هشدار درباره آثار تورمی تزریق منابع جدید به بازار مسکن

گروه راه و شهرسازی  زهره علامی  

اوایل اردیبهشت ماه سال جاری، وزیر راه و شهرسازی از ارائه پیشنهادی به رییس‌جمهور برای سپرده‌گذاری یک میلیارد دلاری دولت درصندوق پس انداز مسکن از محل صندوق توسعه ملی خبر داد، . عباس آخوندی دلیل اصلی ارائه این پیشنهاد را آثار مثبت این تزریق مالی دانست و گفت: با این روش بخش مسکن دارای برنامه می‌شود و هزینه‌یی متوجه بودجه دولت نمی‌شود. در این میان، اگرچه ارائه پیشنهاد پرداخت منابع مالی به بانک مسکن از سوی وزارت راه و شهرسازی راهی برای افزایش قدرت خرید خانوارها، کاهش بدهی‌های دولت به بانک مرکزی و... معرفی شد اما کارشناسان حوزه مسکن با ارائه این پیشنهاد و اجرای آن مخالف هستند.  آنها معتقدند که این اقدام در امتداد همان شیوه یارانه-سود است ضمن اینکه موجب دورشدن بانک مسکن از هدف اصلی خود یعنی تبدیل به بانکی توسعه‌یی می‌شود و همین حرکت در خلاف جهت می‌تواند به ضرر متقاضیان خرید مسکن تمام شود. کارشناسان این حوزه معتقدند که کارنامه ناموفق بانک مسکن در سال‌های گذشته نشان داده که افزایش منابع مالی این بانک همواره موجب تورم در بازار مسکن شده است و پیش‌بینی می‌شود با اجرای پیشنهاد جدید آخوندی هم بازار مسکن دچار تورم شود. پرداخت این منابع مالی از صندوق توسعه ملی به بانک مسکن درحالی پیشنهاد می‌شود که درسال 93 و با تصویب نظام‌نامه ضوابط و شرایط اعطای تسهیلات ارزی صندوق توسعه ملی فعالیت‌های قابل قبول برای پرداخت منابع ارزی از سوی این صندوق اعلام شدند که عبارتند از فعالیت‌های سرمایه‌گذاری اولویت‌دار در بخش‌ها و زیربخش‌های تولیدی و صنعتی، معدنی، نفت، گاز، پتروشیمی، آب، برق، انرژی، مسکن و ساختمان، کشاورزی و منابع طبیعی و... که پرداخت منابع مالی به بانک مسکن هم در این زمره قرار می‌گیرد.

 تداوم روش‌های قبلی با شیوه جدید

پیشنهاد جدید وزارت راه و شهرسازی مخالفان بسیاری درمیان کارشناسان و فعالان حوزه مسکن دارد. یکی از منتقدان این پیشنهاد فرهاد بیضایی، مدیرگروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت است. بیضایی درباره پیشنهاد وزیر راه و شهرسازی به دولت برای پرداخت یک میلیارد دلاردولت درصندوق پس‌انداز مسکن از محل صندوق توسعه ملی به تعادل می‌گوید: دلیل وزیرراه و شهرسازی برای ارائه چنین پیشنهادی، عدم اجرای شیوه قدیمی و پرداخت یارانه سود به تسهیلات بود، اگرچه این روش همان روش قبلی است.

او می‌افزاید: برهمین اساس آخوندی به دولت پیشنهاد داد که دولت حدود یک میلیارد دلار در بانک مسکن سرمایه‌گذاری کند درحالی که سرمایه‌گذاری به این صورت تداوم همان شیوه پرداخت یارانه سود به تسهیلات است.

این کارشناس ارشد بخش مسکن ادامه می‌دهد: درشیوه یارانه- سود دولت منابعی را در اختیار بانک عامل (بانک مسکن) قرار می‌دهد و بانک عامل باید به صورت سالانه مبلغی را به صندوق توسعه ملی پرداخت کند و در این شرایط دولت می‌تواند با سود حاصل از سرمایه‌گذاری به شکل یارانه- سود به تسهیلات معرفی شده، کمک می‌کند.

به گفته بیضایی، مکانیزم اجرای شیوه پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی شبیه مکانیزم یارانه- سود است و فقط تاحدودی مدل شیوه یارانه - سود تغییر کرده است.

مدیرگروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت با اشاره به اینکه بانک مسکن نیازی به تزریق چنین منابع مالی ندارد، می‌گوید: هم‌اکنون بانک مسکن منابع بازگشتی مسکن مهر را دراختیار دارد و بانک مرکزی استمهال داده و بانک مسکن هم زمان بازگشت منابع مسکن مهر را به تعویق انداخته است. درحالی که منابع مالی کنونی بانک مسکن می‌توانند درحوزه‌های دیگر سرمایه‌گذاری شوند.

او اظهار می‌کند: در برنامه بودجه سال 96 برای افزایش دارایی‌های بانک مسکن حدود 5 هزار میلیارد تومان زمین در اختیار این بانک قرار گرفت و پرداخت چنین مبالغی در شرایطی بوده که ساختار بانک مسکن اصلاح شده و از بانکی تجاری به بانکی توسعه‌یی تبدیل شود اما چنین اقدامی رخ نداده است.

بیضایی با اشاره به اینکه پرداخت یک میلیارد دلار به بانک مسکن یعنی حفظ این بانک به عنوان بانکی تجاری اضافه می‌کند: تصویب چنین پیشنهادی و اجرای آن در تضاد با توسعه‌یی شدن بانک مسکن است.

مدیرگروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت ادامه می‌دهد: نکته دیگری که پرداخت چنین سرمایه‌یی به بانک مسکن را زیر سوال می‌برد، این است که بانک مسکن با وجود منابع زیادی که دولت یازدهم و دوازدهم دراختیارش قرارداده حجم و شرایط تسهیلات‌دهی خود را تغییر چندانی نداده است.

او اضافه می‌کند: عدم تغییرتسهیلات دهی بانک مسکن درحالی است که امکان پرداخت تسهیلات قرض‌الحسنه به متقاضیان از سوی این بانک وجود دارد و منابع به اندازه کافی دراختیار این بانک قراردارد. اما بانک مسکن همچنان وام‌هایی با سود 18 درصد را با دوره بازپرداخت 15 ساله به تسهیلات گیرندگان پرداخت می‌کند و این به معنای آن است که بانک مسکن تصمیمی برای تبدیل شدن به بانک توسعه‌یی ندارد.

این کارشناس ارشد بخش مسکن با تاکید برآنکه قانون بودجه درباره بانک مسکن اجرایی نشده است، می‌گوید: قانون، این بانک را مکلف کرده بود که اساسنامه‌اش را تغییر داده و براساس لایحه‌یی در دولت به تصویب برسد و اجرایی شود به گونه‌یی که بانک مسکن تبدیل به بانکی توسعه‌یی تبدیل شود.

بیضایی می‌افزاید: براساس قانون، این بانک نباید سودمحور نباشد و بر نظامی سودمحور متکی نباشد. درحالی که همچنان بانک مسکن تسهیلات را با نرخ سود تجاری در اختیار متقاضیان قرار می‌دهد.

او اضافه می‌کند: در چنین شرایطی پرداخت مجدد منابع مالی به بانک مسکن از سوی دولت فرار به جلو است. این درحالی است که بانک مسکن به تعهدات گذشته‌اش پایبند نبوده و قانون را اجرایی نکرده و شرایط را تغییر نداده است و به بانکی توسعه‌یی تبدیل نشده بنابراین لزومی برای اختصاص منابعی جدید به این بانک وجود ندارد و پرداخت منابع به این بانک نقض غرض است.

مدیرگروه سیاست‌گذاری دانشگاه علم و صنعت با اشاره به اینکه تخصیص یک میلیارد دلار به بانک مسکن خلاف توسعه‌یی شدن این بانک است، بیان می‌کند: با پرداخت این مبلغ، بانک مسکن برای اجرای مدل وجوه اداره شده، ‌این بانک بایدهمچنان برخی فعالیت‌های خود را به شکل تجاری ادامه دهد و باید تسهیلات را با نرخ سود تجاری در اختیار متقاضیان قرار دهد و سودآوری لازم برای یک میلیارد دلار داشته باشد که این موضوع با فلسفه توسعه‌یی شدن بانک مسکن درتناقض است.

بیضایی ادامه می‌دهد: بانک توسعه‌یی می‌تواند محور توسعه باشند به شرطی که با نرخ توسعه‌ای، در نظام بانکی حضور داشته باشند و تسهیلات در اختیار مردم قراردهند.

او اظهار می‌کند: نباید به بانک مسکن با منابع زیاد مالی که دراختیار آن قرارداده‌ایم (منابع بازگشتی مسکن مهر، ارائه زمین به مبلغ 5 هزار میلیارد تومان و سایر دارایی‌ها) منابعی ارزی پرداخت کنیم تا ازاین طریق توان وقدرت تسهیلات دهی این بانک را افزایش دهیم.

