مشاور وزیر راه و شهرسازی با انتقاد از سیاست‌های دولت در بخش زمین، بر لزوم تغییر در این سیاست‌ها تاکید کرد.

البته طی سال‌های گذشته افزایش سوداگری و همچنین سیاست‌های نامناسب توزیع زمین از سوی دولت بارها از سوی کارشناسان در بوته نقد قرار گرفته است، اما با وجود این، هیچ کدام از دولت‌ها سیاست مدونی در بخش زمین شهری اعمال نکرده‌اند، همین موضوع موجب افزایش قیمت زمین و به‌تبع آن رشد قیمت مسکن شده است که با توجه به تاثیر مستقیم بخش مسکن بر دیگر نهاده‌های اقتصاد کلان، شاهد نابسامانی درسایر بخش‌های اقتصادی هم بوده‌ایم.

در این میان، کارشناسان بخش مسکن، بازنگری درنظام مدیریت بخش زمین، محتوای سیاست‌ها، ‌سیاست‌های مربوط به عرضه و کنترل بازار زمین را مهم‌ترین اقداماتی می‌دانند که دولت دوازدهم برای بهبود و رونق بخش زمین و مسکن می‌تواند انجام دهد.

در واقع این فعالان پیشنهاد می‌دهند که دولت با اعمال سیاست‌های مشخص و مدون در موارد ذکر شده، می‌توانند سوداگری دربخش زمین را مهار کنند و‌ افسار سایر بخش‌های اقتصادی را هم به دست بگیرند.

 استقبال از تغییر سیاست زمین

فرهاد بیضایی، مدیرگروه سیاست‌گذاری دانشگاه علم و صنعت به «تعادل» می‌گوید: اولویت اول دولت برای بخش مسکن باید بر تغییر سیاست‌های زمین تمرکز یابد. با توجه به تجربه اقدامات دولت یازدهم، می‌توان پیش‌بینی کرد که وزارت راه و شهرسازی در دولت دوازدهم هم برنامه‌یی برای بخش زمین نداشته باشد. ‌این در حالی است که برنامه‌ریزی برای زمین مهم‌ترین اولویت بخش مسکن است.

بیضایی می‌افزاید: تصمیم وزارت راه و شهرسازی برای تغییر سیاست‌های بخش زمین، تصمیم درستی است که متاسفانه اقتصاد مسکن به علت بی‌توجهی به بخش زمین، چهار سال در این زمینه عقب افتاد زیرا حل مساله مسکن وابسته به بخش زمین است.

او ادامه می‌دهد: دردولت یازدهم تمام سیاست‌ها در بخش تسهیلات خلاصه شد، زیرا این‌گونه تصور می‌شد که تمام مشکلات بخش مسکن با افزایش حجم تسهیلات حل می‌شود، درحالی که رونق بخش مسکن نیازمند سیاست‌گذاری مناسب در حوزه زمین است.

به گفته بیضایی، سیاست‌های بخش زمین مربوط به عرضه و کنترل بازار زمین می‌شود و کنترل بازار زمین به سیاست‌های مالیاتی زمین بازمی‌گردد.

این کارشناس ارشد بخش مسکن می‌گوید: قانون مربوط به مالیات زمین تصویب شده و برهمین اساس دولت امکان دریافت مالیات از زمین‌داران را دارد. تنها نیاز به یک بستر اطلاعاتی دارد. به طراحی و گشایش سامانه املاک و مستغلات در قانون مالیات‌های مستقیم هم اشاره شده است.

 رکود به علت نبود برنامه‌ریزی

او اظهار می‌کند: در دولت یازدهم مالیات دریافت نشد، عرضه زمین هم مانند گذشته انجام نشد و به همین دلیل بخش مسکن به دلیل فقدان برنامه‌ریزی در بخش زمین قفل شده است.

مدیر گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت با اشاره به ضرورت تغییر سیاست‌های بخش زمین می‌افزاید: سیاست‌های کنترل و عرضه زمین باید اجرایی شود و بازتولید زمین در بخش بافت فرسوده هم باید در دستور کار قرار بگیرد. زیرا این اقدامات تنها راهکارهای موجود برای بهبود بخش مسکن هستند.

بیضایی بیان می‌کند: اگرچه اعلام تغییر سیاست‌های بخش زمین از سوی مشاور وزیر راه و شهرسازی امیدوارکننده است اما ناگفته نماند که این اقدام دیر انجام می‌شود.

