رمزگشایی از بی‌اقبالی به صندوق‌های زمین و ساختمان
گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|
شاید سال 84 و همزمان با تدوین اساسنامه و امیدنامه صندوق‌های زمین و ساختمان انتظار نمی‌رفت که با گذشت 12سال و در مراسمی که روز گذشته برگزار شد تنها ۸۰ واحد مسکونی در قالب صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان در پروژه نسیم افتتاح شود. البته آیین‌نامه اجرایی صندوق‌های زمین و ساختمان در دولت یازدهم تدوین و تصویب شد و پیش از آن آیین‌نامه‌یی در مورد این صندوق‌ها نگارش نشده بود. اما عدم استقبال سرمایه‌گذاران خرد و بزرگ از این طرح موجب شد که طی این مدت تنها ۱۱صندوق زمین و ساختمان تاسیس شود که طی این مدت تنها 4صندوق توانستند به فعالیت خود ادامه دهند. این درحالی است که به گفته معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی قرار بود از طریق جمع‌آوری منابع مالی خرد در بازار سرمایه و تاسیس صندوق زمین و ساختمان، هزینه لازم برای ساخت مسکن فراهم شده و پس از تکمیل ساخت و فروش واحدهای مسکونی، اصل و سود سرمایه‌گذاران خرد با شفافیت مالی کامل پرداخت شود اما هم‌اکنون و با گذشت بیش از یک دهه تنها 80 واحد مسکونی از طریق مکانیسم صندوق‌های زمین و ساختمان ساخته شده که این موضوع نشان از عدم انگیزه سرمایه‌گذاران برای همکاری با این صندوق‌هاست.
در این میان، محمدهاشم بت‌شکن که دیروز به همراه وزیر راه و شهرسازی در مراسم افتتاح نخستین واحدهای مسکونی ساخته شده با ابزار مالی صندوق‌های زمین و ساختمان حضور داشت بدون اشاره به مشکلات موجود در صندوق‌های زمین و مسکن و عدم استقبال سرمایه‌گذاران از این طرح طی سال‌های گذشته گفت: صندوق‌های زمین و ساختمان اطمینان و نظارت را در ساختوساز بالا برده است.
بت‌شکن ادامه داد: ریسک نقدشوندگی یکی دیگر از مشکلات ساختوساز مشارکتی بود اما یونیت‌های صندوق زمین و ساختمان قابل معامله در سازمان بورس است و می‌تواند به دیگران منتقل و واگذار شود ضمن اینکه یکی دیگر از مشکلات ساختوساز مشارکتی ریسک قیمت‌گذاری بود به طوری که پروژه‌های ساختوساز هیچ مبنایی برای قیمت‌گذاری نداشته و از طرفی استراتژی خروج هم در آنها دیده نشده بود اما از همان ابتدا صندوق زمین و ساختمان خروج را پیشگیری کرده است.
اول رکود، بعد فرآیند هزینه بر
درحالی که مسوولان بخش مسکن بر ویژگی‌های مثبت صندوق‌های زمین و ساختمان تاکید دارند و در گفت‌وگوهای مختلف اعلام کرده‌اند که دلیل عدم موفقیت صندوق‌های زمین و ساختمان به وضعیت بازار کنونی مسکن بازمی‌گردد اما کارشناسان حوزه مسکن دلایل مهم‌تر و منطقی‌تری را علاوه بر رکود بازار مسکن برای کم رنگ بودن ابزار مالی صندوق‌های زمین و ساختمان و بازدهی پایین این صندوق‌ها مطرح می‌کنند، محمود جهانی در این باره می‌گوید: فرآیند تصویب طرح‌ها و دریافت مجوز از سازمان بورس یکی از دلایل عدم استقبال سرمایه‌گذاران است زیرا این فرآیند همچنان سخت و هزینه‌بر است.
