افت معاملات ملک در شیب صعودی قیمت‌ها

گروه راه و شهرسازی|

با انتشار آمارهای رسمی بازار مسکن تهران در فروردین 97 بیش از پیش واگرایی قیمت‌ها و تعداد معاملات ملک هویدا شد و این فرضیه قوت گرفت که شیب صعودی قیمت ها، نفس معاملات را تا حدی به شماره انداخته است. در پی اوج‌گیری معاملات ملک در آذرماه سال گذشته نسبت به ماه قبل (معادل 20.4درصد) و ماه مشابه سال قبل از آن (معادل 50.2درصد) از دی ماه سال گذشته به واسطه افزایش نرخ ارز و انتظارات تورمی، روند افزایشی قیمت‌ها که تقریبا از ابتدای سال 96 کلید خورده بود، با شیب تندتری ادامه یافت و همین مساله منجر به تکرار کاهش تعداد معاملات طی 4 ماهه گذشته شد به گونه‌یی که در دی،‌ بهمن، اسفند و فروردین تعداد معاملات نسبت به ماه قبل از خود به ترتیب به 6.9، 3.2- ،33.1- و 59- رسید. در عین حال تعداد معاملات مسکن در 3ماهه پایانی سال گذشته نسبت به ماه‌های مشابه سال قبل از آن روندی مثبت داشت، اما سرانجام این شاخص در فروردین امسال به منفی 6.3 درصد افت کرد. سوی دیگر کاهش تعداد معاملات اما افزایش قیمت‌ها طی 4ماهه گذشته نسبت به ماه‌های مشابه آنها در سال قبل بود به گونه‌یی که متوسط قیمت خرید یک مترمربع مسکن در دی، بهمن، اسفند و فروردین به ترتیب 16.7، 22.3،‌26.1 و 29.5 درصد رشد را تجربه کردند.

 ریزش معاملات در فروردین

آن گونه که بانک مرکزی گزارش کرده است،‌ در فروردین 97 تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 5 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 59 و 6.3 درصد کاهش نشان می‌دهد. اگر چه بانک مرکزی بر این باور است که « حجم معاملات در فروردین ماه طبق روال هر ساله و تحت تاثیر تعطیلات نوروز در سطحی بسیار پایین‌تر از سایر ماه‌های سال رقم خورده لذا کاهش تعداد معاملات ثبت شده در این ماه نسبت به ماه قبل عمدتا ناشی از این موضوع است»،‌ اما بی‌گمان نوسان‌های نرخ ارز در فروردین و در نتیجه افزایش انتظارات تورمی همچنین ریسک ترامپ (فرارسیدن موعد 3ماهه تایید یا رد برجام توسط ترامپ) تا حدی احتیاط فروشندگان ملک را در عرضه واحدهای مسکونی افزایش داده و همزمان منجر به افزایش قیمت‌های پیشنهادی از سوی مالکان نیز شده است.

بر اساس گزارش بانک مرکزی،‌ بررسی توزیع واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در فروردین 97 حاکی از آن است که از مجموع 5 هزار و 46 واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا 5 سال با سهم 42.5درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. این سهم در مقایسه با فروردین سال قبل 3.2درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت 6 تا 10 سال و بیش از 15سال افزوده شده است.

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در فروردین 97 حاکی از آن است که از میان مناطق 22گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 13.5درصدی از کل معاملات بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 2 و 4 هر یک به سهم یکسان 8.4درصد در رتبه بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع 71.1درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به 10 منطقه شهر ( به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 2، 4، 10، 14، 8، 7، 15، 11 و 1) بوده و 12منطقه باقیمانده 28.9درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

 تعداد معاملات کمتر از متوسط 4 سال

بررسی‌های «تعادل» از آمار معاملات انجام شده در فروردین سال‌های قبل حاکی از آن است که هیچ سالی، تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن با این افت شدید نسبت به اسفندماه سال قبل مواجه نبوده است، ضمن اینکه قیمت هر مترمربع واحد مسکونی هم در فروردین سال 97 به اوج خود رسیده است.

در فروردین ماه سال 96، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران 5 هزار و400  واحد مسکونی بوده که نسبت به ماه مشابه سال قبل 8.5درصد کاهش داشته است، در ماه مورد گزارش متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 4.37میلیون تومان بوده است.

اما در فروردین ماه سال ١٣٩٥ تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران ٥ هزار و 918 واحد مسکونی بوده که نسبت به ماه مشابه سال قبل 20.4درصد افزایش نشان می دهد، در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 3.99 میلیون تومان بوده است.

نگاهی به معاملات انجام شده در فروردین ماه سال 1394 حاکی از این است که متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 3.74میلیون تومان بوده است و تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 4هزار و 915 واحد مسکونی رسیده که نسبت به ماه مشابه سال قبل با 31.9درصد کاهش مواجه بوده است.

در این میان اوج حجم معاملات انجام شده به فروردین ماه سال 93 با ثبت 7 هزار و 221 معامله خرید و فروش باز می‌گردد. ضمن اینکه قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در فروردین این سال 3میلیون و 590هزار تومان بوده است اما متوسط حجم معاملات انجام شده در فروردین سال‌های 94 تا 97، 5 هزار و 863 معامله بوده که نشان می‌دهد حجم معاملات در فروردین 97 (5 هزار و 46 مورد) کمتر از متوسط معاملات انجام شده در 4 سال گذشته بوده است.

 رویش شدید قیمت در ثلث اول بهار

به گزارش بانک مرکزی در فروردین 97، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 5.53میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 2درصد کاهش و 29.5درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشتر رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 5 (معادل 46.7درصد) و کمترین میزان رشد به منطقه 19 (معادل 4درصد) تعلق دارد.در میان مناطق 22گانه شهرداری تهران بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 11.64میلیون تومان به منطقه یک و کمترین آن با 2.64میلیون تومان به منطقه 18 تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 43.9 و 33.9 درصد افزایش نشان می‌دهد.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک مترمربع بنا در فروردین ماه سال 97 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 2.5 تا 3 میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنا به سهم 10.7درصد ‌بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی 3 تا 3.5 و 3.5 تا 4 میلیون تومان به ترتیب با سهم‌های 10.2 و 8.1 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه، توزیع حجم معاملات به گونه‌یی بوده که 57.7درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران (5.53میلیون تومان) معامله شده‌اند.

 کوچک متراژهای همچنان پرتقاضا

بر اساس گزارش بانک مرکزی، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در فروردین سال 97 نشان می دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 60 تا 70 مترمربع معادل 15.7درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای 50 تا 60 و 70 تا

80 مترمربع به ترتیب با سهم‌های 15.5 و 11.7درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از

80 مترمربع، 56.2درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.بر اساس این گزارش در فروردین 97 توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش 100 تا 200میلیون تومان با اختصاص 23.3درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش 200 تا 300میلیون و 300 تا 400میلیون تومان نیز هر یک با اختصاص سهم 17.3 و 11.4درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه حدود 54.6درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از

400 میلیون تومان اختصاص داشته است.