این کارشناس ارشد بخش مسکن، به کارنامه بانک مسکن طی سال‌های گذشته اشاره می‌کند و می‌گوید: هیچ تضمینی برای اجرای این تصمیمات از سوی بانک مسکن وجود ندارد و اقدامات این بانک در گذشته و عدم اجرای تعهداتش به خوبی این موضوع را اثبات می‌کند.

بیضایی اضافه می‌کند: بانک مسکن در سالیان گذشته نشان داده است که با افزایش منابع مالی از سوی دولت و بانک مرکزی، این منابع مالی را برای پرداخت تسهیلات تجاری مورد استفاده قرارداده است و در چنین شرایطی منطقی به نظر نمی‌رسد که دولت منابع جدیدی را به بانک مسکن تزریق کند.

او ادامه می‌دهد: بانک مسکن باید به این سوال پاسخگو باشد از منابعی که در اختیار داشته است چه اقداماتی انجام داده است؟ ارائه 100 هزار وام در سال به متقاضیان خرید مسکن در بافت فرسوده در چه مرحله‌یی است و آیا این وام‌ها پرداخت شده است و اگر پرداخت شده تعداد آن چقدر بوده است؟ 100 هزار وامی که برای صندوق پس‌انداز مسکن یکمی‌ها در چه مرحله‌یی است؟ به گفته مدیر گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت بیان می‌کند: درحوزه خرید و ساخت مسکن تسهیلات چه تغییری کرده و آیا این تغییرات اجرایی شده است؟ و بانک مسکن در گام اول باید به این سوالات پاسخگو باشد و سپس درگام بعدی و در صورتی که کارنامه این بانک درزمینه بهره مندی مناسب از منابع مالی قابل قبول بود سپس درباره پرداخت مبلغ یکهزار میلیارد دلار تصمیم‌گیری شود.

 اولویت اصلاح ساختاری به تزریق منابع مالی

مسوولان عالیرتبه وزارت راه و شهرسازی و به ویژه عباس آخوندی در اظهارنظرهای مختلف برتوسعه‌یی شدن بانک مسکن و اهمیت آن تاکید داشته‌اند اما به گفته کارشناسان پیشنهاد جدید وزارت راه و شهرسازی به دولت برای تزریق منابع مالی تازه به بانک مسکن متضاد با توسعه‌یی شدن این بانک است.

بیضایی در این باره می‌گوید: پیشنهاد جدید وزارتخانه با توجه به عملکرد نامناسب بانک مسکن درسال‌های گذشته، متناقض با اهداف درنظرگرفته شده برای این بانک در قانون است و با شعار و اظهارنظر برای تبدیل بانک مسکن به بانک توسعه‌یی نمی‌توان اهداف در نظر گرفته شده برای این بانک را اجرایی کرد.

او ادامه می‌دهد: آخوندی به عنوان رییس مجمع بانک مسکن، اختیارات تام و تمام دراین بانک دارد و کنترل کامل بر عزل و نصب‌ها دارد ضمن اینکه این اختیار را هم دارد که با بهره‌گیری از موقعیت خود در این بانک، بانک مسکن را به سمت و سوی توسعه‌یی شدن سوق دهد.

به گفته این کارشناس ارشد بخش مسکن، درحال حاضر مهم‌ترین نیاز بانک مسکن، اصلاح ساختاری این بانک است و آخوندی باید پیش از هر اقدامی ساختار بانک مسکن، ‌استرات‍ژی و هدفگذاری‌ها را تصحیح کند و تزریق منابع جدید نمی‌تواند کمکی به بهبود فعالیت‌های این بانک و همچنین رونق بخش مسکن کند.

بیضایی اضافه می‌کند: تصمیم جدید وزارت راه و شهرسازی برای تزریق یک هزار میلیارد دلار منابع مالی به این بانک مانند این است که سوخت را دراختیار خودرویی قراردهیم که مسیررا اشتباه می‌رود و افزایش حجم سوخت ارائه شده به این خودرو مساوی است با انحراف بیشتر این خودرو از مسیر اصلی، ‌ضمن اینکه بازگشت به مسیراصلی هم سخت‌تر می‌شود.

 نرخ سود، قرض‌الحسنه شود

با توجه به اهمیت اصلاح ساختار بانک مسکن این سوال به ذهن متبادر می‌شود که چه اقداماتی برای این اصلاح باید انجام شود؟ مدیر گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت با اشاره به تاثیرات منفی تزریق منابع مالی جدید به بانک مسکن اظهار می‌کند: مهم‌ترین اقدام این است که باید پرداخت تسهیلات تجاری این بانک متوقف شود، دوره بازگشت اقساط افزایش یابد و نرخ سود تسهیلات قرض‌الحسنه شود و متناسب با نیاز بازار مسکن، تسهیلاتش را پرداخت کند.

