ریشه‌یابی رونق بازار مسکن در حاشیه‌های تهران

جلال صباغ

دبیر انجمن مشاوران املاک تهران

با آغاز به کار دولت دوازدهم و تشکیل کابینه بحث مطالبات معوق ملی از وزرا و دولت، به صدر اخبار رسانه‌ها بازگشته است. یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های مشترک بین مردم و دولتمردان بحث مسکن است که تامین آن امروزه با دو سد بزرگ رکود و ناتوانی مالی عمومی مواجه است. در اولویت‌بندی که به تازگی توسط وزیر محترم مسکن و شهرسازی مطرح شده، 4 گروه در اولویت تامین مسکن از طرف دولت قرار گرفته‌اند. نخستین گروه حاشیه‌‌نشینان با حدود ۱۱میلیون نفر جمعیت، گروه دوم ساکنان بافت‌های فرسوده با حدود 8 میلیون نفر جمعیت، گروه سوم خانه ‌اولی‌ها و گروه چهارم نیز اقشار کم ‌درآمد هستند که باید در بخش مسکن به وضعیت آنها سامان داده شود.

برای حل معضل هریک از گروه‌های هدف دولت باید علاوه بر برنامه‌ریزی کوتاه‌مدت و موضعی به حل ریشه‌یی این معضلات اندیشید، چرا که برخلاف اینکه روند رو به رشد گروه‌های نامبرده اجتناب‌ناپذیر است، اما با اجرای برخی سیاست‌ها و راهکار‌های ریشه‌یی، هم می‌توان از حجم آنها تا حد زیادی کم کرد و هم میزان آسیب‌پذیری آنها را تا مقدار قابل توجهی مرتفع کرد.

وجه مشترک بین چهار گروهی که وزیر نام برده‌اند کم توانی و احتمالا ناتوانی مالی در تامین مسکن مناسب است. یکی از راهکار‌های سریع و عملیاتی برای حل معضل خانه‌دار کردن این اقشار توسعه ساخت املاک کم متراژ و تشویق ورود انبوه‌سازان به مناطق با توجیه اقتصادی پایین است.

بر اساس گزارش بانک مرکزی در حال حاضر 64.4 درصد از خانواده‌های ایرانی صاحب مسکن ملکی و حدود 46درصد مستاجر هستند. خانه قشر متوسط هم کوچک‌تر شده است. منطقه 10 تا 19 به خصوص منطقه 10 تهران یکی از رکوردداران بیشترین خانه‌های ریزقواره در سطح مناطق 22گانه پایتخت است و به نظر می‌رسد سازندگان در این منطقه سریع‌تر از مناطق دیگر به اصل مساله دست یافتند که ساخت وساز املاک کوچک متراژ در عین اینکه می‌تواند تقاضای واقعی را به این منطقه سوق دهد، می‌تواند توجیه اقتصادی خوبی برای سازندگان نیز داشته باشد.

یکی از مناطق موفق در خصوص حضور سازندگان، منطقه 10است. منطقه 10، یک منطقه متوسط‌نشین رو به پایین است اما کاهش قدرت خرید خانوار باعث شده که تقاضا برای آپارتمان‌های کوچک در این منطقه شدت بگیرد.

به همین دلیل، ساخت خانه‌های کوچک در منطقه 10 به سرعت رو به گسترش رفته است به‌طوری که خانه‌های کلنگی تبدیل به مجتمع‌های چند واحدی می‌شوند و متراژ هر واحد نیز معمولا از 60- 50 متر تجاوز نمی‌کند.

همیچنین خرید سوییت‌های کوچک 35 تا 45 متری و خانه‌هایی که حداکثر 60 متر زیربنا دارند در این منطقه بیشترین تقاضا را به خود اختصاص می‌دهند.

