توسعه شهرهای اقماری نیازمند تعامل دولت با انبوه‌سازان
گروه راه و شهرسازی زهره علامی
نگاهی به آمار منتشرشده از سوی شرکت عمران شهرهای جدید حکایت از رشد جمعیت ساکن در شهرهای جدید طی سال‌های آینده دارد. بر اساس پیش بینی‌ها تعداد ساکنان این شهرها از 800 هزار نفر درشرایط کنونی به 2میلیون و 500 هزار نفر طی 5 سال آینده افزایش پیدا می‌کند و این رشد جمعیت نیازمند افزایش ساخت‌وساز مسکن، بهبود زیرساخت‌ها و روساخت‌ها ازجمله ساخت مدرسه، راه و... را دوچندان می‌کند که در این میان ساخت مسکن در شهرهای جدید به عهده انبوه‌سازان و بخش خصوصی است.
اما آیا بخش خصوصی مسکن تمایلی به افزایش سرمایه‌گذاری برای ساخت و ساز در شهرهای جدید دارد؟ براساس آمار رسمی حجم سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در شهرهای جدید از سال 92 تا نیمه اول سال 96 رشد بیش از 70برابر داشته است در واقع میزان سرمایه‌گذاری‌ها در سال‌های اخیر افزایش پیدا کرده اما با این وجود بخش خصوصی انتقاداتی را به بخش دولتی وارد می‌داند.
فعالان بخش خصوصی معتقدند که دولت برای ساخت و ساز مسکن درشهرهای جدید تعامل چندانی با این بخش ندارد و با اعمال قوانین دست‌و‌پاگیر مانع حضور بیشتر این بخش در ساخت و سازمسکن می‌شود درحالی که دولت براساس اصل 44 قانون اساسی باید از بخش خصوصی حمایت کند اما اظهارات فعالان این بخش خلاف این موضوع را نشان می‌دهد. آنها می‌گویند که ساخت و ساز در شهرهای جدید اگر چه از نظر فعالیت‌های ساختمانی تفاوت چندانی با ساخت و ساز شهرهای مادر ندارد اما بازگشت سرمایه در این شهرها به علت پایین بودن توان مشتریان این مناطق چندان قابل توجه نیست و برهمین اساس دولت باید حمایت بیشتری از سازندگان بخش خصوصی مسکن در این شهرها به عمل آورد.
حسن محتشم، دبیرسابق انجمن انبوه‌سازان تهران که یکی از سازندگان مسکن درشهرهای جدید است، درباره مشارکت بخش خصوصی در ساخت وساز شهرهای جدید ازجمله پرند، پردیس به «تعادل» می‌گوید: شهرهای جدید، سهم قابل توجهی درحجم ساخت و سازهای انجام شده مسکن دارند و زمانی که ساخت شهرهای جدید در برنامه‌های بخش مسکن و شهرسازی دولت پیش‌بینی شد، هدف از ساخت آن پوشش سرریز جمعیت شهرهای مادر و کلان‌شهرها بود.
محتشم می‌افزاید: با وجود اینکه ساخت شهرهای جدید با اهداف مثبتی همچون ارائه مسکن ارزان قیمت و کاهش تجمع در شهرهای مادر طراحی و ساخته شد، اما در تحقق اهدافش موفق نبود زیرا دولت نتوانست زیرساخت‌ها، روساخت‌ها، خدمات زیربنایی و... مناسب برای این شهرها را فراهم کند و با گذشت حدود 3دهه از ارائه برنامه و ساخت شهرهای جدید اما همچنان مشکلات شهرهای جدید ساخته شده، وجود دارد و ساکنان آنها هویت جداگانه خود از شهرهای مادر را هم نپذیرفته‌اند. او اظهار می‌کند: اگرچه ساخت و ساز مسکن در شهرهای جدید به عهده انبوه‌سازان بوده است و دولت درساخت و ساز مسکن این شهرها دخالتی نداشته است اما متولی اصلی این شهرها وزارت راه و شهرسازی و به طور ویژه شرکت مادر تخصصی عمران شهرهای جدید است. به عبارت دیگر، طراحی و تدوین برنامه جامع شهرهای جدید به عهده دولت بوده اما ساخت و ساز به بخش خصوصی واگذارشده است.
سهم 95 درصدی بخش خصوصی
به گفته محتشم، بخش خصوصی بیش از 95درصد از ساخت و ساز مسکن در شهرهای جدید را انجام داده است که این رقم درباره ساخت و ساز مسکن در سایر شهرها هم همین گونه است البته باید ساخت وساز مسکن مهر از حجم ساخت و سازها کنار گذاشته شود زیرا مسکن مهر در شهرهای جدید سهم عمده‌یی را ایفا می‌کند به عنوان نمونه درشهرجدید پردیس، حدود 90هزار واحد مسکن مهر ساخته شده که حجم بالایی از ساخت و سازهای این شهر را به خود اختصاص داده و متصدی ساخت آنها هم دولت بوده است.
