مسکن برای سرمایه یا سرمایه برای مسکن

سید منصور غیبی

کارشناس اقتصاد مسکن

سال‌هاست کفه ترازوی «مسکن برای سرمایه- سرمایه برای مسکن» به نفع گروه اول سنگینی می‌کند. گروهی که مسکن را کالای تجاری و سرمایه‌یی تلقی می‌کنند و با سرمایه‌گذاری در این بخش سود مادی به دست می‌آورند و در مقابل مصرف‌کنندگان واقعی هستند که در پی سرمایه‌یی برای خرید مسکن تلاش می‌کنند.  در این بین نه حرص و طمع گروه اول تمام شدنی است نه اشتیاق گروه دوم برای خانه‌دار شدن. حال برای توازن این کفه‌ها، دولت با ورود به کفه گروه دوم سعی در متعادل‌سازی به نفع این گروه دارد. چنانچه در سال‌های دور و نزدیک، دولت‌ها با ایجاد تعاونی‌های مسکن و اعطای زمین از سوی سازمان زمین شهری وقت و امتیازات کارمندی و کارگری و نیز اعطای تسهیلات بانکی و نظایر اینها و در این اواخر با اجرای مسکن مهر و تعریف مسکن اجتماعی در تلاش است، توازن بازار مسکن را به نفع مصرف‌کننده واقعی ارتقا دهد.   باید دید دولت چه اندازه در این زمینه موفق بوده است و اینکه اساسا نقش دولت در بازار مسکن چیست و انتظار از دولت تا چه اندازه معقول و قابلیت اجرایی دارد. قبل از واکاوی نقش دولت در حوزه مسکن، باید به 3 فرآیند عمده که مسکن را به عنوان یک کالای سرمایه‌یی قابل تجارت تبدیل می‌کند، اشاره کرد.

1- بعد فرهنگی: به لحاظ فرهنگی ایرانیان نوعا «مسکن دوست» هستند و داشتن املاک و مستغلات به عنوان یک پارامتر حیثیتی و قدرتی و اقتدار فردی و خانوادگی محسوب می‌شود در نتیجه تلاش جهت تحقق این مهم علاوه بر تامین یک سرپناه، شوق برخورداری از مسکن مازاد بر نیاز را در بین عده‌یی شعله‌ور نگه می‌دارد. چه بسا سوءاستفاده از این «حس ایرانی» گروه اول را مجاب به تامین خواسته‌های این عده کند و بازار گرمی از نوع همیشه داغ را با خود به همراه داشته باشد.  2- بعد اجتماعی: در بعد اجتماعی داشتن ملک و املاک باعث تقویت جایگاه اجتماعی و خانوادگی آنان شده و به عنوان یکی از شاخص‌های رشد و موفقیت «مادی» این گروه از خانوارها محسوب می‌شود. به نحوی که بخشی از مردم به این ایستگاه هم قناعت نکرده و در پی خرید مسکن و املاک متعدد هستند. از این رو این افراد دوباره مشتری گروه اول می‌شوند.

3- بعد اقتصادی: در این بعد داشتن مسکن و مستغلات متعدد و مازاد بر نیاز، یک سرمایه در گردش محسوب می‌شود و با نوسانات اقتصادی و حتی سیاسی و در صورت تغییرات مثبت بازار اقتصاد مسکن، بازار سرمایه‌یی اینان نیز رشد و نمو پیدا می‌کند و اصطلاح «پول، پول را می‌آورد» در این آشفته بازار، مصداق این گروه می‌شود که بعدا خود تبدیل به گروه اول می‌شوند. به نحوی که نتایج سرشماری عمومی سال‌های ۸۵ تا ۹۰ نشان می‌دهد در این بازه زمانی حدود ۷۰درصد از تقاضای مسکن کشور را تقاضای سرمایه‌یی(به معنای مسکن دوم یا بیشتر) تشکیل می‌دهد.

