سرنوشت مسکن در دست بازار رقیب

ایمان رفیعی

کارشناس ساخت وساز

با شروع آخرین فصل سال به سنت هرساله گمانه‌زنی‌ها در بازارهای ایران بیش از پیش داغ می‌شود. از پیش‌بینی قیمت ارز و سکه و خودرو تا زمین و ساختمان. در سال‌های اخیر که بازار مسکن در دوران رکود به‌سر می‌برد، هر سال در سه مقطع شروع فصل تابستان و آغاز جا‌به‌جایی‌ها، شروع فصل سرما و ایام پایانی سال، فعالان و کارشناسان بازار مسکن ضمن هشدار به خریداران ملک، وعده افزایش قیمت در فصل بعد را می‌دهند. اما حداقل در 5 سال گذشته جز افزایش سالانه قیمت تورمی عملا شاهد عقبگرد بازار در بخش مسکن بودیم.

در شهریور امسال پس از اعلام کاهش نرخ بهره بانک‌ها و سرازیر شدن نقدینگی انباشته، شاهد افزایش قیمت و رونق نسبی در بازار مسکن بودیم، اما این افزایش کمتر از مقداری بود که به معنی بازگشت و خروج از رکود بازار باشد. با توجه به عدم اقبال قابل توجه خریداران در بازار مسکن شاهد به حداقل رسیدن عرضه هستیم و بعید به نظر می‌رسد با توجه به رشد منفی این بازار، در حوزه مسکن‌های با متراژ حدود 100متر در مناطق میانی شهر شاهد حباب قیمتی باشیم. در حال حاضر و پس از شوک ناشی از افزایش یکباره قیمت ارز در بازار و عقب‌نشینی آن، تغییرات ملموسی در قیمت‌ها به وجود نیامد.

البته مناطق مرفه‌نشین و بازار املاک لاکچری از این قاعده پیروی نمی‌کنند. این نوع املاک به جهت محدودیت عرضه و نوع مصرف‌کننده، هم از حیث افزایش بها و هم حباب قیمتی همواره فراتر از بازار حرکت می‌کنند.

مطابق رویه هر سال در ماه‌های پایانی سال شاهد افزایش نرخ ارز بودیم که نوسان قیمت مصالح را به دنبال داشت، اما با توجه به کنترل نرخ ارز و کاهش نسبی این قیمت‌ها، بعید به نظر می‌رسد شاهد افزایش چندانی در نرخ املاک باشیم.

نکته قابل توجه دیگر افزایش گرایش خریداران و تغییر سلیقه مصرف‌کنندگان بازار مسکن است. به‌طوری که بیشترین متقاضی و حجم معاملات در آپارتمان‌های بین 70 تا 100 متر مشاهده می‌شود و این تغییرات نشان‌دهنده کاهش توان عمومی خریداران در بازار مسکن است. این تغییرات تاحدی موجب تغییر الگوی ساخت و ساز نیز در تامین‌کنندگان شده و از اشتیاق ساخت املاک تجاری نیز تا حدی کاسته شده است.

 مسکن در روزهای پایانی سال 96

با توجه به مجموع شرایط اقتصادی و روندی که بازار مسکن در چند سال اخیر طی کرده است، بعید به نظر می‌رسد، در روزهای پایانی سال و ماه‌های ابتدایی سال آینده شاهد افزایش قیمت غیرمنتظره‌یی در بازار مسکن باشیم. البته ادامه روند کنونی و تداوم رکود موجب کاهش جذابیت این بازار و کمرنگ شدن حضور تولیدکنندگان اصلی مسکن خواهد شد. در غیاب تولید‌کنندگان اصلی نیز شاهد ایجاد حباب قیمتی و تورم تصنعی خواهیم بود که این وضعیت به نوبه خود موجب تشدید رکود و اغمای عمیقتر این بازار خواهد شد. بدون شک به دلیل نقش اساسی مسکن در اقتصاد و اشتغال، امکان رشد سایر بازارها بدون حضور و فعالیت بخش مسکن با چالش جدی مواجه خواهد شد.

 بازار مسکن در 97

پیش‌بینی آینده بازار مسکن همیشه از دشوارترین اموری بوده است که تحلیلگران با آن دست‌وپنجه نرم کرده‌اند. تعدد بازیگران سیاست‌های دولت‌های مختلف، تغییرات نرخ تورم، فراز و فرود نرخ بهره بانکی، بازارهای جایگزین سرمایه‌گذاری (همچون بانک‌ها، بورس، طلا و دلار)، خط‌مشی‌های حمایت بانک‌ها در تزریق پول و وام به بخش مسکن، روند هرم جمعیت و ازدواج و تقاضای مسکن و ده‌ها عامل دیگر از مواردی هستند که پیش‌بینی آینده بازار مسکن را همیشه پیچیده و حتی ناممکن کرده‌اند؛ اما می‌توان در ساحت تحلیل، با بررسی روند بازار مسکن و برخی از مهم‌ترین عوامل رشد و رکود بخش مسکن تا حدود قابل قبولی پیش‌بینی آینده بازار مسکن را انجام داد که به‌صورت ذیل قابل‌ارائه است:

بازار مسکن به مدد دوپینگ پولی- مالی دولت دهم، رشد نامتعارف و حبابی را طی سال‌های ۸۹ تا نیمه اول ۹۲ تجربه کرد. این بازار از نیمه دوم سال ۹۲ وارد دوره رژیم‌درمانی شد.

شرایط رکود عمیق تا اواخر سال ۹۴ بر این بازار حکمفرما بود که با تخلیه این بازار از سوداگران همراه شد. از سال ۹۵، تحرکات اندکی در بازار مسکن تهران مشاهده شد. البته نمی‌توان از این تحرکات، تعبیر به رونق بازار مسکن کرد؛ اما رکود هم برازنده آن نبود. به‌تدریج برخی از ترمزها از جلو پای بازار مسکن برداشته شد و آثار بهبود در این بازار دیده شد. بهبود درآمدهای نفتی و نرخ رشد اقتصادی به دلیل رفع تحریم‌های هسته‌یی و افزایش چشمگیر وام‌های خرید مسکن در دولت اول روحانی، تاثیرات مثبتی بر بازار مسکن برجای گذاشتند، ولی حجم خانه‌های نوساز، بیشتر از آن بود که گریبان این بازار را رها کند.

البته نباید از نقش مهم‌ترین بازار رقیب مسکن، یعنی سپرده‌های بانکی غفلت کرد! جابه‌جایی نقدینگی میان مسکن-بانک بسیار قوی‌تر از جابه‌جایی نقدینگی میان مسکن-بورس یا مسکن-دلار است. بر این مبنا نرخ بالای سود سپرده‌های بانکی، تاثیرات نامطلوبی بر بازار مسکن برجای گذاشته است؛ به‌گونه‌یی که یکی از عوامل مؤثر رکود مسکن را بدون شک می‌توان نرخ‌های بالای سود سپرده‌های بانکی دانست.

هم‌اکنون نرخ‌های بالای سود بانکی و حجم بالای خانه‌های خالی، دو ترمز اساسی پیش روی رونق‌گیری بازار مسکن است.

در خصوص پیش‌بینی آینده بازار مسکن در سال ۹۷ نیز هرچند پیش‌فرض‌های گوناگون، منجر به پیش‌بینی‌های متنوع بازار مسکن است، اما با این‌حال آنچه بیش از سایر گزینه‌ها محتمل به نظر می‌رسد، این است که رشد و رونق قیمت مسکن و به‌طورکلی بازار املاک، حول‌وحوش نرخ تورم عمومی خواهد بود.