نقش زمین در بازار ملک

ایمان رفیعی    کارشناس ساخت و ساز

سهم بهای زمین در تعیین قیمت نهایی مسکن با توجه به منطقه و تعداد واحد‌های ساخته شده از حدود 20درصد تا 40درصد بهای نهایی ساختمان(در آپارتمان) را در برمی‌گیرد. یکی از راهکارهای دولت‌ها برای تامین مسکن ارزان قیمت برای اقشار کم درآمد، اختصاص زمین‌های ملی و دولتی با قیمت‌های مصوب که گاهی رایگان است.

پس از انقلاب، دولت با تقسیم برخی زمین‌های مصادره شده در شهرها و اعطای زمین به تعاونی‌های مسکن سیاست‌های کاهش قیمت مسکن را دنبال کرد. تا قبل از سال 82 عملا استفاده از ابزار زمین رایگان و دولتی بیشتر مختص ارگان‌های دولتی و گروه‌های محدودی بود که در قالب تعاونی‌های مسکن از دولت زمین می‌گرفتند. استفاده عمومی و همگانی از زمین، با ایده مسکن مهر تحقق یافت که با تلفیق دو ابزار کاربردی زمین تقریبا رایگان و وام کم بهره دولتی شکل گرفت. دو ابزاری که برای خانه‌دار شدن اقشار کم درآمد دور از دسترس بود. اختصاص این مقدار زمین دولتی در سطح کشور برای ساخت مسکن در دنیا کم نظیر بود. طرحی عالی که متاسفانه به دلیل عدم رعایت مسائل جانبی و جانمایی نا مناسب به شکل مطلوبی اجرا نشد.

در دولت‌های یازدهم و دوازدهم علاوه بر ادامه پروژه مسکن مهر، طرح‌های مختلفی برای کمک به صاحبخانه شدن افراد جامعه مطرح شد که در عمل به غیر از افتتاح پروژه‌های نیمه‌کاره مسکن مهر، اقدامات دولت، نتایج ملموسی به دنبال نداشته و بیشتر در حد طرح و ایده و شعار باقی مانده است. با بررسی روند سیاست زمین در دولت‌های مختلف می‌توان مشاهده کرد که با وجود زمین‌های قابل واگذاری و آمادگی دولت‌ها برای اعطای زمین، فقدان سیاست‌گذاری درست و ندیدن تمام زنجیره تامین مسکن، مراد مطلوب حاصل نشده است.

در روزهای اخیر خبری مبنی بر دستور رییس‌جمهور برای واگذاری زمین‌های بلااستفاده دستگاه‌ها به وزارت راه و شهرسازی برای ساخت مسکن اعلام شد.

جدا از موثر بودن یا نبودن این ایده در شرایط کنونی به نظر می‌رسد این فرمان بیشتر جنبه تشریفاتی و تبلیغاتی دارد. چون اولا زمین‌های مازاد در اختیار دستگاه‌های دولتی در حدی نیست که جوابگوی رفع بخش کوچکی از معضلات مسکن باشد و ثانیا واگذاری این زمین‌ها تابع شرایط و قوانین طولانی و خاص است. این فرمان درحالی صادر شده که شرکت‌های تعاونی مسکن بسیاری از همین دستگاه‌ها برای دریافت زمین منتظر اقدامند و بعضا تعاونی‌هایی که زمین دریافت کرده‌اند در مورد تغییر کاربری و تفکیک این زمین‌ها چند سالی است که در کش و قوس با سازمان‌های مختلفند.

اما در صورت وجود و واگذاری این زمین‌ها به نظر نمی‌رسد، تغییر خاصی در قیمت و شرایط فعلی بازار مسکن به وجود بیاید. تقلیل بهای زمین در شرایطی که سایر عوامل دخیل در بازار مسکن توان خریداران را به ‌شدت تضعیف کرده است، نتیجه‌یی جز منفعت بیشتر برای دلالان را ندارد. زمین‌های ملی در اختیار دولت به اندازه‌یی هست که برای حل معضل مسکن از طریق کاهش یا حذف بهای زمین، معطل زمین‌های در اختیار بخش‌های دولتی نماند اگر ریشه‌های اصلی ناتوانی عمومی در تهیه مسکن به درستی شناسایی شود.