نیاز شدید به مسکن در سال 1410

گروه راه و شهرسازی  زهره علامی  

نگاهی به آمار سال 95 نشان می‌دهد که به‌طور میانگین 3.5نفر در هر واحد مسکونی زندگی می‌کردند، این درحالی است که در سال 75، این رقم 5.6 نفر بوده است، در واقع براساس آمارها، تعداد افرادی که در هر واحد مسکونی سکونت داشتند، در مدت 20سال (از 75 تا 95) 2.1نفر کاهش یافته است.

در این میان، در حالی که جمعیت کشور طی این مدت، 31درصد افزایش یافته اما نسبت تعداد افراد مستقر در هر واحد مسکونی37درصد کاهش داشته است. همچنین با وجود افزایش جمعیت طی سال‌های 75 تا 95، تعداد افرادی که در یک واحد مسکونی زندگی می‌کردند، کاهش داشته و این به معنای افزایش تقاضا برای خرید یا اجاره مسکن طی این مدت است. البته کارشناسان معتقدند که این معادله در سال‌های آینده هم ادامه می‌یابد و باوجود افزایش نسبی جمعیت، تقاضا برای خرید و اجاره مسکن رشد می‌کند.

 بیت‌الله ستاریان استاد دانشگاه، درباره دلیل کاهش تعداد افراد ساکن در هر واحد مسکونی طی 20سال گذشته با وجود افزایش جمعیت به «تعادل» می‌گوید: طی سال‌های گذشته همواره برای نحوه محاسبه نیاز مسکن در دهه‌های آینده دو روش اساسی وجود داشته است؛ یک روش، براساس آمار ضریب خانوار انجام می‌شد یعنی بعد خانوار مورد توجه قرار می‌گرفت و از طریق بعد خانوار، محاسبه جمعیت و نیاز مسکن در سال‌های آینده انجام می‌شد.

ستاریان ادامه می‌دهد: در روش ابتدایی بعد خانوار را ثابت فرض می‌کردیم و سپس براساس تعداد ساکنان واحدهای مسکونی، محاسبه می‌کردیم که به چه تعداد واحدهای مسکونی در آینده نیازمندیم. او می‌افزاید: البته این روش در ایران امکان محاسبه ندارد، زیرا این روش نیاز به جمع‌آوری اطلاعات به‌صورت دقیق دارد و نحوه شکل‌گیری خانوار و مسائل دیگر است که در این روش باید درنظر گرفته شود. اما در ایران به‌دلیل فقر آماری، استفاده از این روش امکان‌پذیر نیست.

به گفته این کارشناس ارشد حوزه اقتصاد مسکن، باید از روش دوم که به اسم روش کلی معروف است، نیاز خانوارها به مسکن را محاسبه کنیم. او می‌گوید: در این روش نیاز آینده به مسکن براساس رئوس خانوار صورت می‌گیرد و با استفاده از این روش تعداد خانوارهای تشکیل شده هم محاسبه می‌شود. ضمن اینکه در این روش ضریب استهلاک، ضریب تخریب، ضریب خانه‌های خالی و... هم مورد بررسی قرار می‌گیرد.

ستاریان با اشاره به اینکه روش کلی برای زمانی که اطلاعات آماری کم است، مورد استفاده قرار می‌گیرد، می‌گوید: در سال‌های قبل با این روش پیش‌بینی کرده بودیم که بعد خانوار در سال 95 باید با بعد خانوار در سال 85 یا 75 متفاوت باشد.

این استاد دانشگاه، اظهار می‌کند: تغییر بعد خانوار در سال‌های آینده قابل پیش‌بینی است، اما رقم دقیق آن را نمی‌توان محاسبه کرد زیرا جمعیت جوان کشور ازدواج کرده و خانواده 2 یا 3 نفری تشکیل می‌دهند.

این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن ادامه می‌دهد: این خانوار برای زندگی به یک واحد مسکونی نیاز دارند و در آن واحد مسکونی هم ساکن می‌شوند و برای به دست آوردن نیاز به مسکن در این شرایط نمی‌توان، تعداد خانوارها را بر 5.1 (بعد خانوارها به‌طور مثال) تقسیم کرد زیرا این خانواده 2 یا 3 نفر است ضمن اینکه این خانوار در سال‌های آینده، ممکن است بر 3یا3.5 تقسیم شوند، بنابراین باید از روش کلی استفاده کرد. او اضافه می‌کند: ایران در سال 75 جوان‌ترین جامعه بود و در دهه 70، خانوارهای 2 و 3 نفره تشکیل شدند و خانواده‌های 2 یا 3 نفره، چون خانوار بودند نیاز به واحد مسکونی داشتند و تعداد خانوارها از نسبتش به جمعیت بیشتر شد، بنابراین هم بعد خانوار کاهش یافت و هم بعد نفر در واحد مسکونی را کاهش داد، با این مثال، به‌خوبی می‌توان تاثیر مستقیم جمعیت بر نیاز به مسکن را مشاهده کرد.

 افزایش نیاز به مسکن در سال‌های آینده

باتوجه به آمار منتشر شده درباره افزایش تقاضا طی 20 سال (75 تا 95) این سوال مطرح می‌شود که آیا در سال‌های آینده هم شاهد افزایش تقاضا در حوزه مسکن خواهیم بود؟ ستاریان درباره نیاز به مسکن در سال‌های آینده، می‌گوید: در بین سال‌های 55 تا 65، حدود 18 میلیون به جمعیت ایران اضافه شد، درحال حاضر افرادی که در این سال‌ها به دنیا آمدند در دوره میانسالی به‌سر می‌برند.

این کارشناس ارشد حوزه اقتصاد مسکن، ادامه می‌دهد: این افراد دوباره در دوره جوانی و با ازدواج و تشکیل خانواده، شوک جدیدی به جمعیت وارد می‌کنند و پس از گذشت 30سال، دوباره شاهد جهش رشد جمعیت خواهیم بود.

او ادامه می‌دهد: شوک در هرم جمعیتی، هر 30سال یک‌بار تکرار می‌شود و در فاصله این 30سال، نیاز به واحد مسکونی به‌طور متوسط 1.5میلیون واحد مسکونی در سال است و در سال‌های وقوع جهش شاهد افزایش نیاز به مسکن خواهیم بود که پیش‌بینی می‌شود در سال 1410 دوباره نیاز به

2.5تا3میلیون واحد مسکونی خواهیم داشت.

این استاد دانشگاه معتقد است: به‌دلیل پیر شدن جمعیت، تعداد اعضای خانوارها کاهش می‌یابد و باتوجه به کاهش تعداد اعضا انتظار می‌رود که در سال 1410 نیاز به 2میلیون واحد مسکونی داشته باشیم. به عبارت دیگر، با وجود نیاز به 2.5میلیون واحد مسکونی در آن سال، چون تعدادی از خانوارها از کل جمعیت کسر می‌شوند به همین دلیل به 2تا2.2میلیون واحد مسکونی در آن سال نیاز داریم.