پیشنهاد نوسازی بافت فرسوده با رویکرد حمایتی

گروه راه و شهرسازی   آزاده کاری

دولت روحانی به‌تازگی وعده حل دو مشکل عمده کشور یعنی بافت فرسوده شهرها و ناوگان حمل‌و‌نقل فرسوده را عنوان کرد و این دو مورد در اولویت‌های کاری وزارت راه و شهرسازی قرار گرفت. یکی از راه‌حل‌های وزارت راه و شهرسازی برای حل بافت فرسوده استفاده از توسعه‌گران است. براساس این مدل، زمین در یک فضای رقابتی

در اختیار توسعه‌گران قرار می‌گیرد. آنها در این فضا قیمت پیشنهادی ساخت را به مسوولان مربوطه می‌دهند و درنهایت کسی که کمترین قیمت پیشنهادی را بدهد، برنده فعالیت در آن محله خواهد شد. پس از اینکه پروژه به اتمام رسید، مطالبه توسعه‌گر از وزارت راه و شهرسازی، میزان هزینه‌ها براساس قیمت‌ها داده به اضافه ۱۸درصد سود خواهد بود.

روز گذشته محمد سالاری رییس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر، استفاده از توسعه‌گران برای نوسازی بافت‌های فرسوده و تجربه مدل مداخله مستقیم دولت‌ها در نوسازی بافت فرسوده را ناموفق دانست. وی در این ارتباط خواستار تشکیل جلسه مشترک دولت و مدیریت شهری در شورای شهر تهران برای تعیین تکلیف مدل احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده شهر تهران شد.

به گفته سالاری، احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده کشور و شهر تهران یکی از مهم‌ترین ابرچالش‌های مدیریت‌های شهری و دولت است. درواقع یکی از مطالبات جدی افکار عمومی این است که حاکمیت، دولت و مدیریت شهری اعم از شورا و شهرداری در فرآیند ایمن‌سازی شهر ورود پیدا کنند که مهم‌ترین حوزه ایمن‌سازی نیز احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده است.

سالاری آماری از میزان بافت فرسوده کشور ارائه کرد و گفت: آمارها نشان می‌دهد تعداد حاشیه‌نشینان در کشور در سال 82، 6 میلیون نفر بوده که این عدد در سال 95 به 11 میلیون نفر رسیده است. از این رو، دولت و مدیریت شهرها به این نتیجه رسیدند که ‌باید بحث احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده را در اولویت کار خود قرار دهند.

رییس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران با اشاره به تصویب سند بازآفرینی شهری در دولت طی سال‌های اخیر گفت: اکنون ستادهای بازآفرینی شهری در تمام استان‌ها شکل گرفته و مسوولیت این ستاد در تهران به عهده شهرداری تهران است، اما لازمه عملیاتی شدن این سند این است که شیوه و الگوی مداخله در احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده مشخص شود و نهایتا این الگو و شیوه مورد اجماع تمام ذی‌نفعان و کنشگران اعم از دولت، نهادهای عمومی، تشکل‌های مردم‌نهاد و توسعه‌گران بخش خصوصی و به‌ویژه مردم قرار گیرد.

وی ادامه داد: شیوه مداخله بازآفرینی شهری تا حد زیادی مورد قبول بدنه کارشناسی کشور قرار گرفته اما دغدغه و نگرانی جدی ما به‌عنوان شورای شهر تهران این است که برای اجرای سند بازآفرینی شهری باید برنامه‌های عملیاتی و اجرایی تدوین شده و ملاک عمل قرار گیرد.

 2 مدل نوسازی بافت فرسوده

سالاری در توضیح دو مدل احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده بیان کرد: یک مدل این است که دولت‌ها با مداخله مستقیم یا مداخله مقتدرانه، نسبت به احیا و نوسازی بافت فرسوده اقدام می‌کنند، در این مدل دولت‌ها نسبت به ساخت و ساز در زمین‌هایی از شهر اقدام کرده و سپس سعی دارند با صدور فرمان و به‌صورت دستوری ساکنان بافت‌های فرسوده را به خانه‌های احداث شده، منتقل کنند و به‌زعم خودشان سپس نوسازی بافت‌های فرسوده را در دستور کار خود قرار دهند.