او اظهار می‌کند: در بخش سیاست‌های عرضه، باید واگذاری زمین در شهرهای جدید و شهرهای کوچک را پیگیری کنیم زیرا در این مناطق برای عرضه زمین مشکلی نداریم پس باید مکانیسم عرضه زمین این‌گونه باشد که با کاهش جمعیت در منطقه، متراژ واگذاری افزایش یابد.

به گفته این کارشناس ارشد بخش مسکن، ‌این سیاست انگیزه لازم برای کاهش مهاجرت است یعنی هر چقدر، شهر کوچک ترباشد، زمین واگذار شده به شهروندان افزایش می‌یابد و در اثر همین موضوع انگیزه برای سکونت در شهرهای کوچک بهبود می‌یابد.

بیضایی بیان می‌کند: متراژ مسکن در این مناطق رابطه مستقیمی با کیفیت زندگی در این مناطق دارد و درشهرهای کوچک و متوسط نباید شاهد پدیده آپارتمان‌نشینی باشیم، در حالی که در روستاها هم شاهد متراکم نشینی هستیم.

او تصریح می‌کند: زمانی که عرضه زمین از اختیار دولت خارج و بازار زمین قفل شود، شاهد کاهش تولید و افزایش هزینه تولید خواهیم بود، اما اگر دولت بتواند قیمت زمین را در ساخت مسکن 50درصد کاهش دهد، شاهد افت 30درصدی در قیمت مسکن خواهیم بود.

مدیرگروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت معتقد است: دولت می‌تواند کنترل بازار زمین را اختیار بگیرد و اگر بتواند از زمین‌های بایر و موات مالیات دریافت شود، ‌این امکان وجود دارد که قیمت زمین کاهش یابد. ضمن اینکه عرضه زمین هم باید وجود داشته باشد.

بیضایی تصریح می‌کند: تراکم‌فروشی شهرداری‌ها باید تحت نظارت قرار بگیرد و اگر عرضه زمین به درستی انجام شود این موضوع موجب کاهش تراکم‌فروشی می‌شود و تقاضا به سمت زمین‌های خالی سوق می‌یابد.

او اظهار می‌کند: زمینی که دولت عرضه می‌کند باید رایگان باشد و برای زمین نباید پولی دریافت کند اما برای آماده‌سازی باید هزینه دریافت کند زیرا زمین یک نعمت خدادادی است و برای استفاده از آن نباید از مردم هزینه‌یی دریافت شود.

 نبود سیاست مشخص در بخش زمین

فردین یزدانی مدیرعلمی طرح جامع مسکن درباره نیاز به تغییر سیاست‌های بخش زمین به «تعادل» می‌گوید: بیش از یک دهه از احساس نیاز به تغییر در سیاست‌های بخش زمین می‌گذرد و سال‌هاست که کارشناسان به ضرورت بازنگری در این بخش اشاره می‌کنند.

یزدانی می‌افزاید: علت انتقادات بر سیاست‌های بخش زمین و توجه به تغییر این سیاست‌ها این است که سوداگری دربخش زمین تاثیرمهمی هم بر اقتصاد ملی و هم بخش مسکن دارد و عملکرد بازار زمین طی سال‌های اخیر و افزایش سوداگری در این بخش، موجب گران شدن فعالیت‌های اقتصادی در تمام بخش‌ها می‌شود و هزینه فعالیت درتمام بخش‌ها را افزایش می‌دهد و به تبع آن مانع رشد اقتصادی می‌شود.

او ادامه می‌دهد: با توجه به تاثیر بخش زمین بر سایر بخش‌های اقتصادی کشور، ‌بازنگری در این سیاست‌ها ضروری و اجتناب‌ناپذیر است.

به گفته این کارشناس ارشد بخش مسکن، ‌اگر بخواهیم روند رو به رشدی را در اقتصاد کشور شاهد باشیم باید در نظام مدیریت بخش زمین و همچنین محتوای سیاست‌ها بازنگری شود.