به گفته جهانی در واقع عامل اولیه در عدم استقبال از این طرح، رکود حاکم بر بازار مسکن و عامل ثانویه مربوط به سختی موجود در اجرای آیین‌نامه این صندوق‌هاست البته صندوق‌های زمین و ساختمان باید آسیب‌شناسی شوند ضمن اینکه باید بپذیریم که ایجاد و بهره‌گیری از این ابزار مالی بخش مسکن نهادینه نشده است. او درباره میزان استقبال از صندوق‌های زمین و ساختمان پس از ایجاد رونق در بازار مسکن می‌گوید: با بهبود بخش مسکن عامل نخست در عدم موفقیت صندوق‌ها مرتفع می‌شود اما ارکان سخت صندوق‌ها یا مدل فعالیت آنها همچنان باقی می‌ماند که این موضوع نیاز به بازطراحی فرآیند ایجاد و کارکرد صندوق‌ها تا دریافت مجوزها دارد.
بی‌انگیزگی سرمایه‌گذاران
در شرایطی که جامعه جهانی، بروکراسی را مهم‌ترین دلیل برای عدم انگیزه سرمایه‌گذاران از صندوق‌های زمین و ساختمان می‌داند، محمدرضا فرهادی‌پور، کارشناس ارشد حوزه مسکن، عدم اطمینان مردم به بازگشت سرمایه‌شان از طریق این صندوق‌ها و بی‌اثر بودن سایر ابزارهای مالی به غیر از تسهیلات را مهم‌ترین دلیل کم رنگ بودن این صندوق‌ها در خانه‌دار کردن مردم می‌داند. او همچنین درباره علت عدم موفقیت صندوق‌های زمین و ساختمان به «تعادل» می‌گوید: در ایران بین 60 تا 70درصد هزینه‌های تولید و خرید مسکن برعهده خانوار است و اگر خانواری هزینه نسبی برای تولید یا خرید مسکن داشته باشد، ترجیح می‌دهد که با خانوار دیگری در فرآیند ساختوساز شریک شود و تمایلی برای سرمایه‌گذاری در صندوق‌هایی همچون صندوق‌های زمین و ساختمان و تحمل سختی‌های آن را ندارد. فرهادی‌پور می‌افزاید: پیش از تاسیس صندوق‌های زمین و ساختمان، برخی از خریداران در زمان خرید و فروش ساختمان به شیوه پیش‌فروش متوسل می‌شدند که تجربه نشان داد در بسیاری از موارد شاهد کلاهبرداری در این زمینه بودیم.
فرآیند زمانبر سرمایه‌گذاری در صندوق‌ها
او ادامه می‌دهد: هدف از تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان، تجمیع سرمایه‌های خرد مردم بوده است تا از این طریق ساخت و ساز مسکن را رونق دهد اما با توجه به اساسنامه این صندوق‌ها و موانعی که پیش روی سرمایه‌گذاران قرار می‌دهد موجب شده که سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها زمانبر باشد.
این کارشناس ارشد حوزه مسکن مهم‌ترین مشکل صندوق‌های زمین و ساختمان را در جذب سرمایه‌های خرد می‌داند و می‌گوید: تا زمانی که پرداخت تسهیلات اصلی‌ترین ابزار تامین مالی خرید مسکن نباشد، روش‌ها و ابزارهای دیگر در این زمینه پاسخگو نیست. فرهادی‌پور اظهار می‌کند: سایر روش‌های مالی(غیر از روش‌های تسهیلات‌محور) در ایران و سایر کشورها نمی‌تواند باری از دوش اقتصاد مسکن و خریداران کم درآمد مسکن بردارد و نشانه آن هم ساخت 80 واحد مسکونی پس از گذشت 12سال از تصویب آیین‌نامه صندوق‌های زمین و ساختمان است. او بیان می‌کند: تا زمانی که سقف تسهیلات خرید مسکن به اندازه 70تا 80 درصد هزینه مسکن نباشد، شرایط خرید و فروش مسکن همین گونه خواهد بود و روش‌ها و ابزارهای دیگر کارا نیست.
