رکود بی‌سابقه بازار زمین در 4 سال گذشته
بخش مسکن حدود 25 الی 30درصد عوامل و نهاده‌های اقتصاد کشور را به خود اختصاص داده است و در این میان، زمین به عنوان مهم‌ترین عامل اثرگذار در قیمت مسکن می‌تواند نقش مهمی هم در بخش مسکن و هم در اقتصادکلان کشور بازی کند، برهمین اساس و با توجه به اهمیت این بخش و در نظرگرفتن این موضوع که میزان قیمت زمین و ساختمان‌های کلنگی همواره مورد توجه عرضه‌کنندگان و بخش خاصی از تقاضاکنندگان مسکن بوده است، روزنامه تعادل در این گزارش به تاثیر زمین در بخش مسکن و همچنین اقتصاد کلان کشور پرداخته است.
از زمان نقش‌آفرینی نفت در اقتصاد ایران، ساختار اقتصادی کشور به گونه‌یی شکل گرفته است که قیمت زمین و مسکن در یک ارتباط تنگاتنگ از متغیرهای کلان اقتصادی تاثیر پذیرفته و به نوعی تبدیل به دماسنج اقتصاد کشور شده‌اند به گونه‌یی که از وضعیت قیمت مسکن و زمین می‌توان نبض اقتصاد کشور را سنجید و حتی وضعیت سایر بازارها را تحلیل کرد.
عوامل بسیاری در نوسان قیمت زمین نقش دارند که عبارتند از رونق بازار مسکن و سرعت ساخت و ساز، در واقع بخش زمین و مسکن رابطه‌یی دوطرفه دارند.
براساس پژوهشی که در سال 94 از سوی موسسه کارگزاران مشاوران سهام انجام شده است، بیشترین دلیل رشد قیمت آپارتمان، رشد قیمت زمین است.
در برخی سال‌ها رشد قیمت زمین از رشد قیمت آپارتمان بیشتر بوده که دلیل آن کمبود زمین در بخش شهری و علاقه به انبوه‌سازی بوده است، برای مثال، در منطقه یک پایتخت، قیمت آپارتمان از سال 70 تا سال 94 حدود 129برابر شده در حالی که قیمت زمین در همین منطقه و همین بازه زمانی 194 برابر شده است.
دلیل رشد جهش وار قیمت مسکن و زمین طی سال‌های اخیر به علت افزایش شهر نشینی، جمعیت شناختی و افزایش روزافزون جمعیت، دلایل اقتصادی و تورمی، انگیزه‌های سفته‌بازی و فرهنگ سرمایه‌گذاری در بخش ملک و جغرافیای ایران و زمین شهری بوده است.
یکی از مهم‌ترین آسیب‌های بخش زمین و مسکن، افزایش سوداگری در این بخش طی سال‌های اخیر بوده است، سوداگری سه ضربه به بازار ملک، اشتغال و اجرای پروژه‌های عمرانی وارد می‌کند. به عنوان نمونه برای اجرای یک پروژه ریلی یا جاده‌یی ۸۰ درصد هزینه باید به خرید زمین برای ساخت اختصاص داده شود بنابراین افزایش قیمت زمین آثار سوءملی دارد.
افزایش قیمت زمین علاوه بر افزایش قیمت واحدهای مسکونی بر واحدهای تجاری هم اثرگذار است، در نتیجه براشتغال هم اثری منفی دارد. برهمین اساس سیاست‌گذاری زمین شهری در سه بعد مالکیت، ارزش و کاربری زمین باید به‌گونه‌یی اعمال شود که موجب افزایش قیمت زمین و سوداگری در این بخش نشود.
مشاور وزیر راه و شهرسازی وجود ۲میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی خالی را حاکی از آن می‌داند که هیچ‌گاه سیاست عرضه و تقاضای زمین و مسکن درایران با یکدیگر هماهنگ نبوده است.
براساس پژوهشی که ازسوی کارشناسان دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی انجام شده هرچند روند نرخ رشد قیمت مسکن طی سال‌های 70 تا 95 تقریبا با نرخ رشد قیمت زمین مشابه است، اما نشان‌دهنده دو تفاوت مهم است: اول اینکه افزایش یا کاهش رشد قیمت زمین معمولا یکی، دو سال قبل از افزایش یا کاهش رشد قیمت مسکن شروع می‌شود و دوم اینکه افزایش و کاهش قیمت زمین معمولا شدیدتر از قیمت مسکن است. بنابراین رصد روند تغییر قیمت زمین می‌تواند اطلاعات خوبی درمورد قیمت مسکن به همراه داشته باشد.
بر اساس اطلاعات به دست آمده از مرکز آمار ایران، قیمت یک مترمربع زمین و ساختمان کلنگی در شهر تهران از فصل بهار 1372 تا زمستان 1395 روند صعودی داشته است. نرخ رشد قیمت زمین و ساختمان کلنگی تا پاییز1374 روندی صعودی داشته است پس از آن تا پایان سال 1376 نرخ رشد تقریبا نزولی بوده به‌طوری که در زمستان 1376 به نرخ رشد منفی رسیده است. قیمت زمین و ساختمان کلنگی از بهار1377 تا بهار 1380 نرخ رشد صعودی داشته است پس از آن تا تابستان 1384 شاهد روندی نزولی اما همراه با فراز و نشیب‌های بسیار هستیم.
از پاییز1384تا پاییز1386 بازار زمین بسیار پررونق بوده است به‌طوری که طی این سال‌ها بیشترین نرخ رشد را طی 23 سال گذشته داشته است.
نکته جالب توجه اینکه آماری برای سال 1387 منتشر نشده است اما پس از سال 1387 تا بهار 1390 رشد قیمت زمین و ساختمان کلنگی سیر کاهشی داشته و پس از آن تا پایان سال 1391 روندی افزایشی را در پیش گرفته است، از بهار سال 1392 بازار زمین شاهد رشدی نزولی بوده است، به‌طوری تا پایان سال 1395 شاهد رکود در این بازار هستیم.
نگاهی به آمار نشان می‌دهد که از سال 92 تا 95، زمین رکودی‌ترین بازار را طی این 23 سال داشته است که کاهش درآمدهای نفتی و قدرت خرید جامعه در چهار سال اخیر و مازاد عرضه مسکن در دوره‌های قبل از مهم‌ترین دلایل این موضوع هستند.
