مسکن در خدمت توسعه
مقدمه
در هنگکنگ در دهه ۱۹۷۰م، کمبود و نامناسب بودن مسکن توجه دولت را به خود جلب کرد. در ۱۹۷۲م، ۴۶ درصد از جمعیت در آلونک‌های کوچک یا خانه‌های موقت زندگی می‌کردند. به‌منظور بهبود شرایط زندگی، دولت ۱۸۰۰۰۰ واحد مسکونی را در ۱۹۷۵م ساخت و بخش خصوصی نیز آپارتمان‌های بسیاری را ساخت. در ۱۹۹۹م، از بین ساکنین خانه‌های دایمی، ۳۸ درصد در واحدهای دولتی اجاره‌نشین بودند، ۱۴ درصد واحدهای دولتی را خریداری کرده، ۱۲درصد مستاجر واحدهای خصوصی و ۳۳ درصد مالک خانه‌های خصوصی بودند. در ۲۰۱۴م، ۶۸ درصد از جمعیت هنگکنگ در خانه‌های خصوصی دایمی زندگی می‌کردند و میزان مالکیت ۵۱ درصد بود. علاوه بر این، ۱۵ درصد مالکین مسکن تحت برنامه‌های مختلف مسکن یارانه می‌گرفتند مانند؛ برنامه طرح خرید مستاجران، طرح مالکیت خانه و برنامه مشارکت بخش خصوصی.
مسکن در هنگکنگ؛ نهادهای مسوول
در هنگکنگ دولت تنها تامین‌کننده و عرضه‌کننده زمین و بزرگ‌ترین توسعه‌دهنده مسکن در بخش عمومی و خصوصی هست. سازمان مسکن و انجمن مسکن هنگکنگ 2 نهاد اصلی در امور مسکن در این کشور هستند که در ذیل به آن اشاره می‌شود:
الف) سازمان مسکن
سازمان مسکن هنگکنگ در 1973م به‌منظور نظارت و هماهنگ نمودن طرح‌های مسکن دولتی تاسیس شد. مسکن دولتی به دو شکل استیجاری و فروشی ارائه می‌شد. این سازمان از ۱۹۸۸م بر مبنای طرح وام خرید مسکن، وام‌های بدون بهره را به متقاضیان ارائه می‌کرد. خانوارها در این کشور باید دارای شرایط خاصی به لحاظ شرایط درآمدی، دارایی و سکونت باشند تا مستحق دریافت مسکن دولتی استیجاری گردند. برای مثال، نیمی از اعضای خانوار شامل فرد متقاضی باید حداقل ۷ سال در این کشور سکونت داشته باشند. همچنین، مجموع دارایی‌ها و درآمد برای یک خانواده چهارنفره به ترتیب ۱۷۷۰۰ و ۴۷۰۰۰۰ دلار تعیین شد.
ب) انجمن مسکن هنگکنگ
انجمن مسکن هنگکنگ یک نهاد غیردولتی به‌منظور تامین مسکن ارزان‌قیمت برای کارگران هست. از ۱۹۵۲ تا ۲۰۱۳م، انجمن ۳۹۶۹۷ مسکن اجاره‌یی و ۲۸۳۷۳ مسکن برای فروش عرضه کرده است. انجمن همچنین در توسعه مسکن و اعطای وام به طبقه متوسط جامعه ایفای نقش می‌کند. در اوایل دهه ۱۹۹۰م، دولت وضعیت خانوارهایی را که درآمد متوسط داشتند و تمایل به خرید خانه در بخش خصوصی داشتند، اما به دلیل سطح درآمدیشان نمی‌توانستند در طرح مالکیت دولتی مشارکت کنند، موردبررسی قرار داد. در نتیجه، دولت طرح مسکن طبقه متوسط و طرح وام مکمل آن را ارائه کرد و آن را به انجمن مسکن واگذار کرد.
سیاست‌گذاری‌های مسکن
1-مسکن اجاره‌ای عمومی
در بین انواع مسکن‌های یارانه‌ای، مسکن اجاره‌یی عمومی بیشترین درصد را در بین خانوارهای کم‌درآمدتر به خود اختصاص داد که بر اساس سیستم سهمیه‌یی برای متقاضیان در لیست انتظار عرضه می‌شد. سن قانونی برای متقاضیان ۱۹ سال به بالا بود. همچنین، مجموع درآمد ماهانه متقاضیان باید کمتر از ۷۱۰ دلار هنگکنگ برای یک خانواده چهارنفره باشد. بر اساس آمار ۲۰۱۳م، 2.1 میلیون نفر در مسکن اجاره‌یی زندگی می‌کردند.