یزدانی بیان می‌کند: البته می‌توان گفت که درحال حاضر سیاست مشخصی دربخش زمین و مسکن وجود ندارد. پس از انقلاب قانون زمین شهری تصویب شد و تا دهه 70 واگذاری انبوه زمین ارزان قیمت در دستور کار بود. از نیمه‌های دهه 70 سیاست دولت به واگذاری زمین به قیمت بازار تغییر کرد ضمن اینکه در این دوره نقش شهرداری‌ها پررنگ‌تر شد و با تحولات انجام شده در نظام درآمدی شهرداری‌ها، تاثیر شهرداری‌ها بر مدیریت بخش زمین افزایش یافت و همزمان هم مدیریت منطقه‌ای، روستایی و محلی هم به بازیگران فعال در بخش زمین تبدیل شدند و همه این موارد موجب افزایش قیمت زمین در آن سال‌ها شد.

او اضافه می‌کند: در دهه 80، سیاست زمین مشخص اجرایی شد که در قالب طرح مسکن مهر بود و حق بهره‌برداری از زمین را به متقاضیان می‌داد و به شکل انبوه و حساب نشده عملیاتی شد اما درنهایت به یک پروژه تبدیل شد.

 بی‌توجهی به شفاف‌سازی

یزدانی معتقداست که با وجود اعمال برخی سیاست‌ها در بخش زمین طی سال‌های گذشته، سایر بخش‌های مربوط به مدیریت زمین از جمله شفاف‌سازی، اخذ مالیات، نظام تعیین کاربری، ‌نظام تغییرکاربری و... دست نخورده باقی ماند پس می‌تواند با قاطعیت اعلام کرد که طی این سال‌ها هیچ سیاستی در بخش زمین اجرایی نشد.

مدیرعلمی طرح جامع مسکن اظهارکرد: در دهه 60 زمین به صورت یارانه‌یی در اختیار مردم قرار می‌گرفت و واگذاری زمین در اختیار سازمان زمین شهری بود و این سازمان زمین را به کمیته امداد، سازمان بهزیستی و برخی نهادها واگذار می‌کرد.

 پیچیدگی وضعیت با دخالت نهادها

او تصریح کرد: اقدام سازمان زمین شهری در دهه 60 هم آثار مثبت و هم منفی به همراه داشت.

در آن دوره، با توجه به شرایط سیاسی، ‌اجتماعی و... مناسب بود اما در حال حاضر بازگشت به این سیاست منطقی به‌نظر نمی‌رسد زیرا نه دولت زمین کافی دارد و نه اینکه نظام مدیریت زمین به سادگی دهه 60 است و دخالت نهادها در بخش زمین گسترده و پیچیده شده است.

یزدانی ادامه می‌دهد: باتوجه به دخالت نهادها و سازمان‌های مختلف در بخش زمین، اولویت برای تغییر در سیاست زمین، اصلاح مدیریت زمین است هم‌اکنون بیش از30 نهاد مختلف در سیاست‌گذاری بخش زمین اثرگذارهستند که شامل قوه قضاییه، سازمان ثبت اسناد، وزارت راه و شهرسازی و... است و در همین وزارت راه و شهرسازی، سه نهاد یعنی سازمان ملی زمین و مسکن، شرکت عمران و بهسازی شهری، شرکت عمران شهرهای جدید در سیاست‌گذاری این بخش دخیل هستند.

مدیر علمی طرح جامع مسکن با اشاره به تعدد نهادهای اثرگذار بربخش مسکن می‌گوید: علاوه بر سازمان‌های ذکر شده، شهرداری‌ها، کمیسیون ماده 13 استانداری هم بر سیاست‌گذاری بخش مسکن موثر هستند. در واقع نوعی آنارشیسم بر مدیریت بخش زمین حاکم است.

او درباره پیشنهاد برخی کارشناسان درباره واگذاری زمین از سوی دولت به متقاضیان بخش مسکن می‌گوید: این واگذاری نباید موجب رشد قیمت زمین و به تبع آن مسکن شود و دولت با هدف افزایش درآمد این طرح را اجرایی نکند. ضمن اینکه زمین ارزان قیمت باید دراختیار متقاضیانی قراربگیرد که در مکانیسم بازار توانایی خرید زمین و مسکن را ندارند.

یزدانی می‌افزاید: واگذاری زمین در واقع باید محدود به افراد کم‌درآمد باشد و دلیلی ندارد که متقاضیانی که توانایی خرید زمین و مسکن در بازار آزاد را دارند در لیست افرادی قرار گیرند که زمین در اختیار آنها قرار می‌گیرد.