وعده کاهش نرخ سود وام خرید آپارتمان
گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|
یکی از اعضای هیات‌مدیره بانک مسکن از برنامه‌ریزی این بانک برای کاهش نرخ سود تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم خبر داده است. این خبر درحالی منتشر شد که حدود 3ماه از ارائه بسته پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی درباره بهبود شرایط صندوق پس‌انداز مسکن یکم می‌گذرد اما هنوز تصمیمی قطعی درباره این موضوع از سوی بانک مسکن و بانک مرکزی اعلام نشده و با وجود تاکید وزیر راه و شهرسازی و معاونت مسکن و ساختمان این وزارتخانه درباره عملیاتی شدن مفاد این بسته، اجرای آن در هاله‌یی از ابهام قرار گرفته است.
اما با توجه به اینکه ابوالقاسم رحیمی‌انارکی در گفت‌وگو با تسنیم اظهار امیدواری کرده است که کاهش نرخ سود تسهیلات از محل اوراق حق تقدم تا پایان امسال اجرایی می‌شود، این سوال مطرح می‌شود با توجه به اینکه تسهیلات مسکن از محل اوراق بدون سپرده‌گذاری است با کاهش نرخ سود آن، جذابیت این تسهیلات افزایش می‌یابد و این موضوع می‌تواند به رونق بخش مسکن کمک کند؟ کارشناسان معتقدند که بانک مسکن در شرایط کنونی امکان تامین منابع مالی این اقدام را ندارد و در صورت اجرایی شدن این تصمیم شاهد افزایش نرخ تورم عمومی به علت افزایش استقراض بانک مسکن از بانک مرکزی خواهیم بود. آنها پیشنهاد می‌کنند که ایجاد محدودیت‌ها برای کاهش نرخ اوراق حق تقدم در شرایط کنونی اقدام مناسب‌تری هم برای اقتصاد کشور و هم برای خریداران مسکن خواهد بود.
افزایش تورم با کاهش نرخ سود تسهیلات
در همین ارتباط فرهاد بیضایی، مدیر گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت درباره تصمیم جدید بانک مسکن مبنی بر تلاش برای کاهش نرخ سود تسهیلات از محل اوراق خرید مسکن به «تعادل» می‌گوید: کاهش نرخ سود این تسهیلات موجب افزایش جذابیت آن برای خریداران مسکن می‌شود اما بانک مسکن باید مشخص کند که منابع لازم برای کاهش نرخ سود را از چه راهی تامین می‌کند.
بیضایی ادامه می‌دهد: تجربه نشان داده است در مواقعی که بانک مرکزی مجوزهایی را برای بانک مسکن صادر کرده، اعداد مربوط به دریافت و بازگشت منابع یکسان نبوده و معمولا مکانیسم اوراق حق تقدم به گونه‌یی بوده که بانک مسکن با کسری منابع مواجه شده است. او ادامه می‌دهد: کسری منابع هم مربوط به اوراق حق تقدم بوده و هم صندوق پس‌انداز مسکن یکم البته برای تامین منابع صندوق پس‌انداز مسکن یکم از منابع مسکن مهر استفاده می‌شود و به صورت مستقیم از بانک مرکزی اضافه برداشت نمی‌شود، اگرچه منابع بازگشتی اقساط مسکن مهر باید به بانک مرکزی بازگردد و این اقدام بانک مسکن برداشت غیرمستقیم از بانک مرکزی محسوب می‌شود. به گفته بیضایی، اگر کاهش سود تسهیلات اوراق حق تقدم از مکانیسم بانک مرکزی یا منابع متعلق به بانک مرکزی باشد، می‌تواند اثرات تورمی برای اقتصاد کشور به همراه داشته باشد و نقض غرض می‌شود. این کارشناس ارشد حوزه مسکن بیان می‌کند: خانه‌دار شدن تعداد محدودی از اعضای جامعه نباید موجب تورم عمومی کشور شود و اثرات ناگوار اقتصادی داشته باشد. تجربه نشان داده در دوره‌هایی بانک مسکن از بانک مرکزی منابعی را حدود 4000تا 5000 میلیارد تومان به خاطر عدم توان مالی صندوق‌های پس‌انداز استقراض کرده است. او اظهار می‌کند: معمولا ماهیت صندوق‌های بانک مسکن به گونه‌یی است که اعداد و ارقام آن با یکدیگر همخوانی ندارد و موجب اضافه برداشت از بانک مرکزی می‌شود.
