مانع پارکینگی کوچک‌سازی آپارتمان
گروه راه و شهرسازی زهره علامی
چندی پیش خبری منتشر شد مبنی بر اینکه پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن به سازندگان و انبوه‌سازان آغاز می‌شود. این خبر در حالی رسانه‌یی شد که پرداخت این تسهیلات از اواخر سال ۹۵ متوقف شده بود. البته طرح جدید تفاوت‌هایی با طرح دوسال گذشته دارد، بر اساس طرح جدید انبوه‌سازان می‌توانند بدون سپرده‌گذاری تا سقف ۱۵۰میلیون تومان وام ساخت (به ازای هر واحد) با سود 18درصد از بانک مسکن دریافت کنند.
طول دوره مشارکت مدنی برای وام ساخت بدون سپرده بر حسب تعداد واحدهای مسکونی تعریف شده در پروژه ساختمانی از ۱۲ تا ۳۶ ماه قابل تنظیم است.
ناگفته نماند از آنجا که انبوه‌سازان و سرمایه‌گذاران پروژه‌های ساختمانی -سازنده‌های صاحب صلاحیت- برای دریافت این تسهیلات، نیازی به سپرده‌گذاری ندارند، در نتیجه سود واقعی تسهیلات برابر با سود اسمی است و نرخ بازدارنده یا فاقد توجیه اقتصادی محسوب نمی‌شود. در این میان تمایز اصلی این تسهیلات با دوره قبلی در اولویت‌دار بودن ساخت‌وسازهای کوچک‌متراژ و میان‌متراژ و همچنین تقدم سازندگان فعال در بافت‌های فرسوده برای دریافت این وام است.
حال سوال این است که پرداخت این تسهیلات و گنجاندن دو شرط مهم در آن چه تاثیری می‌تواند بر استقبال سازندگان داشته باشد؟ آیا این طرح جدید کمکی به بهبود وضعیت کنونی بازار مسکن می‌کند؟
حسن محتشم نایب‌رییس انجمن انبوه‌سازان تهران درباره تسهیلات بدون سپرده که به انبوه‌سازان پرداخت می‌شود به «تعادل» می‌گوید: تسهیلات ارائه شده از سوی بانک مسکن به سازندگان، فرصت مناسبی برای ساخت و ساز است، اما تعیین تاثیر این تولید بر رونق مسکن نیازمند بررسی است، در واقع باید بررسی شود که با این تسهیلات، تولید چقدر افزایش می‌یابد؟ و در بازار مسکن چه نقشی ایفا می‌کند؟ محتشم می‌افزاید: به‌طور کلی می‌توان گفت که پرداخت تسهیلات بهتر از پرداخت نکردن آن است، البته با توجه به اینکه تسهیلات بدون سپرده در کلان‌شهرها و شهرهای کوچک متفاوت است و همچنین امتیازاتی به سازندگان مسکن که بر اساس الگوی مصرف اقدام به ساخت و ساز می‌کنند، قائل شده است. او ادامه می‌دهد: پرداخت تسهیلات بدون سپرده به سازندگان اقدامی مثبت است، اما اثرگذاری آن محدود و تبعات آن کوتاه‌مدت است، به گونه‌یی که نمی‌تواند قیمت مسکن را کنترل کند یا در قیمت مسکن اثرگذار باشد. به گفته این فعال حوزه ساختمان، اقدام مجدد بانک مسکن برای پرداخت تسهیلات بدون سپرده، نقشی کاهنده در قیمت مسکن نخواهد داشت، اگرچه این تصمیم می‌تواند تا حدودی نقش پیشگیرانه درباره افزایش قیمت مسکن داشته باشد. محتشم اظهار می‌کند: البته در عمل باید مشاهده کرد که این تصمیم به چه شکلی اجرا می‌شود و بانک مسکن تا چه اندازه با سازندگان همکاری می‌کند و این تسهیلات به چه صورت پرداخت می‌شود.
طرح جدید لازم اما ناکافی
برخی کارشناسان معتقدند که تصمیم جدید بانک مرکزی مبنی بر پرداخت تسهیلات بدون سپرده و بدون خرید اوراق به واحدهای کوچک‌تر از 75 مترمربع می‌تواند انگیزه مناسبی برای سازندگان ایجاد کند. البته نایب‌رییس انجمن انبوه‌سازان تهران معتقد است که پرداخت این تسهیلات با چنین امتیازی، اقدامی لازم است اما کافی به نظر نمی‌رسد.
محتشم درباره پرداخت تسهیلات بدون سپرده و بدون خرید اوراق به سازندگان واحدهای کوچک‌تر از 75مترمربع می‌گوید: اوراق هزینه‌یی برای خریدار دارد که با دستورالعمل جدید بانک مرکزی، این امتیاز به سازندگان واحدهای با متراژ الگوی مصرف داده شده که باید از این تصمیم استقبال کرد.
