کسری مسکن داریم نه مازاد!

گروه راه و شهرسازی  زهره علامی  

نتایج سرشماری مسکن و نفوس سال 95 حاکی ازآن است که حدود 2میلیون و 500 هزار خانه خالی و حدود 2میلیون اقامتگاه دوم در کشور وجود دارد. در همین حال معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی گزارش داده است که‌450هزار مهندس ساختمان بیکار(حدود یک‌دهم تعداد خانه‌های خالی و اقامتگاه‌های دوم) در کشور وجود دارد که نتوانسته‌اند شغلی مرتبط با تحصیلات خود یافته و در حوزه ساختمان مشغول به کار شوند. وجود خانه خالی بسیار در کشور همچنین مهندسان ساختمان بیکار نشانگر وجود مشکل در برنامه‌ریزی‌های کلان کشور در حوزه مسکن است.

اما سوالی که در این زمینه مطرح می‌شود، این است که آیا رابطه‌یی میان بیکاری 450هزار مهندس و خانه‌های خالی در کشور وجود دارد؟ آیا سیگنال‌های مثبت صادر شده از بخش مسکن طی چند دهه اخیر موجب استقبال جوانان کشور از تحصیل در رشته‌های مرتبط با مهندسی ساختمان شده است یا اینکه نبود برنامه‌ریزی مناسب در زمینه آموزش عالی، شرایط را به این سمت و سو سوق داده است؟

 بیت‌الله ستاریان، ‌استاد دانشگاه درباره همزمانی وجود 450هزار مهندس ساختمان بیکار و 2میلیون و 500 هزار خانه خالی به «تعادل» می‌گوید: اعلام وجود واحد مسکونی مازاد در بخش مسکن نادرست است و آمار 2میلیون و 500 هزار خانه خالی مربوط به اطلاعات کسب شده از آمار نفوس و مسکن در سال 95 است و این درحالی است که در اقتصاد مسکن به طور متوسط حدود 5 درصد از حجم خانه‌های موجود هر کشور را خانه‌های خالی تشکیل می‌دهند و نسبت خانه‌های خالی به کل خانه‌های هر کشور به عنوان ضریب خانه‌های خالی نامیده می‌شود که در همه کشورهای دنیا و همه شهرهای دنیا این ضریب وجود دارد.

ستاریان می‌افزاید: ضریب خانه‌های خالی در پایتخت کشورها بین 5.5 تا 7درصد، درشهرهای میانی حدود 4درصد و در شهرهای توریستی این درصد حدود 8 است و در این میان تهران و ایران هم از این قاعده مستثنا نیستند.

او ادامه می‌دهد: در ایران حدود یک میلیون و 900هزار واحد مسکونی مربوط به ضریب خانه‌های خالی است و 600 هزار واحد مسکونی دیگر هم مربوط به ساخت و سازهایی است که پس از برجام به اتمام رسیده است زیرا بسیاری از ساخت و سازها با 70تا 80 درصد پیشرفت پس از برجام به امید رونق بخش مسکن ساخته و تکمیل شدند.

به گفته این کارشناس ارشد حوزه اقتصاد مسکن،‌ اعلام مازاد ساخت و ساز در کشور به این معناست که در کشور رشد حاشیه‌نشینی نداشته باشیم و هزینه مسکن در سبد خانوار کمتر از

8 تا 10درصد را به خود اختصاص دهد. درحالی که در شهرهای بزرگ کشور، مسکن حدود 70تا 80 درصد هزینه خانوار را به خود اختصاص می‌دهد. ضمن اینکه در شهرهای بزرگ کشور ازجمله پایتخت هر ساله بین 5 تا 6 درصد رشد حاشیه‌نشینی داریم، به عنوان نمونه هر ساله در تهران یک منطقه حاشیه‌نشین ایجاد می‌شود که این شرایط نشان از کسری مسکن در کشور دارد نه مازاد.

ستاریان درباره مازاد مهندس ساختمان در کشور اظهار می‌کند: در شرایطی که ساخت و ساز در کشور راکد است و صنعت ساختمان(نیمی از اقتصاد کشور را به خود اختصاص داده) در رکود به سر می‌برد، وجود مهندس ساختمان بیکار طبیعی است ضمن اینکه مازاد فارغ‌التحصیل فقط مربوط به مهندسان ساختمان نیست بلکه کارگر مازاد هم داریم و این طبیعت رکود است که با ایجاد رونق تعداد بیکاران کاهش می‌یابد.

او بیان می‌کند: وجود بیکار در تمام رشته‌های کشور به این دلیل است که آمایش سرزمینی مناسبی نداشته‌ایم تا توسعه در همه بخش‌ها به صورت یکسان رخ دهد و درحالی که آموزش عالی طی این سال‌ها توسعه یافته است اما بخش‌های مختلف اقتصادی چنین رشدی را شاهد نبوده‌اند که فازغ‌التحصیلان را جذب کنند.

این استاد دانشگاه با اشاره به ناهماهنگی تعداد فارغ‌التحصیلان رشته‌ها با حجم نیروهای جذب شده در بخش‌های اقتصادی می‌گوید: باید از مسوولان پرسیده شود که چرا همگام با توسعه آموزش عالی در سایر بخش‌ها رشد قابل توجهی رخ نداده است.

ستاریان اضافه می‌کند: هر کشوری که پتانسیل ایران یعنی 14درصد از نفت کل دنیا و 17درصد از گاز دنیا را داشته باشد برای توسعه نیازمند مهندسان ساختمان بیشتری است یعنی اگر ایران توسعه یافته بود، تمامی این مهندسان مشغول به کار بودند.

