ضرورت تمرکز بر نوسازی بافت فرسوده

محمدعلی مهری  کارشناس ارشد شهرسازی      

مسکن به عنوان سرپناه از حقوق اولیه هر خانوار است. ولی چند سالی است که به عنوان کالای سرمایه‌یی تلقی شده و توانسته است نقشی اساسی و شاید بی‌بدیل در بازار اقتصادی ایران ایفا کند. در تب و تاب بازار مسکن چند سال پیش وضعیتی پیش آمد که عده‌یی مسکن و سر پناه چندین ساله خود را به‌عنوان دستمایه و سرمایه اولیه خرید و فروش در بازار مسکن دست به دست کردند و از سود حاصل از آن توانستند در بازار داغ و پرالتهاب این دهه مبالغ هنگفتی پس انداز کنند. بازار پر التهاب خرید و فروش مسکن زمینه را برای ساخت سرمایه‌گذاران و سازندگان این بخش پر تلاطم‌تر کرد، بطوری که هر کس با داشتن اندک تجربه در این صنعت، حتی بدون سرمایه، اقدام به این ریسک کردند و با طرح واحدهای در اکثر شهرها هر کس هر مقدار سرمایه‌یی داشت، خود را به این بازار پرتلاطم رساند و از این سفره فراخ بهره‌یی جستند. بازار ساخت ساز تقریبا همه کارگر و بنا و تمام کسانی که حرفه و هنری مرتبط با ساختمان داشتند را از بیکاری رهانده بود. دولت هم نه تنها هیچ نظارتی بر این بی‌برنامه گی و افسارگسیختگی یک‌باره مسکن نداشته بلکه خود نیز با طرح ایجاد واحدهای مسکن مهر بر این آشفتگی دامن زد و ساختمان‌سازی را تشدید کرد. در این برهه از زمان هیچ مقایسه و تطابقی از باب عرضه و تقاضا و نیاز واقعی براساس مطالعات صورت نمی‌گرفت. فقط ساخت و ساز و خرید و فروش بود و الگویی تکرار ناپذیر در تاریخ ساخت و ساز رقم خورد. در این میان، فقط بافت فرسوده بود که از این قاعده مستثنی بود و از این تغییرات ساختاری و افزایش قیمت بی‌بهره ماند. در چنین شرایطی بود که یکدفعه متوجه پیشی گرفتن عرضه بر تقاضا شدیم، چندین میلیون واحد بدون خریدار و حتی بدون مستاجر رونمایی شد و حباب بازار مسکن ترکید و شروع رکود سنگین رقم خورد.  یکی دو سال اخیر دولت با تزریق وام‌هایی تحت عناوین مختلف برای خانه‌دار شدن اقشار جامعه خصوصا خانه اولی‌ها توانست چکشی بر این بازار کساد بزند، آن هم در واحدهای 60-70 متری مشمول وام مسکن. هر چند، تغییراتی قابل توجه در بازار ایجاد نکرد. اگر بخواهیم تحلیلی جامع و درست از وضعیت مسکن در ایران داشته باشیم باید به این منطق برسیم که در این برهه و وجود تهدیدات پی در پی زلزله از سال گذشته، داشتن خانه مقاوم حق هر خانوار است واولویت اصلی در ساخت و سازها باید در راستای بهینه‌سازی محیط زندگی باشد نه بر سود دهی به اقشاری خاص. اینکه در چند سال اخیر عرضه به مراتب بیشتر از تقاضا بوده، امری بدیهی است؛ ولی باید این عرضه به سمت و سویی هدایت شود که خانه‌های نوساز و مقاوم جای خانه‌های کلنگی و ناپایدار را بگیرد. باتوجه به اینکه عرضه درست صورت نگرفته و هم‌اکنون چند میلیون واحد آماده و نیمه‌کاره بدون استفاده وجود دارد، اگر برنامه‌ریزی دقیقی صورت می‌گرفت و این واحدها با اهدای زمین و مشارکت ساکنان بافت فرسوده