رییس سابق انجمن انبوه‌سازان، تصریح می‌کند: در دولت نهم و دهم مسکن مهر طراحی شد و همین طرح موجب افزایش تصدی‌گری دولت در ساخت وساز مسکن شد و نتیجه آن هم موفقیت‌آمیز نبود.
او با اشاره به اهمیت نقش بخش خصوصی در ساخت و ساز مسکن می‌افزاید: دولت برای افزایش نقش و سهم بخش خصوصی در ساخت و ساز مسکن شهرهای جدید باید قوانین دست و پاگیر برای فعالیت این بخش درشهرهای جدید را اصلاح کند، همچنین دولت باید اراضی دولتی این شهرها را برای ساخت و ساز دراختیار بخش خصوصی قراردهد که از این طریق بخش مسکن در این مناطق رونق می‌گیرد.
واگذاری زمین در پیچ و تاب بروکراسی
به گفته محتشم درحال حاضر واگذاری زمین‌های دولتی در شهرهای جدید به بخش خصوصی زمانبر است و انبوه‌سازان درگیر بروکراسی اداری می‌شوند که این موضوع تمایل سرمایه‌گذاران و سازندگان بخش خصوصی برای ساخت و ساز در شهرهای جدید را کاهش می‌دهد و ساخت و ساز مناسب با نیاز انجام نمی‌شود.
این فعال بخش مسکن اضافه می‌کند: حضور سرمایه‌گذار خارجی تابع سیاست‌های خارجی است اما این سرمایه‌گذاران به دنبال تضمین سرمایه خود هستند و اگر دولت بازگشت سود و سرمایه این سرمایه‌گذاران را برعهده بگیرد شاهد حضور بخش خصوصی در ساخت و ساز این شهرها خواهیم بود.
دولت بیشتر تعامل کند
ایرج رهبر، یکی ازاعضای هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن تهران هم با گفته‌های حسن محتشم، رییس سابق انجمن انبوه‌سازان موافق است و خواستار تعامل بیشتر دولت با بخش خصوصی درشهرهای جدید است. رهبر درباره سهم سازندگان بخش خصوصی در ساخت و ساز مسکن شهرهای جدید به «تعادل» می‌گوید: هم‌اکنون بیش از 95درصد از ساخت و سازهای انجام شده همچنین ساختمان‌های درحال ساخت شهرهای جدید توسط انبوه‌سازان انجام شده و می‌شود و جایگاه انبوه‌سازان در ساخت و ساز مسکن میان مردم و مسوولان در زمینه ساخت و ساز مسکن مشخص شده است.
رهبر می‌افزاید: ساخت و ساز مسکن در شهرهای جدید برای انبوه‌سازان تفاوت چندانی با ساخت مسکن درشهرهای مادر ندارد، به عنوان نمونه درباره هزینه‌های انجام شده از سوی انبوه‌سازان باید گفت که درشهرهای مادر هزینه‌یی برای آماده‌سازی انجام نمی‌شود اما در بسیاری از شهرهای جدید چنین هزینه‌یی از سوی انبوه‌سازان انجام می‌شود.
او ادامه می‌دهد: مزیت فعالیت در شهرهای جدید این است که در این شهرها ماشین‌آلات حمل مصالح به راحتی رفت و آمد می‌کنند و مانند شهرهای مادر با محدودیت‌های زمانی همراه نیستند بر همین اساس انبوه‌سازان در زمینه جابه‌جایی مصالح درشهرهای جدید با مشکلات کمتری نسبت به سایر شهرها مواجه هستند زیرا به عنوان نمونه حمل بتون در شهر تهران از ساعت 10تا 16عصر امکان‌پذیر است درحالی که چنین محدودیت‌هایی را در شهرهای جدید شاهد نیستیم.
به گفته این عضوهیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران، حمل و نقل مصالح به شهرهای جدید اگرچه محدودیت زمانی ندارد اما به علت فاصله از شهرهای مادر ممکن است زمانبر باشد که این موضوع یکی از مشکلات فعالیت و ساخت و ساز درشهرهای جدید است. رهبر اظهار می‌کند: در کل ساخت و ساز در شهرهای جدید تمایز چندانی با شهرهای مادر ندارد و عواملی هم که ذکر شد نمی‌تواند تاثیر بسزایی در روند ساخت و ساز مسکن ایجاد کند.