بیضایی ادامه می‌دهد: برای برقراری تناسب میان تسهیلات با نیاز بازار، باید تسهیلاتی که این بانک به مسکن روستایی، بافت فرسوده و... پرداخت می‌کند با توجه به نیاز متقاضیان باشد ضمن اینکه تسهیلات پرداختی باید درجهت استراتژی‌های درنظرگرفته شده و سیاست‌گذاری‌های دولتی باشد.

 تناقض با توسعه‌ای شدن بانک مسکن

سوالی که پس از ابراز نگرانی کارشناسان اقتصادی درباره اجرای این پیشنهاد مطرح می‌شود این است که آیا این تصمیم علاوه براینکه درخلاف جهت توسعه‌یی شدن بانک مسکن است یا تبعات منفی دیگری هم به همراه دارد؟  این کارشناس ارشد بخش مسکن در این باره می‌گوید: پرداخت منابع مالی به بانک مسکن درشرایطی که ساختار این بانک اصلاح نشده است می‌تواند مخالف با اهداف اصلی این بانک و همچنین بخش مسکن باشد.

بیضایی ادامه می‌دهد: افزایش قدرت وام‌دهی بانک مسکن، موجب شده است که این بانک به جای پرداخت تسهیلات مبتنی برسپرده و کاهش نرخ سود، ‌تسهیلات را بدون سپرده در اختیار متقاضیان قراردهد که این تصمیم آثار تورمی بسیاری برای بانک مسکن به همراه دارد.

او اضافه می‌کند: یکی از طرح‌هایی که مطرح شده این است که تسهیلات بدون سپرده در اختیار متقاضیان قرارگیرد که این تسهیلات کسری منابع به همراه دارد و بانک برای حل مشکل کسری منابع یا باید از منابع اینچنینی یعنی تزریق از سوی دولت استفاده کند یا اینکه از بانک مرکزی استقراض کند که در هردوحالت آثار تورمی در بازارمسکن به همراه دارد.

مدیرگروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت با اشاره به اینکه تزریق منابع مالی به بانک مسکن موجب تداوم سیاست‌های اشتباه دراین بانک شده است، اظهار می‌کند: بنابراین تزریق منابع جدید به این بانک در شرایطی که ساختار این بانک اصلاح نشده است؛ اشتباهی بزرگ است.

بیضایی می‌افزاید: اجرای تصمیم جدید وزارت راه و شهرسازی و میزان تاثیر منفی آن بربازار مسکن، بستگی به نحوه اجرای آن دارد.

او تصریح می‌کند: آثار تورمی اجرای سیاست‌های تحریک تقاضا از سوی دولت تاکنون به دلیل فراهم نبودن شرایط و نبود قدرت کافی ازسوی متقاضیان تاحدودی نمایان شده است اما هم‌اکنون شرایط بازار مسکن برای تاثیر چنین تصمیم‌هایی مساعد است و تداوم این شرایط با اجرای این تصمیم می‌تواند موجب تورم دراین بازار شود.

به گفته این کارشناس ارشد بخش مسکن، تجربه افزایش منابع و تورم دربازار در گذشته هم مشاهده شده است به عنوان نمونه سال گذشته پس از افزایش دارایی بانک مسکن، بازار مسکن تحت تاثیر قرارگرفت و پیش‌بینی می‌شود که تزریق یکهزار میلیارد دلار به بانک مسکن، افزایش تورم و افزایش قیمت را به همراه خواهد داشت.

 دلایل تزریق منابع مالی به بانک مسکن

درحالی که فرهاد بیضایی تزریق یک هزار میلیارد دلار به بانک مسکن برای اجرای مدل وجوه اداره شده را مخالف قانون و خلاف منافع متقاضیان خرید مسکن می‌داند، وزیرراه و شهرسازی دلایلی برای ارائه این پیشنهاد به دولت دارد که مهم‌ترین آن بازگشت اعتماد مردم به دولت و بانک‌هاست. آخوندی در اظهاراتی که در نخستین جلسه صمیمانه با اعضای کمیسیون عمران مجلس داشت، با اشاره به افزایش نسبت وام به ارزش از ۷ درصد به ۴۵ تا ۵۰ درصد می‌گوید: متقاضی توانمند شده و می‌تواند با توان بیشتری وارد بازار شود اما بزرگ‌ترین مشکل این مدل امکان پیشی گرفتن میزان تعهدات دولت از میزان پس انداز است واین مساله می‌تواند پاشنه آشیل این مدل باشد.