2-برنامه مالکیت مسکن
از سال ۱۹۷۷م، ۴۲۰۰۰ خانه تحت برنامه مالکیت مسکن ساخته شد که دارای میانگین سایز ۳۴ تا ۵۶ متر بودند. برای خرید این خانه‌ها وامی اعطا می‌شد که دارای اقساط ۱۵ ساله و نرخ بهره 7.5 تا ۹ درصد بود. افرادی که متقاضی برنامه خرید مسکن بودند باید دارای درآمد ماهیانه ۳۵۰۰ دلار هنگکنگ در هر ماه باشند. در ۲۰۰۳م پیش از توقف برنامه خرید مسکن ۲۲۰۰۰۰ آپارتمان ساخته و به خانواده‌های کم‌درآمد فروخته شد. یکی از مزیت‌های این طرح این بود که ساکنین خانه‌های استیجاری عمومی می‌توانستند از تخفیف ۳۰ تا ۴۰ درصدی برای خرید خانه بهره‌مند شوند، اما یکی از معایب این خانه‌ها کیفیت پایین آنها بود.
متقاضیان برنامه خرید مسکن 2 دسته بودند: کسانی که باید فرم سبز را پر می‌کردند که این گروه مستاجران واحدهای مسکونی استیجاری دولتی بودند و خانوارهای مستاجر واحدهای خصوصی را به نام متقاضیان فرم سفید می‌شناسند؛ زیرا فرم درخواست آنها روی کاغذ سفید چاپ می‌شد. هم متقاضیان فرم سفید و هم متقاضیان فرم سبز باید بالای ۲۱ سال باشند. همچنین، برای متقاضیان فرم سفید درآمد ماهانه آنها نباید بیش از ۳۱۰۰۰ دلار هنگکنگ باشد که بدون توجه به تعداد اعضای خانوار تعیین شده و هیچ‌یک از اعضای خانواده نباید مالک زمین یا مستغلات باشد. علاوه بر این، متقاضی و حداقل یکی از اعضای خانواده باید ساکن دایم هنگکنگ و ۷ سال سابقه سکونت در این کشور را داشته باشند.
3-برنامه ۸۵۰۰۰
چشم‌انداز هنگکنگ در حوزه سیاست‌گذاری مسکن افزایش میزان مالکیت از ۵۲ درصد به ۷۰ درصد و کاهش میزان انتظار برای دسترسی مسکن اجاره‌یی از ۶. ۵ سال به ۳ سال بود. این چشم‌انداز که منجر به شروع ساخت مسکن عمومی و خصوصی گردید از ۲۰۰۰م آغاز شد و به برنامه ۸۵۰۰۰ معروف است. این برنامه اشاره به ساخت سالانه ۸۵۰۰۰ مسکن استیجاری عمومی و آپارتمان‌های خصوصی به‌وسیله حکومت و تولیدکنندگان مسکن به‌منظور تحقق چشم‌انداز هنگکنگ در حوزه مسکن دارد.
تنها در ۲۰۰۰-۲۰۰۱م ساخت خانه‌ها به ۸۵۰۰۰ واحد مسکونی رسید. مساله اصلی این طرح زمان‌بندی آن بود. بسیاری از منتقدان این مساله را مطرح کردند که این طرح بعد از بحران مالی آسیا اجرا شد که منجر به افزایش حباب قیمت مسکن گردید، اما مزیت این برنامه کاهش میزان انتظار برای دسترسی به مسکن استیجاری از ۶.۵ سال به ۳ سال بود. جدول ۱ شاخص‌های عملکرد برنامه ۸۵۰۰۰ را نشان می‌دهد.
4-طرح خرید مستاجران
این برنامه در ۱۹۹۸م، آغاز و در ۲۰۰۶م پایان یافت. هدف از این برنامه کمک به مستاجران برای خرید خانه‌های استیجاری عمومی بود. این طرح به خریداران اجازه می‌دهد که آپارتمان‌ها را با ۳۰-۴۵ درصد تخفیف خریداری کنند. میزان تخفیف به‌وسیله کیفیت و مکان ساختمان‌ها تعیین می‌شد. این طرح، ۱۵۰۰۰۰ مستاجر املاک استیجاری را در خرید آپارتمان‌هایشان یاری کرد.