به گفته وی، در اینجا خود دولت، هم زمین عرضه می‌کند و هم با مشارکت بخش خصوصی یا راسا نسبت به ساخت و ساز و بارگذاری اقدام می‌کند. این مدل در کشورهایی ازجمله در شهر آنکارا ترکیه و چین و برخی کشورهای دیگر و حتی در دوران مدیریت‌های شهری گذشته تهران در محلاتی مانند اتابک و خوب‌بخت با تغییرات جزئی عملیاتی شده است اما هیچ کدام از آنها موفق نبوده‌اند، چراکه با این شیوه اهالی ساکن در بافت‌های فرسوده را از محلات خود کوچ دادند و دیگر بازنگشتند.  این عضو شورای شهر تهران افزود: مدل دیگر این است که دولت و نهادهای عمومی به‌جای ورود مستقیم به موضوع، نقش حمایتی و پشتیبانی خود را تقویت کنند، یعنی دولت صرفا در حوزه سیاست‌گذاری، قانونگذاری، تسهیل‌گری و ارائه بسته‌های تشویقی موثر و همچنین نظارت و کنترل در مقیاس کلان و ملی ورود کند.  در رویکرد مداخله حمایتی و پشتیبانی، دولت همچنین می‌تواند در توسعه خدمات موردنیاز ساکنان اعم از واگذاری رایگان و ارزان شبکه انشعابات مختلف و احداث پروژه‌های محرک توسعه یا در ایجاد زیرساخت‌های شهری مانند کانال‌های تاسیسات شهری، شبکه معابر و ارائه سایر بسته‌های حمایتی و تشویقی ازجمله پرداخت وام‌های طولانی‌مدت و کم‌بهره و نیز ارائه خدمات فنی و مهندسی و ارتقای دانش عمومی و نهادینه‌سازی این مدل و شیوه در سطح جامعه اقدام کند.

سالاری با اشاره به نقش شهرداری‌ها در این مدل اظهار کرد: شهرداری‌ها نیز در کنار دولت به‌عنوان نهادهای عمومی اقداماتی نظیر دولت مانند ارائه بسته‌های تشویقی، ایجاد نهادهای تسهیل‌گر مانند دفاتر نوسازان و حذف بروکراسی‌ها از فرآیند صدور مجوزها و پروانه‌ها و تصمیم‌گیری‌های سریع و تغییر مدیریت عملیاتی کردن طرح نوسازی و بهسازی بافت‌ها را با محوریت مردم و بخش خصوصی به عهده می‌گیرند.

در این مدل، کنشگر اصلی خود مردم محلات و سرمایه‌گذاران بخش خصوصی و توسعه‌گران هستند چراکه با بسترسازی‌های لازم و حمایتی از سوی دولت و نهادهای عمومی، می‌توانند نسبت به سرمایه‌گذاری اقدام کنند و این اقدام هم توجیه اقتصادی برای‌شان دارد و هم درگیر بروکراسی‌های طولانی نمی‌شوند و از این رو، موجب ایجاد نهضت احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده می‌شود. البته در این مدل دولت و شهرداری‌ها می‌توانند برخی املاک و اراضی ذخیره را که در محدوده بافت‌های فرسوده وجود دارد به تامین بخشی از سرانه‌های 7گانه تخصیص دهد.

رییس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران با اشاره به رویکرد دولت و شخص رییس‌جمهور در احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده گفت: اینکه دولت و شخص رییس‌جمهور موضوع احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده را در اولویت خود قرار داده‌اند را باید به فال نیک گرفت و این رویکرد یک وضعیت تاریخی به حساب می‌آید. اما نگرانی‌هایی در این خصوص وجود دارد، چراکه به‌نظر می‌رسد دولت برای احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده مدل مداخله مقتدرانه یا ورود مستقیم را مدنظر قرار داده و تصمیم دارد در یک‌سری زمین‌های بزرگ مقیاسی که در محدوده یا مجاور بافت‌های فرسوده قرار گرفته‌اند اقدام به بارگذاری و ساخت و ساز کند و وقتی پرسیده می‌شود که این اقدام چه ارتباطی با موضوع نوسازی بافت‌های فرسوده دارد، اعلام می‌شود که قرار است ساکنان بافت‌های فرسوده به آنجا منتقل شوند و بعدا بافت‌های فرسوده نوسازی شود.

این عضو شورای شهر تهران با انتقاد از این مدل، دلایل مخالفت خود را این‌گونه توضیح داد: اولا تجربیات جهانی در استفاده از این مدل موفق نبوده، چراکه اساسا معلوم نیست که ساکنان بافت‌های فرسوده به ساختمان‌هایی که دولت احداث کرده بروند و بعد از نوسازی بخواهند به محل خود برگردند و اینکه اساسا ابعاد تحقق‌پذیری جایگزینی ساکنان بافت فرسوده در ساختمان‌های احداث شده و سپس برگرداندن آنها به محلات نوسازی شده با ابهامات جدی مواجه است و نهایتا به فرض اینکه خواسته دولت محقق شود؛ در هر صورت، با نوسازی بافت‌های فرسوده و ساخت و سازهای جدید میزان سرانه‌های خدماتی این محلات به‌شدت کاهش پیدا می‌کند.

او گفت: دولت باید قبل از هرگونه ورود به احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده با رویکرد بارگذاری در زمین‌های محدوده این بافت‌ها از تمام ابعاد این مدل رونمایی کنند و طی جلساتی، شورای شهر تهران که در مقیاس شهر قانونگذار و ناظر است را اقناع کند و بعد از اجماع بین نهادهای تصمیم‌گیر و اطمینان از تحقق‌پذیری احیا و نوسازی و بهسازی واقعی بافت‌های فرسوده نسبت به اجرای طرح اقدام کند.