او اظهار می‌کند: علاوه بر تسهیلات جدید باید شهرداری‌ها هم همکاری لازم را با سازندگان در کلان‌شهرها داشته باشند و درباره موضوع پارکینگ با انبوه‌سازان کنار بیایند، زیرا در بسیاری از مواقع انبوه‌سازان آمادگی لازم برای ساخت واحدهای کوچک متراژ را دارند اما با توجه به موانعی که شهرداری بر سر راه آنها ایجاد می‌کند، تصمیم به ساخت واحدهای بزرگ متراژ می‌گیرند.
ضرورت تعدد پارکینگ در مجتمع‌ها
این فعال حوزه ساختمان بیان می‌کند: با توجه به اینکه برای ساخت واحدهای کوچک متراژ نیاز به تعدد پارکینگ وجود دارد و این امکان برای ساخت حجم زیادی از پارکینگ وجود ندارد، انبوه‌ساز تصمیم به ساخت واحدهای بزرگ متراژ می‌کند چون در صورتی که واحدهای کوچک متراژ پارکینگ نداشته باشند، پروانه پایان کار به آنها اختصاص نمی‌یابد یا اینکه باید جریمه سنگینی را به شهرداری‌ها پرداخت کنند. محتشم با اشاره به همکاری شهرداری با سازندگان برای ساخت واحدهایی بدون پارکینگ می‌گوید: زوج‌های جوان و خانه اولی‌ها چندان نیازی به وجود واحدهایی با پارکینگ ندارند و باید در مناطقی از شهر الزام به وجود پارکینگ از میان برداشته شود. او اظهار می‌کند: در مناطقی که زمین ارزش دارد و می‌توان حدود 20واحد مسکونی کوچک متراژ ساخت، گاهی به دلیل موانعی که شهرداری ایجاد می‌کند، سازندگان مجبور به ساخت 12واحد می‌شوند، چون اگر 20 واحد ساخته شود سازنده باید جریمه سنگینی پرداخت کند. به گفته نایب‌رییس انجمن انبوه‌سازان تهران اگر علاوه بر بانک مسکن، شهرداری‌ها هم با سازندگان همکاری داشته باشند، می‌توانیم شاهد ساخت واحدهای کوچک متراژ و ارزان‌قیمت در کلان‌شهرها برای زوج‌های جوان و خانه اولی‌ها باشیم و بخش زیادی از نیاز آنها پوشش داده می‌شود.
نرخ سود، منطقی است
یکی از انتقاداتی که به بانک مسکن درباره پرداخت تسهیلات بدون سپرده وجود دارد، درصد بالای نرخ سود این تسهیلات است، محتشم درباره این نرخ سود می‌گوید: با توجه به اینکه ارزش پول ملی در حال کاهش است و ظرف یک ماه ارزش پول ملی 40 درصد کاهش می‌یابد، نرخ سود 18درصد در این شرایط چندان غیرمنطقی نیست. او تصریح می‌کند: اگر اقتصاد کشور پویا و شکوفا باشد و تورم کنترل شده و ارزش پول ملی حفظ شود، در آن صورت می‌توان گفت که نرخ سود در ایران نسبت به سایر کشورها بالاتر است اما در این شرایط چنین نرخ سودی طبیعی و معمول است.
پرداخت وام بدون سپرده به متقاضیان
از پیشنهاداتی که پس از اعلام رسمی پرداخت این وام مطرح شد ارائه چنین وام‌هایی به طرف تقاضا بود، محتشم در این باره می‌گوید: در این زمینه باید منافع ملی در نظر گرفته شود، در واقع باید تولید افزایش یابد. درحال حاضر اگر تقاضای موثر وجود ندارد تقاضای پنهان دیده می‌شود که در حال جمع شدن است و هر ازدواج و طلاق می‌تواند به صورت پنهان تقاضای مسکن ایجاد کند و اگر تقاضایی در بازار دیده نمی‌شود، دلیلی بر عدم وجود چنین تقاضایی نیست.
نایب‌رییس انجمن انبوه‌سازان تهران ادامه می‌دهد: باید تولید افزایش یابد تا قیمت‌ها از این طریق کنترل شود و در صورتی که خریدار به بازار مراجعه کرد، مانند متقاضیان بازار ارز شوکه نشود.
او تصریح می‌کند: علاوه بر حمایت از عرضه از سوی دولت باید به متقاضیان هم کمک شود تا از واحدهای مسکونی عرضه شده استفاده کنند و چرخه عرضه و تقاضا به شکل معقولی ادامه یابد و به تعادل برسد که یکی از راه‌های ایجاد عرضه پرداخت وام‌های بدون سپرده به خریداران است.