به گفته فرهادی‌پور، سایر کشورها ابزارهای مختلف برای خرید مسکن به خریداران پیشنهاد می‌کنند اما اصلی‌ترین ابزار، تسهیلات است و خانه‌دار شدن از طریق جذب سرمایه‌های خرد حتی در کشورهای اروپایی، امریکای شمالی و مالزی هم انجام نمی‌شود و اغلب خریداران از طریق تسهیلات خانه‌دار می‌شوند.
این کارشناس ارشد بخش مسکن با اشاره به معایب صندوق‌های زمین و ساختمان می‌گوید: سوال این است که مزیت بهره‌گیری از این صندوق‌ها چیست؟ چرا باید فردی پول خود را در این صندوق‌ها سرمایه‌گذاری کند و خود را درگیر امور اداری و بروکراسی کند و پس از گذشت سال‌ها شاهد خانه‌دار شدن یا بازگشت سرمایه خود باشد. در واقع انگیزه لازم برای سرمایه‌گذاری در چنین صندوق‌هایی در کشور وجود ندارد.
ساخت 100 هزار واحد مسکونی تا سال 1400
مدیرعامل گروه مالی بانک مسکن با تاکید بر اینکه تا سال 1400 میزان ساختوساز با مشارکت صندوق زمین و ساختمان به 100هزار واحد خواهد رسید، گفت: درحال حاضر هزار واحد مسکونی در کل کشور تحت پوشش صندوق‌های زمین و ساختمان هستند که قرار است این عدد با توجه به بضاعتی که بانک مسکن دارد به 10هزار واحد مسکونی هم برسد بنابراین اگر دولت هم در این قضیه وارد شود تا سال 1400 صد هزار واحد مسکونی تحت پوشش صندوق‌های زمین و ساختمان احداث خواهد شد.
به گزارش فارس، مصطفی ازگلی افزود: حدود 3سال پیش نخستین صندوق زمین و ساختمان راه‌اندازی و درحال حاضر پروژه نسیم با 80 واحد مسکونی به بهره‌برداری رسیده است. او افزود: صندوق‌های زمین و ساختمان مسیر جدیدی برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی ایجاد کرده است.
ازگلی با اشاره به اینکه صندوق‌های زمین و ساختمان می‌توانند در بالا بردن کیفیت ساختوساز نیز کمک بسزایی کنند، گفت: پروژه‌هایی که تحت پوشش صندوق‌های زمین و ساختمان احداث می‌شوند به دلیل نظارت خوبی که روی آنها صورت می‌گیرد، کیفیت ساختوساز آنها بالاست بنابراین برای پروژه نسیم 5 سال گارانتی برای واحدهای مسکونی آن در نظر گرفته شده است.
او با اشاره به بازدهی صندوق‌های زمین و ساختمان هم گفت: در این صندوق‌های زمین و ساختمان یونیت‌هایی در اختیار مشارکت‌کنندگان قرار می‌گیرد که دارندگان این یونیت‌ها می‌توانند آنها را در فرابورس معامله کنند و این خود یک ابزار مالی تلقی می‌شود. مدیرعامل گروه مالی بانک مسکن یادآور شد: از مهر ماه سال 93 تا مهر ماه سال 96 که این پروژه نسیم تحت پوشش صندوق زمین و ساختمان درحال ساخت بود، رشد قیمت مسکن در تهران در سال 94 صفر، در سال 95 چهار درصد و در سال سوم از رشد 9.6درصدی برخوردار بود. این درحالی است که مشارکت‌کنندگان در این صندوق زمین و ساختمان به طور متوسط 11تا 14درصد بازدهی داشته‌اند. بنابر این گزارش، محل احداث ساخت پروژه مزبور در منطقه 22 تهران با متراژ 20هزار و 34مترمربع، زیربنای کل 15هزار و 288مترمربع، تعداد واحد مسکونی 80 واحد و تنوع متراژ از 97مترمربع تا 155مترمربع بوده است.