ناتوانی در کاهش نرخ سود
با توجه به اینکه مسوولان بانک مسکن در واکنش به بسته پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی برای بهبود شرایط صندوق پس‌انداز مسکن یکم، نبود شرایط مالی لازم برای اجرای مفاد این بسته را دلیل بر تاخیر در پاسخگویی به این بسته و عدم اجرای آن تا اطلاع ثانوی دانستند، سوال این است که با گذشت یکی دو ماه، آیا شرایط برای بانک مسکن و کاهش نرخ سود تسهیلات اوراق حق تقدم فراهم شده است؟ مدیر علمی گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت با اشاره به اثرات نامطلوب اضافه برداشت از منابع پولی بانک مرکزی می‌گوید: این موضوع موجب افزایش پایه پولی کشور می‌شود و این گزینه مطلوبی نیست. پس پیش از بررسی تاثیر کاهش نرخ سود تسهیلات باید این سوال مطرح شود که منابع این اقدام از کجا تامین می‌شود؟بیضایی بیان می‌کند: اقتصاد کشور مهم‌تر از خانه‌دار شدن قشر خاصی است. کاهش نرخ سود تسهیلات در شرایطی که منابع آن مشخص نیست منجر به افزایش پایه پولی می‌شود و این موضوع برای اقتصاد کشور جذاب نیست. منافع اقتصاد ملی مهم‌تر از تعدادی از خریداران مسکن است. به گفته او، بانک مسکن درحال حاضر شرایط لازم برای کاهش نرخ سود تسهیلات را ندارد بنابراین اعلام کند که هزینه این تصمیم را از چه منبعی تامین می‌کند؟
دلالان اوراق تسه چه کسانی هستند؟
او ادامه می‌دهد: سود سپرده مشکل اصلی استفاده‌کنندگان از این تسهیلات نیست بلکه هزینه خرید اوراق است که جذابیت این تسهیلات را از میان برده است. درحال حاضر برخی بانکها یا مجموعه‌های وابسته به بانکها دلال اوراق مسکن هستند و همین موضوع موجب افزایش نرخ اوراق می‌شود.
مدیر علمی گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت تصریح می‌کند: در صورتی که سود تسهیلات کاهش یابد، تقاضا برای بهره‌گیری از این اوراق افزایش می‌یابد و همین موضوع موجب افزایش نرخ اوراق می‌شود و مهم‌تر از کاهش نرخ سود، نرخ قیمت تمام شده اوراق در بازار است. بیضایی با اشاره به بهترین تصمیم درباره تسهیلات بانک مسکن می‌گوید: کاهش هزینه تمام شده اوراق اقدام موثرتری نسبت به کاهش نرخ سود تسهیلات اوراق حق تقدم است. این کارشناس ارشد حوزه مسکن درباره شکستن انحصار بانک مسکن برای پرداخت تسهیلات اوراق حق تقدم می‌گوید: متاسفانه بانک‌های دیگر علاقه‌یی به پرداخت تسهیلات بلندمدت ندارند و نوع تسهیلات بانک مسکن هم از نوع تسهیلات بلندمدت است و این بانک، بانکی تخصصی است. سایر بانکها نیازی به پرداخت چنین تسهیلاتی نمی‌بینند و از آن استقبال نمی‌کنند. او اظهار می‌کند: درحال حاضر شرایط لازم برای تغییر سود مهیا نیست و در صورتی که بانک مسکن این منابع را بدون استقراض از بانک مرکزی تامین می‌کرد، این اقدام می‌توانست موجب جذابیت این تسهیلات و بهبود نسبی حوزه مسکن شود.
حذف سوداگری از بازار اوراق تسه
بیضایی می‌گوید: زمانی که در فرآیند عرضه و تقاضا، تقاضای دلالی نیز اضافه می‌شود این موضوع موجب افزایش قیمت اوراق و به هم ریختن تعادل میان عرضه و تقاضا می‌شود بنابراین باید سیاست‌گذاری اینگونه باشد که دلالی و سوداگری در اوراق مربوط به تسهیلات مسکن از میان برود.
این کارشناس ارشد حوزه مسکن درباره اقدامات پیش روی دولت برای جلوگیری از دلالی اوراق حق تقدم می‌گوید: دولت باید قوانینی را در نظر بگیرد که در صورت چند بار جابه‌جا شدن اوراق تسهیلات مسکن از ارزش اوراق کاسته می‌شود یا اگر تقاضاهای غیرمصرفی اقدام به خرید اوراق کنند، نرخ سود و بهره آن بیش از حد معمول افزایش می‌یابد در واقع این محدودیت‌ها می‌تواند به کنترل نرخ اوراق کمک کند و صرفه اقتصادی برای تقاضای سرمایه‌یی نداشته باشند.