5-طرح وام خرید مسکن
متقاضیان واجد شرایط این طرح، وام‌های بدون بهره دریافت می‌کنند که دوره بازپرداخت آن حداکثر ۲۰ سال است و تا پایان این دوره ملک در رهن بانک قرار دارد. همچنین، می‌توانند به مدت ۴۸ ماه یارانه بلاعوض دریافت کنند. در ۱۹۹۵م برای افزایش مقبولیت این طرح مبلغ وام و یارانه ماهیانه به ترتیب تا ۴۰۰۰۰۰ و ۳۴۰۰ دلار هنگکنگ افزایش یافت. خانوارهای مستاجر در بخش خصوصی درصورتی‌که درآمد ماهانه‌شان بیش از ۳۰ هزار دلار هنگکنگ نباشد، واجد شرایط هستند. در ۱۹۹۸م میزان وام برای مستاجران تا ۸۰۰۰۰۰ دلار هنگکنگ افزایش یافت. افزایش مبلغ وام در ۱۹۹۸م متقاضیان بیشتری را جذب کرد و در ۲۰۰۰م ۳۶۰۳۵ وام خرید مسکن اعطا شد.
6-طرح وام مسکن گروه‌های میان‌درآمدی
دولت در ۱۹۹۳م، ۲۰۰۰ میلیون دلار برای طرح وام مسکن گروه‌های میان‌درآمدی (ساندویچ) برای خانوارهایی با درآمد ماهیانه ۲۵۰۰۱ تا ۵۰۰۰۰ دلار اختصاص داد تا در بازار مسکن خصوصی اقدام به خرید خانه کنند. محدوده درآمد مذکور در ۱۹۹۷م به ۳۰۰۰۱ تا ۶۰۰۰۰ دلار افزایش یافت. واجدین شرایط می‌توانستند تا ۲۵ درصد قیمت واحد یا ۵۵۰۰۰۰ دلار برای خرید یک مسکن حداکثر ۲۰ ساله که گران‌تر از 3.3 میلیون دلار هنگکنگ نباشد، وام بگیرند. بازپرداخت وام طی ۱۲۰ قسط یکسان از چهارمین سال پس از دریافت، آغاز می‌شود. سود وام نیز ۲ درصد بود.
7-طرح وام مسکن خانه‌اولی‌ها
این طرح برای خانه اولی‌ها به‌منظور خرید مسکن در بخش خصوصی طراحی شد. این طرح، وام با نرخ بهره پایین (3-2.3 درصد) به خریداران واجد شرایط با درآمد کمتر از ۷۰۰۰۰ دلار هنگکنگ در ماه اعطا می‌نمود. همچنین، متقاضیان باید بدون هیچ‌گونه ملکی در هنگکنگ و چین در ۵ سال گذشته می‌بودند. ۳۰ درصد از قیمت ملک یا وام ۶۰۰۰۰۰ دلار هنگکنگ به متقاضیان خانه اولی که فاقد توانایی مالی برای پرداخت اولیه بودند، داده می‌شد. بیش از 14.8 میلیارد وام به ۳۳۰۰۰ خانواده و افراد مجرد اعطا شد (2) .
نتیجه‌گیری
در هنگکنگ دولت در تامین مسکن دولتی در طول ۴۵ سال موفق عمل کرده است؛ چراکه مسکن دولتی از سرپناه صرف به واحدهای مسکونی استاندارد با تجهیزات کامل تبدیل‌شده‌اند. علاوه بر این، عملکرد دولت در توسعه شهرک‌های جدید در دهه ۱۹۷۰م و پس از آن توانسته است بخش‌های کم‌برخوردار هنگکنگ را به مناطق مدرن و توسعه‌یافته تبدیل نماید. همچنین، اقدامات دولت توانسته است خانوارهای کم‌درآمد و طبقه متوسط را از لطمات هزینه بالای مسکن و نوسان قیمت مسکن محافظت نماید و با اتخاذ سیاست‌گذاری‌های مناسب مستاجران خانه‌های استیجاری عمومی را حمایت کند تا صاحب خانه شوند.
منبع: شمس
