بازار اجاره تحت تاثیر خرید و فروش

اگرچه بازار اجاره ماهیتی مصرفی دارد و به نظر می‌رسد باید کمتر نسبت به بازار خرید و فروش، روندی پرنوسان داشته باشد، اما تجربه و بررسی مدل‌های اقتصادی نشان می‌دهد که با ایجاد نوسان در خرید و فروش این بازار هم دچار نوسان می‌شود، بر همین اساس در سال جاری با جهش قیمت مسکن در اردیبهشت ماه، شاهد افزایش چشمگیر نرخ اجاره‌بها بودیم.

 در این شرایط با توجه به اینکه در فصل نقل و انتقالات به سر می‌بریم و حدود یک‌سوم از مردم کشور اجاره‌نشین هستند، روزنامه تعادل گزارشی از پارامترهای موثر بربازار اجاره، چگونگی نظارت بر این بازار و... تهیه کرده است.

عوامل موثر بر تعیین اجاره‌بها

 کارشناسان بازار مسکن معتقدند، این بازار به دلیل ناهمگن بودن می‌تواند مسیرهای مختلفی را در دوره‌های رونق و رکود طی کند. از این‌رو نمی‌توان برای تمام بخش‌ها از جمله بازار خرید و فروش، اجاره، املاک لوکس و مصرفی و … حکم کلی داد.

 در تعیین اجاره‌بهای مسکن عوامل مختلفی دخالت دارند. این عوامل ترکیبی از عناصر درون‌ و برون بخشی مسکن است.

 نرخ تورم عمومی، قیمت آپارتمان و املاک موجود در بازار، عرضه و تقاضای واحدهای اجاره‌یی، نرخ سود بازارهای موازی به خصوص نرخ سود بانکی، انتظارات و … را می‌توان جزو عوامل موثر در قیمت اجاره دانست.

 مسکن استیجاری هزینه بهره‌مندی از خدمات مسکن است، بنابراین انتظار می‌رود اجاره‌بها متناسب با قیمت مسکن باشد. بر اساس مبانی نظری اقتصاد مسکن هم قیمت و اجاره مسکن رابطه‌یی ساختاری با یکدیگر دارند، به گونه‌یی که افزایش یک طرف می‌تواند موجب افزایش طرف دیگر شود تا نسبت مورد نظر به تعادل برسد.

 یکی از عوامل اثرگذار در بازار اجاره نرخ دلار است، ‌اثرگذاری این متغیر شاید به واسطه است که برخی نرخ دلار را شاهدی بر کاهش ارزش پول ملی قلمداد می‌کنند یا انتظار دارند با افزایش نرخ دلار، قیمت‌ها افزایش یابد.

 البته بخشی از این می‌تواند ناشی از انتظارات باشد و بخشی ناشی از اثر تورمی که بالا رفتن نرخ ارز در برخی بخش‌‌ها دارد و این تصور باید اصلاح شده و توضیح داده شود، زیرا این نرخ تورم عمومی است که به صورت ضمنی نشان‌دهنده میزان کاهش ارزش واقعی پول است.

 روند‌های میان‌مدت و بلندمدت تایید کرده‌اند که نرخ اجاره‌بها هماهنگ با نرخ تورم و قیمت مسکن تغییر می‌کند البته در کوتاه‌مدت طبیعتا سهم عوامل روانی، انتظارات و عرضه و تقاضای واحدهای اجاره‌یی اهمیت بیشتری دارند.

 در تحلیل بازار اجاره باید به یک شاخص کلیدی توجه کرد، شاخصی در اقتصاد مسکن که بیانگر رابطه قیمت و اجاره مسکن است، این شاخص را به صورت P به R و به صورت کسری نشان می‌دهند. P بیانگر قیمت مسکن است و در صورت کسر می‌نشیند، R که اجاره مسکن را نمایندگی می‌کند در مخرج قرار می‌گیرد.

 به موازات افزایش در یکی از اجزای کسر (P یا R)، انتظار می‌رود جزو دیگر هم افزایش یابد تا نسبت مورد نظر به تعادل برسد.

 بر اساس اطلاعات ثبت‌شده از نرخ‌های بازار مسکن طی سالیان گذشته، نسبت P /R از سال ۱۳۷۰ تاکنون در دامنه نسبتا معینی نوسان داشته است؛ به گونه‌یی که این نسبت در زمان رونق بازار مسکن، افزایشی و در دوره رکود کاهشی بوده است.

راهکارهای کنترل اجاره‌بها

با توجه به افزایش بی‌حد و حصر قیمت مسکن در بهار سال جاری ‌نمایندگان مجلس طرحی را با عنوان سامانه تعیین قیمت مسکن به وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد کردند که براساس آن، قیمت خرید و فروش و رهن و اجاره تحت کنترل قرارگیرد البته این طرح از سوی کارشناسان با استقبال روبه‌رو نشد.

 به گفته کارشناسان برخورد دستوری با بازار مسکن اعم از بازار خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی و همچنین بازار اجاره، چندان پاسخگو نیست و در بسیاری از موارد از جمله بازار معاملات خرید و فروش ملک اقدامی اشتباه به نظر می‌رسد.

 باید با تدابیر و قوانین شرایطی را ایجاد کرد که به‌طور غیرمستقیم امکان اعمال نظارت و کنترل بر وضعیت معاملات در بازار مسکن اعم از معاملات خرید و فروش و اجاره مسکن و همچنین بهای خرید یا اجاره مسکن امکان‌پذیر شود.

 با توجه به ماهیت ویژه بازار مسکن نمی‌توان سقف مشخصی برای قیمت مسکن یا اجاره‌بها، تعیین و همگان را ملزم به رعایت آن دانست.

 می‌توان با وضع برخی قوانین همچون حمایت از سازندگان برای عرضه بخشی از واحدهای ساخته شده با استفاده از مشوق‌ها و تسهیلات بانکی ارزان قیمت به بازار اجاره و همچنین تعیین مبالغ مشخص و زمان معین برای اقامت مستاجران در واحدهای استیجاری بازار اجاره را تحت کنترل به لحاظ دامنه نوسان اجاره‌بها قرار داد.

 هم‌اکنون در بسیاری از کشورهای موفق دنیا در بخش مسکن، بازار اجاره به صورت مستمر از سوی دولت‌ها مورد کنترل و هدایتگری قرار می‌گیرد و این کنترل به صورت غیرمستقیم و غیردستوری شرایط نسبتا مطلوبی را برای سکونت مستاجران در واحدهای استیجاری ایجاد کرده است.

 می توان به جای مداخله مستقیم در تعیین سطح اجاره‌بها، سطح اجاره‌بها در بازار مسکن را از طریق اقداماتی همچون افزایش عرضه واحدهای استیجاری حمایتی و افزایش زمان اقامت و سکونت خانوارها در این واحدها تحت کنترل درآورد.