او ادامه می‌دهد: در اسناد بالادستی هم توجهی به بخش مسکن و نیازهایش نشده و حتی وزارت راه و شهرسازی هم هیچ طرح جامع و مانعی درباره آینده بازار مسکن و نیازمندی‌هایش ارائه نکرده است و طرح جامع مسکن هم که دو سال پیش ارائه شد، نقایص زیادی دارد و قابلیت اجرایی شدن ندارد.

 افزایش تعداد خانه‌های خالی در آینده

درحالی که بیت‌الله ستاریان، استاد دانشگاه معتقد است که در کشور مازاد واحد مسکونی نداریم، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی بیان می‌کند: هم‌اکنون تعداد ۲میلیون و ۵۰۰ هزار واحد خالی نیز در کشور وجود دارد. افزون بر این ۲میلیون واحد به عنوان اقامتگاه دوم اعلام شده‌اند که شخص یا خانوار به صورت موقت از آن‌ها استفاده می‌کنند.

علی چگنی می‌افزاید: درحال حاضر براساس آخرین نتیجه سرشماری نفوس و مسکن در سال ۹۵ حدود ۲۴میلیون خانوار در کشور وجود داشته که در مقابل آن تعداد ۲۲میلیون و ۸۰۰ هزار واحد مسکونی در اختیار آنها قرار دارد.

او با اشاره به اینکه خانه‌های خالی پتانسیلی هستند که برای خرید و اجاره عرضه شده و از امسال به تدریج وارد بازار می‌شوند، اضافه می‌کند: در کل می‌توان گفت که ۲۷میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد درحالی که تعداد خانوارهای گزارش شده ۲۴میلیون اعلام شده‌اند.

این مقام مسوول، عدم جابه‌جایی واحدهای ساخته شده در یک منطقه را یکی از دلایل اصلی ایجاد تعدادی خانه‌های خالی در کشور می‌داند و می‌افزاید: قطعا زمانی که واحد مسکونی در منطقه‌یی ساخته می‌شود حتی اگر متقاضی برای آن یافت نشود دیگر امکان جابه‌جایی آن واحد مسکونی به منطقه دیگر وجود ندارد به همین دلیل است که این ساختمان بدون استفاده باقی خواهد ماند.مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی همچنین توجه به توان خرید مردم و نوع واحد مسکونی مورد نظر بازار را از نکات قابل توجه و اساسی در امر مسکن می‌داند و می‌گوید: ما باید امر ساخت و تولید مسکن را در اقتصاد کلان هم دیده و بررسی کنیم چراکه وقتی اقتصاد کشور به سمت و سوی رکود می‌رود، سرمایه‌گذاری و تقاضای مسکونی در بازار نیز کم خواهد شد.

این مقام مسوول تقاضای بازار را در کشور بین واحدهای ۵۰ ،۶۰ تا ۹۰متری در کشور اعلام می‌کند و می‌گوید: با وجود این می‌بینیم که تولید واحدهای مسکونی در این محدوده کم بوده و واحدهایی با مسافت بزرگ‌تر در بازار عرضه می‌شود با توجه به توان پایین مردم در خرید مسکن ممکن است در آینده مجددا شاهد افزایش تعداد واحدهای خالی در کشور باشیم.

او توجه به گرایش ساختمان را در برنامه‌ریزی امری مهم می‌داند و می‌گوید: طبق مطالعات طرح جامع مسکن، تعداد ۵ میلیون خانواده با نرخ رشد ۲درصد تا ۹سال آینده به خانوارها اضافه خواهد شد.

 انتقاد از تربیت ۴۵۰ هزار مهندس مازاد

به نظر می‌رسد که نگاه کارشناسان مسکن با مسوولان این بخش هماهنگ نیست و درحالی که کارشناسان معتقدند رکود ساخت و ساز مسکن موجب وجود مازاد مهندس بیکار شده است در صورت وجود رونق این مهندسان بیکار نبودند و باید به فکر بهبود بخش مسکن و به تبع آن اشتغال این تعداد مهندس باشیم. معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی از تربیت مهندسان بسیار در دانشگاه‌ها انتقاد می‌کند. به گزارش مهر حامد مظاهریان می‌گوید: درحالی که در ۲۲سال پیش استان‌هایی داشتیم که در مجموع ۷رشته پذیرش شده در نظام مهندسی حتی ۵۰ مهندس هم نداشتند اما الان از آن سوی بام افتاده‌ایم و درحال حاضر برآورد می‌شود ۴۵۰هزار مهندس در بخش ساختمان تحصیل کرده باشند، آموزش عالی چگونه فکر می‌کرده که این تعداد مهندس را تربیت کرده‌ است.

معاون وزیر راه و شهرسازی تصریح می‌کند: علاوه بر تربیت مازاد مهندس ساختمان این مهندسان آشنایی مناسبی با بحث‌های روز صنعت ساختمان همچنین صنعتی‌سازی ساختمان که در سایر کشورها اجرایی می‌شود، ‌ندارند و در شرایطی که سند استراتژیکی در وزارتخانه برای مبحث BIM (صنعتی‌سازی ساختمان) طراحی شده اما نزدیک به ۵۰ درصد مهندسان و دانشجویان مهندسی به هیچ عنوان آشنایی با BIM ندارند همچنین ۷۹درصد شرکت‌های ساختمانی هیچ اهمیتی به ارائه اطلاعات خود در BIM نمی‌دهند.