اثر ارز بر مسکن در سال 97

  مجید اعزازی   

دبیر گروه مسکن و شهرسازی

 طی 4سال اولیه زمامداری دولت یازدهم، اقتصاد بیمار ایران به دلیل مهار تورم همچنین سرکوب نرخ ارز نسبت به دوره‌های قبل از آن نوسان کمتری را تجربه کرد. اما این وضعیت دیری نپایید و طی ماه‌های گذشته به وی‍ژه چند هفته اخیر به دلیل تعدیل نرخ ارز در مقیاس کوچک‌تری، تجربه بی‌ثباتی سال 91 در اقتصاد ایران تداعی شد.  همزمان با نوسان‌های اخیر، بازار مسکن نیز وارد دوره «رونق اندک» شد اما این تحرک تازه از سوی برخی فروشندگان واحدهای مسکونی به دلیل همزمانی با آغاز دوره روند صعودی نرخ دلار، سوءتعبیر و بد تفسیر شد به گونه‌یی که این دسته از فروشندگان به «توهم مسکنی» مبتلا شدند و نرخ‌های پیشنهادی را در برخی موارد نیز تا 50 درصد افزایش دادند. مساله‌یی که هم اینک منجر به عقب‌نشینی متقاضیان مصرفی از بازار مسکن شده و در برآوردهای اولیه از حجم معاملات ملک در بهمن ماه بازتاب یافته است. براساس این برآوردها پیش‌بینی می‌شود تا حدود 25درصد حجم معاملات نسبت به دی ماه کاهش یابد. اگرچه بهمن ماه هنوز پایان نیافته و باید منتظر انتشار آمار رسمی بانک مرکزی طی چند روز آینده ماند اما براساس آخرین به روزرسانی داده‌ها در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران تا روز 15بهمن ماه 6 هزار و 579 فقره معامله در مناطق 22گانه تهران صورت گرفته است. این درحالی است که در دی ماه سال جاری بیش از 19هزار فقره معامله ملکی در تهران ثبت شده است. بر این اساس می‌توان پیش‌بینی کرد که در خوشبینانه‌ترین حالت در بهمن ماه تعداد معاملات ملک با حدود 25درصد کاهش به حدود 14هزار فقره بالغ شود.

در چنین شرایطی پیش‌بینی می‌شود، قیمت و حجم معاملات ملک در کوتاه‌مدت(دوره 6 ماهه) و میان‌مدت(تا یک سال) تابع 3 ریسک عمده درونی و 3 ریسک عمده بیرونی بازار مسکن باشد. قدرت خرید اندک متقاضیان مصرفی، افزایش شدید قیمت‌های پیشنهادی همچنین حدود 500 هزار واحد خالی از سکنه در تهران عوامل عمده اثرگذار بر بازار مسکن پایتخت تا یک سال آینده خواهند بود. تمهیدات تسهیلاتی دولت طی 4سال گذشته اگرچه قابل توجه بوده است اما همچنان متناسب با شرایط متقاضیان مصرفی ملک نیست. به‌ طور خلاصه می‌توان گفت این وام‌ها هم گران هستند و هم دسترسی به آنها برای قشر یاد شده سخت است و این افراد از چنین امتیازاتی بی‌بهره‌اند. افزایش شدید قیمت‌های پیشنهادی نیز همانطور که اشاره شد به دلیل قدرت خرید اندک متقاضیان منجر به بازگشت بازار مسکن از دوره «رونق اندک» به دوره «رکود اندک» خواهد شد و به همین دلیل نیز برآورد می‌شود، تعداد معاملات ملک در بهمن ماه با افت حدود 25درصدی نسبت به دی ماه مواجه شود. سایه 500 هزار واحد خالی در تهران نیز همچنان بر سر بازار مسکن این شهر سیطره دارد چراکه سازندگان این واحدها نتوانسته‌اند املاک ساخته شده را به نقدینگی تبدیل کرده و دوباره در فرآیند ساخت و ساز واحدهای جدید هزینه کنند. از همین روست که بر خلاف تغییر الگوی مصرف ملک و افزایش تقاضا برای واحدهای کوچک متراژ هنوز سمت عرضه نتوانسته متناسب با این الگو، الگوی ساخت و ساز را تغییر دهد. گواه این مدعا اینکه براساس تازه‌ترین آمار رسمی بازار مسکن تهران در دی ماه، فایل این دسته از واحدهای مسکونی در بنگاه‌های معاملاتی نایاب شده و متقاضیان به جای خرید واحد‌های نوساز به واحدهای قدیمی‌ساز بالای 15سال روی آورده‌اند. همزمان طی ماه‌های آینده پیش‌بینی می‌شود که بازار مسکن از 3عامل عمده نرخ ارز، نرخ سود گواهی سپرده 20درصدی همچنین نرخ تورم نیز متاثر شود. از سویی ‌ظرفیت‌های اقتصادی و سیاسی قابل توجهی برای افزایش نرخ ارز در میان‌مدت و بلندمدت وجود دارد که با تاخیری چند ماهه منجر به افزایش قیمت مسکن خواهد شد. از سوی دیگر انتشار اوراق با سود 20درصد طی دو هفته پیش رو منجر به جمع‌آوری موقتی نقدینگی از جامعه خواهد شد و از نوسان‌های پیش گفته شده، جلوگیری خواهد کرد. اما از آنجا که کارکرد چنین طرح‌هایی، جمع‌آوری پول‌های خرد قشر متوسط رو به بالا(کمتر از 200میلیون تومان) ارزیابی می‌شود، انتظار می‌رود اثر مستقیمی روی معادلات بازار مسکن نگذارد. بی‌گمان ساماندهی نقدینگی و بازار ارز از طریق افزایش نرخ سود در صورتی قابلیت اثرگذاری بر بازار ملک را خواهد داشت که دست‌کم در دوره‌یی یک ساله به صورت فراگیر و در همه بانک‌ها ساری و جاری باشد.