افزایش احتمال جهش قیمت ملک

ایمان رفیعی   کارشناس بازار ساخت وساز

پاییز سال 96 در حالی به آخرین روزهای خود نزدیک می‌شود که آمار پروانه‌های ساختمانی صادرشده در تهران با افت بی‌سابقه 50 درصدی مواجه شده است. این کاهش قابل‌توجه زنگ خطر را برای افت عرضه در آینده‌یی نه چندان دور و برهم خوردن تعادل بازار به صدا درآورده است. با توجه به رونق نسبی بازار کم متراژها، اما بازهم شاهد عدم کشش لازم این بازار هستیم. با ادامه‌دار شدن رکود و عدم افزایش توان خرید مصرف‌کننده ریسک نقد شوندگی این بازار به‌شدت پای سرمایه‌گذاران را برای ورود به این مسیر پرپیچ‌وخم سست کرده است.

در سایر بازارها با به وجود آمدن شوک منفی مثل افزایش قیمت ارز و طلا و هم‌زمان با نوسان قیمت‌ها، شاهد هجوم خریداران به بازارها و افزایش حبابی قیمت‌ها هستیم اما بازار مسکن کمترین واکنش را به این شوک‌ها نشان می‌دهد. این عدم تحرک و رخوت ناشی از خروج این کالای استراتژیک از سبد معاملات بسیاری از مردم است، به‌طوری‌که با توجه به بالا رفتن قیمت برخی مصالح اصلی بنا از قبیل آهن و سیمان بیش از نرخ تورم، شاهد رشد همگام با تورم نرخ‌ها در بازار مسکن هستیم. البته بیشترین تاثیر و نوسان در این بازار در بخش بناهای کم متراژ و چند سال ساخت که خریداران بیشتری را به خود جلب می‌کند، اتفاق می‌افتد.

علت این امر را می‌توان در توان خرید و میزان اثرگذاری سیاست‌های بخش دولتی جست‌وجو کرد.

در سال‌های اخیر که دولت و بانک‌ها تلاش زیادی برای جذب مشتریان خرید املاک داشته‌اند شاهد افزایش اقبال عمومی به این نوع وام‌ها بوده‌ایم. البته به دلیل اینکه این وام‌ها بخش کوچکی از قیمت ملک در کلان‌شهرها را پوشش می‌دهند طبیعی است شاهد بیشترین اثر آنها در بازار کم متراژها باشیم.

البته اتفاقاتی که در روزهای اخیر افتاده، ممکن است تا حدی باعث افزایش قیمت بیش از انتظار در بازار مسکن شود. با اعلام تصمیم بانک مرکزی مبنی بر کاهش نرخ سود سپرده‌ها شاهد خروج حجم قابل‌توجهی از نقدینگی از بانک‌ها و موسسات مالی بودیم. از طرف دیگر به دلیل مشکلات به وجود آمده برای برخی موسسات مالی با وجود سود قابل‌توجه این نقدینگی سرگردان ترجیح داد در مسیری غیر از موسسات مالی وارد شود. افزایش نرخ هر گرم طلا 18 عیار به حدود 130 هزار تومان، دلار به نرخ نزدیک به 4200 تومان و رکورد زنی شاخص‌های بورس در مسیر سبز از اثرات این تغییر مسیر جریان نقدینگی در بازارهای غیردولتی است. این نوسانات باعث تغییر شاخص‌های اصلی موثر بر نرخ تمام کالاهای بازار است و در آینده‌یی نه چندان دور شاهد اثرپذیری تمام کالاها در بازار خواهیم بود.

این افزایش قیمت شاید در مدت کمتر از 6 ماه منجر به افزایش بیش از تورم قیمت املاک در بازار شود. اما باید توجه داشت که این افزایش قیمت موجب کاهش بیشتر قدرت خرید عمومی مردم و عمیق‌تر شدن رکود بازار مسکن از یک‌سو و کم اثر شدن اقدامات انجام‌شده از سوی دولت از طرف دیگر خواهد شد. با این اوصاف بعید به نظر می‌رسد، در ماه‌های پایانی سال شاهد افزایش چشمگیر معاملات باشیم.

اما کاهش نرخ سود سپرده در بازار مسکن تاثیرات مثبت و منفی کوتاه‌مدت و بلندمدتی خواهد داشت.

سریع‌ترین تاثیر منفی کوتاه‌مدت آن در بازار رهن و اجاره مسکن است که بلافاصله با اعلام نرخ‌های جدید شاهد دو پدیده افزایش ناگهانی نرخ اجاره و کاهش ضریب تبدیل نرخ رهن به اجاره بودیم. به‌علاوه صاحبان املاک تمایل کمتری برای دریافت مبلغ رهن داشتند. این تاثیر منفی که در تضاد با ناتوانی عمومی جامعه بود، موجب کاهش حدود 35 درصدی اسباب‌کشی‌ها در پایتخت شد که نشان از تلاش مستاجران برای باقی ماندن در خانه‌هایشان به‌جای روبرو شدن با قیمت‌های جدید نجومی اجاره خانه بود.

تاثیر منفی بلندمدت این کاهش نرخ سود بر توان عمومی خریدارانی خواهد بود که به امید خانه‌دار شدن در سال‌های آتی اقدام به برنامه‌ریزی و احتمالا پس‌انداز کرده بودند. این افزایش یک‌باره اجاره‌بها و رهن موجب کاهش توان پس‌انداز و طولانی شدن فراِیند خانه‌دار شدن و احتمالا افزایش تقاضا در بازار اجاره املاک خواهد شد.

تاثیرات مثبت این کاهش نرخ سود، اگر همراه با کاهش بهره تسهیلات باشد، بسیار است. از جمله افزایش توان پرداخت قسط و وام‌گیری مشتریان و متقاضیان بانک‌ها است. این کاهش بهره موجب کاهش یافتن نرخ تورم در سال‌های پیش رو خواهد شد که تاثیر بسیار مثبتی بر بازگرداندن اطمینان و آرامش به سازندگان و سرمایه‌گذاران بخش مسکن خواهد داشت. قطعا کاهش نرخ بهره و سود موجب ثبات قیمت و کاهش بهای تمام‌شده مسکن برای مصرف‌کنندگان نهایی خواهد شد و دولت و مردم با اطمینان بیشتری می‌توانند نسبت به سرمایه‌گذاری در این بخش اقدام کنند.

اگر شرایط جدیدی که بر بازار حاکم شده ادامه پیدا کند، مطمئنا دوباره شاهد افزایش افسارگسیخته قیمت‌ها در بازار املاک خواهیم بود. در این صورت با توجه به عدم توان تحمل اقتصاد عمومی کشور، می‌توان با اطمینان گفت که تیر خلاص بر بازار نیمه‌جان مسکن نواخته خواهد شد و اندک امید به بازگرداندن آرامش به این بازار نیز از بین خواهد رفت.