او درباره چگونگی بازگشت سرمایه انبوه‌سازان برای ساخت و سازدر شهرهای جدید اظهار می‌کند: درحال حاضر که در رکود مسکن به سر می‌بریم و حجم قراردادهای خرید و فروش در تمام شهرها کاهش یافته است بازگشت سرمایه برای ساخت و ساز درهر منطقه‌یی به سختی انجام می‌شود و فرق چندانی میان شهرهای جدید و شهرهای مادروجود ندارد.
رهبرادامه می‌دهد: البته ناگفته نماند که بخش خصوصی برای سرمایه‌گذاری در ساخت و سازمسکن، میزان بازگشت سرمایه و ارزش افزوده پروژه را می‌سنجد و پروژه‌یی را برای ساخت و ساز انتخاب می‌کند که بیشترین ارزش افزوده را به همراه داشته باشد و تجربه نشان داده است که ساخت و ساز در مناطق ارزان قیمت، بازگشت سرمایه چندانی ندارد. زیرا توان خرید مشتریان دراین مناطق کم است اما با این وجود، به علت رکود حاکم تفاوت بسزایی میان ساخت مسکن درشهرهای جدید با شهرهای مادر وجود ندارد.
این فعال بخش مسکن تصریح می‌کند: البته بازگشت سرمایه مسکن مهرشهرهای جدید بامشکلات عدیده‌یی از جمله نحوه پرداخت، قیمت واحدها و... وجود دارد اما بازگشت سرمایه مسکن‌های شخصی ساز شهرهای جدید با شهرهای مادر تفاوتی ندارد. رهبر اضافه می‌کند: درساخت مسکن مهر شهرهای جدید با توجه به مشکلات موجود، دراغلب موارد بازپرداخت‌های لازم برای پیشبرد پروژه‌ها با تاخیر در اختیار انبوه‌سازان قرار می‌گیرد و همین موضوع هزینه ثابت سازندگان را افزایش می‌دهد و زمان انجام پروژه را طولانی می‌کند و با توجه به اینکه هزینه ساخت برعهده انبوه ساز نیست و زمانبر بودن پروژه‌های مسکن مهر، هزینه ساخت را افزایش داده و همین موضوع به ضرر سازندگان تمام می‌شود.
این عضوهیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن تهران، با اشاره به هزینه مشخص ساخت و ساز در پروژه‌های مسکن مهر می‌افزاید: با توجه به این موضوع، سازندگان تمایل دارند که هرچه سریعتر این پروژه‌ها پایان یابد اما نبود برنامه‌ریزی مناسب در این زمینه، علاوه بر تحمیل هزینه، بازگشت سرمایه سازندگان را هم با تاخیر مواجه کرده است.
نقش موثر دولت در ساخت شهرهای جدید
رهبر درباره نقش دولت در بهبود ساخت و ساز مسکن درشهرهای جدید می‌گوید: مالکیت زمین‌های موجود درشهرهای جدید مربوط به دولت است. برهمین اساس دولت می‌تواند کمک بسزایی درساخت و ساز و آبادانی شهرهای جدید ایفا کند و با تعامل با بخش خصوصی می‌تواند ساخت و سازمسکن درشهرهای جدید را رونق دهد و به تبع آن برای بسیاری از فعالان بخش مسکن اشتغالزایی کند ضمن اینکه بسیاری از صنایع مرتبط با بخش مسکن هستند و با بهبود ساخت و ساز، شاهد بازگشت رونق به این صنایع هم خواهیم بود.
این عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن تهران، می‌افزاید: درحال حاضر بیش از 300 صنعت مرتبط با بخش مسکن وجود دارد که با افزایش ساخت و ساز درشهرهای جدید، علاوه بر رونق این صنایع، میزان اشتغال‌فعالان این صنایع رشد می‌کند.
او اظهار می‌کند: بخش مسکن یکی از بخش‌های پیشران اقتصاد محسوب می‌شود که با افزایش تعامل دولت با بخش خصوصی درساخت و سازمسکن درشهرهای جدید، می‌توان به رونق این بخش و به تبع آن رشد سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در این شهرها امیدواربود، البته پیش زمینه این رونق، تعامل دولت بابخش خصوصی و واگذاری زمین‌های موجود درشهرهای جدید برای ساخت و ساز است.
به گفته این فعال بخش مسکن، تعامل دولت با بخش خصوصی، می‌تواند ارزش افزوده زمین‌های شهرهای جدید را افزایش دهد به عنوان نمونه درآغاز پروژه مسکن مهر دربرخی شهرهای جدید اطراف تهران، قیمت هرمترمربع زمین در این شهرها حدود 100هزار تومان بود اما با پیشرفت پروژه هم‌اکنون قیمت هرمترمربع زمین در همین مناطق به بیش از یک میلیون تومان افزایش یافته است.