به هر حال باید توجه داشت خانواده‌ها برای خانه‌دار شدن ناچارند فرمول‌های مختلفی را تجربه کنند. آنها قدرت خرید خانه بزرگ‌تر را ندارند و ناچار می‌شوند املاک کوچک 40- 50 متری را بخرند اما بسیاری از خانواده‌ها قادر به زندگی در این متراژ کوچک نیستند و دوباره به اجاره نشینی و رهن خانه‌های بزرگ‌تر روی می‌آورند. غیر از خانه‌های کوچک، خانه‌های ارزان نیز مورد اقبال خریداران مسکن واقع شده‌اند.

در این بین خانه‌های زیر همکف، آپارتمان‌های حاشیه اتوبان، خانه‌هایی که نورگیر مناسبی ندارند و تاریک هستند یا نقشه‌شان نقص دارد و حتی خانه‌هایی که در محله‌های نه چندان خوشنام هستند، این روزها تقاضای بیشتری دارند، زیرا این خانه‌ها ارزان‌تر از همتایان خود در منطقه مورد نظر هستند و با توان مالی خریداران تناسب بیشتری دارند. جز این بازار آپارتمان‌های قدیمی نیز داغ‌تر از خانه‌های نوساز شده است.

آپارتمان‌هایی که قدمت ساخت آنها به 15سال و بیشتر می‌رسد، قیمتشان تا نصف خانه نوساز است. به همین دلیل آپارتمان‌های قدیمی ساز بازار معامله بهتری نسبت به گذشته دارند. افزایش معامله خانه‌های قدیمی و ارزان مورد تایید آمارهای رسمی است.

رصد گزارش‌های خریدوفروش سامانه املاک کشور نیز نشان می‌دهد که در حال حاضر خانه‌های ارزان قیمت مورد اقبال قرارگرفته‌اند و بیشتر خانه‌هایی خریدوفروش می‌شوند که زیر قیمت متوسط کشوری قرار دارند. درحالی که بنا به گزارش مرکز آمار ایران متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی حدود 4 میلیون و 300هزار تومان اعلام شده، بررسی گزارش‌های خریدوفروش سامانه املاک کشور حاکی از آن است که هم‌اکنون خانه‌هایی که با قیمت 2 تا 4 میلیون تومان معامله می‌شوند بیشترین تقاضا را دارند و رکود برای خانه‌های متری 5 تا 8میلیون تومانی شدیدترین وضعیت خود را تجربه می‌کند.

جز کوچ تهرانی‌ها به خانه‌های ارزان و کوچک، حاشیه نشینی آنها نیز بیشتر از گذشته شده است. مصداق این موضوع سیر صعودی قیمت آپارتمان در حاشیه تهران است.

تا 6-5 سال گذشته قیمت هر متر آپارتمان در این منطقه حدود 500 تا 600هزار تومان بود، با این حال متقاضی نبود و ساخت وساز در هشتگرد جاذبه‌یی برای انبوه‌سازان نداشت، اما در حال حاضر قیمت هر متر آپارتمان در این منطقه بالای 2.5 میلیون تومان نیز می‌رسد. زیرا تقاضا برای خرید آپارتمان در مناطق حومه تهران شدت گرفته است. بنابراین عامل قیمت باعث شده بسیاری از خانواده‌های تهرانی که برای خرید آپارتمان در سطح شهر پول کافی ندارند، ترجیح دهند با خرید ملک در نقاط حومه پایتخت، ارزش پول و قدرت خرید خود را حفظ کنند. به همین دلیل بازار خریدوفروش در شهرهای حاشیه‌یی مانند پرند، پردیس، هشتگرد، رودهن، ساوجبلاغ و... رونق گرفته و قیمت ملک در این نقاط را تا 5برابر نسبت به 5سال گذشته افزایش داده است.  با توجه به موارد گفته شده باید دولت به دنبال راهکارهایی باشد که جمعیت را به سمت حاشیه‌ها سوق ندهد، زیرا گسترش اطراف کلان‌شهرها مصیبت بزرگی است که دولت‌ها را با چالش بزرگی مواجه خواهد کرد.