آخوندی اعلام می‌کند: برای رفع این مشکل، به رییس‌جمهور پیشنهاد داده شد که دولت از محل صندوق توسعه ملی یک میلیارد دلار در بانک مسکن سپرده‌گذاری کند.

او اضافه می‌کند: قانون سه روش برای حل پیشی گرفتن میزان تعهدات دولت از میزان پس انداز پیش‌بینی کرده است که عبارتند از سپرده‌گذاری صندوق توسعه ملی، افزایش سرمایه بانک مسکن و انتشار اوراق مشارکت با نرخ ۲ درصد، که این اوراق برای استفاده توسط بانک‌ها و ارائه به بانک مرکزی به جای سپرده قانونی پیش‌بینی شده است و بانک مرکزی با اجرای این قانون موافق نیست.

به گفته وزیرراه و شهرسازی، سیاست‌گذاری برسود و بر مدت توقف سپرده در بانک دو ابزار دولت برای کنترل بخش تقاضای مسکن هستند و این راهکار دولت برای کنترل بخش تقاضا است و تصور می‌شود که با این روش بخش مسکن دارای برنامه می‌شود، برنامه‌یی که هم خانوار و هم دولت روی آن حساب کنند و هزینه‌یی را متوجه بودجه نکند.

آخوندی به سابقه حمایت از جانب تقاضای مسکن در دوره‌های پیشین اشاره می‌کند و می‌گوید: برای آنکه قدرت خرید بالا رود چند مدل در ایران تجربه شده است، یک مدل که هنوز هم رواج دارد، یارانه بر سود است. یارانه بر سود بزرگ‌ترین مشکلی که دارد آن است که بار مالی آن برای دولت بسیار زیاد است.

او اظهار می‌کند: ادعای بانک مرکزی تا سال گذشته ۲۲ هزار میلیارد تومان مطالبه از دولت برای یارانه بر سود است که دولت همچین پولی ندارد و در بودجه ۹۷ بودجه‌یی برای پرداخت این بدهی در نظر گرفته شده است.

وزیرراه و شهرسازی ادامه می‌دهد: بدهی‌های دولت به بانک مرکزی صرفا وارد حساب شده، حسابداری می‌شود و طلب بانک مرکزی و بانک‌ها از دولت افزایش پیدا می‌کند و نتیجه این است که بانک‌ها ترجیح می‌دهند اصلا تسهیلات ندهد و در عمل بی‌اعتمادی گسترده بانک‌ها نسبت به دولت ایجاد می‌شود.

آخوندی به مثالی برای روشن‌تر شدن دلیل پیشنهاد جدیدش به دولت اشاره می‌کند و می‌گوید: در بحث تسهیلات برای نوسازی بافت فرسوده مصوبه‌یی وجود دارد که ۱۰ درصد از سود را دولت یارانه بدهد و بانک‌ها از پرداخت نشدن این یارانه شکایت داشتند.

او اشاره می‌کند: باتوجه به این شکایات، آیین‌نامه‌یی تصویب شد که بانک‌ها تسهیلات با سود ۱۸ درصدی ارائه دهند و دولت یارانه را مستقیم به مردم پرداخت کند و نتیجه اینکه بودجه‌یی برای این منظور تامین نشد و یارانه‌یی به مردم پرداخت نشد ومردم شکایت دارند مدام در شهرهای مختلف تجمع می‌کنند.

وزیرراه و شهرسازی اشاره می‌کند: دولت تلاش می‌کند با توجه به توانایی‌هایی که دارد، راهکارهایی را اتخاذ کند که متکی به یارانه نباشد چرا که تاکنون همه روش‌های متکی به یارانه شکست خورده و بی‌اعتمادی گسترده ایجاد کرده‌اند.

آخوندی با اشاره به دیگر دلایل پیشنهاد جدیدش بیان می‌کند: با اجرای راهکارهای متکی به یارانه سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی به زیر ۱۳ درصد کاهش پیدا کرد و به ۷ درصد رسید این درحالی است که این رقم معمولا بین ۲۲ درصد تا ۲۶ درصد بود و بانک‌ها از بخش مسکن خارج شدند.

او ادامه می‌دهد: از سوی دیگر اگر بخواهیم مثل تجربه مسکن مهر پول چاپ کنیم، مشکلات دیگری پدید می‌آید.