به‌ طور خلاصه می‌توان گفت، تامین مسکن از یک نیاز شروع شده و در بعد اجتماعی تثبیت می‌شود و در بعد اقتصادی معامله می‌شود.  اما نقش دولت در مواجهه با این حوزه چه می‌تواند باشد؟ تجربه ثابت کرده در حوزه‌یی که دولت نقش تدوین برنامه و هماهنگ‌کننده و نظارتی را داشته بیش از مجری و پیمانکار بودنش، مفید واقع شده و ضمن ارتقای بخش خصوصی باعث رشد اعتماد این بخش هم شده است. دلیل عمده انتظار از دولت برای دخالت در حوزه مسکن در شرایط کنونی، این مهم می‌تواند باشد که مسکن رفته رفته تبدیل به یک کالای تجاری استراتژیک شده است. از این رو می‌طلبد دولت و حتی مجلس با اعمال سیاست‌ها و قوانینی بتوانند این کالا را از گرداب تجاری نجات داده و به سر منزل مقصود برسانند. ولی گاهی مشاهده می‌شود، بعضی از این سیاست‌گذاری‌ها کمکی به تثبیت این جریان نمی‌کنند کما اینکه خود همین دستورالعمل‌های کارشناسی نشده موجب آشفتگی هر چه بیشتر بازار مسکن می‌شود. در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، مجلس دولت را در ابعاد مختلف اجرایی موظف و مجاب کرده است تا نقش تامین‌کننده و توزیع‌کننده و حتی برنامه‌ریزی تولید مصالح ساختمانی استاندارد و نهایتا نقش مدیر پروژه تولید مسکن را در کشور ایفا کند و این به معنی دولتی کردن ساخت و تولید مسکن و اعمال چارچوب‌ها و قوانین دولتی در امر تولید و توسعه مسکن است که در عمل با موفقیت‌های چشمگیر و متعادل‌ساز در فرآیند بازار مسکن همراه نبوده است. به نحوی که دولت کنونی نیز با عدم اعتقاد به به پیمانکار بودن دولت در بخش مسکن در پیش‌نویس طرح جامع مسکن خود صراحتا به نقش نظارتی و هماهنگ‌کننده خود پافشاری می‌کند.

در این پیش‌نویس تصریح شده است: دولت به عنوان قانون‌گذار و نهاد ناظر بر حوزه املاک و مستغلات جهت تقویت و ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن عمل می‌کند. منظور از نظارت کار پیمانکاری، ساخت مسکن یا مجموعه‌های شهری، قیمت‌گذاری و اقداماتی از قبیل اجرای طرح مسکن مهر نیست؛ بلکه منظور برقراری مجموعه‌یی از قوانین، مقررات و دستورالعمل‌های اجرایی است که در آن چارچوب، بازار زمین و ساختمان بتواند به ‌شکلی کارآمد مبتنی بر اقتصاد رقابتی و بخش خصوصی عمل کند.

اما مجلس در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن تصریح می‌کند، برای هماهنگی، پیگیری تامین نهاده‌های مورد نیاز تولید و عرضه مسکن از جمله زمین، مصالح ساختمانی، خدمات زیربنایی و روبنایی مجوزها و عوارض مربوطه، بسترسازی و تسهیل جریان تحقق مفاد این قانون در هر استان شورای مسکن استان‌تشکیل گردد. و نقش دولت را در مدیریت پروژه تولید مسکن پر رنگ‌تر می‌کند.  به نظر می‌رسد در صورتی که دولت به استناد همین قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب مجلس که در بخش هایی از آن دولت را موظف به استفاده از ظرفیت‌های بخش خصوصی در امر سرمایه‌گذاری و تولید مسکن و حتی جذب سرمایه از خارج از کشور می‌کند، بتواند دستورالعمل‌های دقیقی تدوین و نقش حمایتی و نظارتی خود را به‌طور صحیح اعمال کند. در این صورت، می‌توان شاهد خروج دولت به عنوان پیمانکارتولید مسکن بود. و نیز چناچه با تدوین دستور العملی سازندگان و سرمایه‌گذاران را در چاچوب قوانین مالی و اقتصادی مشخص و تعریف شده از جمله تعیین صلاحیت و ارزیابی توان اجرایی آنان تعریف کرده و حتی سود سرمایه‌گذاری آنان را تضمین کند. باعث حذف سوداگری در این حوزه شده و باعث ارتقای ساخت و ساز از لحاظ کمی و کیفی آن نیز خواهد شد. در این صورت است که مصرف‌کننده به نیاز خود می‌رسد و سرمایه‌گذار نیز در فرآیند تدوین شده‌یی به سود سرمایه خود امیدوار خواهد شد.  با تدوین این استراتژی دولت می‌تواند نسبت به حذف عوامل غیرمتخصص در فرآیند ساخت و ساز چه در حوزه فنی و اجرایی و چه در حوزه سرمایه‌گذاری در این بخش اقدام کند. کما اینکه این راهکار باعث آرامش بازار و اقدام به تفکر منطقی بابت تامین مسکن مورد نیاز به تناسب رشد جمیعت در آتی کرد.