احداث می‌شد، حجم قابل‌توجهی از عرضه و تقاضا منطبق می‌شد و ساخت و ساز بر اساس منافع گروهی انجام می‌گرفت. هم‌اکنون نیز اگر قرار باشد بافت فرسوده و همچنین ساخت و ساز از این وضعیت خارج شود تنها راه آن توافق و تجمیع خانه‌های کلنگی با سازندگان بخش خصوصی و حمایت‌های دولت است، چراکه با حمایت‌های دولت در باب تزریق وام در بافت فرسوده و متعاقب آن کاهش سود، تغییراتی محسوس در این قسمت ایجاد نشده. در واقع توان اقتصادی مالکان بافت فرسوده به حدی نیست که با سرمایه خود و وام دریافتی بتواند مسکن مقاوم بسازند. اگر دولت با حمایت‌های همه‌جانبه به این قضیه ورود کند بارقه‌هایی از امید در صنعت ساخت و ساز در شهرها ایجاد می‌شود و با توجه به اینکه سهم قابل‌توجهی از بافت اکثر شهرها بافت فرسوده و تقریبا ناکارآمد است، این صنعت در این بخش سالیان متمادی به طول می‌انجامد و زمانی قابل پیش‌بینی برای رکود دوباره متصور نیست. هر چند شاید این ‌بار سود حاصل از فروش به اندازه ساخت و ساز تکرار نشدنی 10 سال پیش نباشد ولی به صورت مستمر ادامه دارد و رکودی در پی نخواهد داشت. این تصمیم بافت فرسوده را از حالت پیری و کهولت مجددا به بافت جوان با ساختمان‌های مستحکم تبدیل می‌کند و کوچه و معابر در این تغییرات عریض می‌شوند و سایر کاربری‌ها برای ساکنان این بافت فراهم می‌شود. متاسفانه تغییرات ساخت و ساز چند سال اخیر توانسته تغییرات قابل‌توجهی در بافت شهرها ایجاد کند به‌طوری که اگر برای شهرها رینگ‌بندی صورت گیرد مراکز شهر، سوای بازار و خیابان اصلی تقریبا از بافت جمعیتی خالی یا خیلی کم بر خوردار است و ساخت و سازها در رینگ‌های سوم و چهارم خودنمایی می‌کند. باتوجه به قرارگیری بازار اکثر شهرها در بافت قدیمی شهر به راحتی می‌توان به این قضیه پی برد که اگر از محور خیابان به صورت عرضی 50 متر به طرفین بروید متوجه این قضیه خواهید شد که پشت این هیاهو و شلوغی بازار جز خانه‌های کلنگی و نوعا مخروبه و معابر باریک چیزی رویت نمی‌شود. رونق بخشی به اطراف بازار به مراتب رونق بخشی بیش از پیش به بازار است. دولت نباید منتظر حوادث غیرمترقبه‌یی باشد که پیامد آن تخریب و ویرانی سپس ایجاد رونق و ساخت و ساز اصولی باشد که آن هم به صورت ضرب‌الاجل انجام می‌گیرد و مطلوب نیست. اگر زلزله‌یی مانند زلزله سال گذشته سرپل‌ذهاب کرمانشاه در بافت فرسوده هر شهری رخ دهد، نتیجه خوبی از حیث از بین رفتن ساکنان محله و تخریب و ویرانی نخواهد داشت. مناسب است دولت با همکاری بخش خصوصی و سازندگان به فکر جایگزینی و معاوضه واحد‌های بافت فرسوده با واحد‌های آماده بدون استفاده در نقاط دیگر شهر باشد و نسبت به مجاب کردن آن دسته از مالکانی که همچنان علاقه‌مند به حضور در محلات خود هستند از طریق تجمیع ریز دانه‌ها نسبت به ساخت مجتمع‌های مقاوم با شرایط و تیپ خانه‌های امروزی اقدام کند که نتیجه این اقدام باعث نشاط بخشی به شهرها و محلات و همچنین خروج از رکود چند ساله مسکن می‌شود.