شرط احتکارزدایی از بازار زمین

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|

طبق گزارش‌های رسمی وزارت راه و شهرسازی، شاخص سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن که در سال 84 حدود 48 درصد بود، در سال 91 به 54 درصد رسید که این میزان در برخی شهرهای بزرگ و کلان‌شهرها به بیش از 60 درصد نیز می‌رسد.

در سال 84، متوسط قیمت تمام شده یک واحد مسکونی با میانگین مساحت 108مترمربع، معادل 34 میلیون تومان بوده است که از این میزان 16میلیون تومان شامل سهم زمین بوده و شاخص دسترسی خانوار به مسکن با احتساب 100درصد پس انداز درآمد یک خانوار طی یک‌سال، در آن زمان 8 سال بوده است.

اما در سال 91، هزینه تمام‌شده ساخت چنین آپارتمانی حدود 100میلیون تومان برآورد می‌شود که از این میزان 55میلیون تومان سهم زمین بوده، بنابراین شاخص توان‌پذیری یا دسترسی خانوار به مسکن به 12سال رسیده است که این میزان در گروه‌های کم‌درآمد تا 36 سال نیز تخمین زده‌شده است. در سال‌های 84 تا 90 قیمت زمین به اوج خود رسید که دلال‌های این بازار با سفته‌بازی و بورس‌بازی قیمت زمین را بالا بردند، به‌طوری‌که طبق گفته آخوندی تورم مسکن به همین دلیل در سال 85 به 58 درصد رسید.

اما قیمت زمین در طی سال‌های 90 تا 96 نیز با رشد قابل توجهی همراه بوده است که این مورد از ابتدای سال 97 با رشد قابل توجه‌تری روبه‌رو شده است. به‌ هر روی در طول سال‌های پس از انقلاب چهار رویکرد در بخش مسکن قابل‌بررسی است. به‌طوری ‌که در رویکرد اول، سیاست بخش مسکن نه در قالب تولید مسکن، بلکه درقالب واگذاری زمین، آن‌ هم به اشخاص بود. طبیعی است که اشخاص نیز زمین‌ها را به تولید مسکن اختصاص ندادند، بلکه دستمایه ثروت‌اندوزی دلالان شد و در نتیجه عرضه‌یی در مقابل تقاضای مسکن وجود نداشت.

در این حال حسن روحانی رییس‌جمهور وقت ایران در اظهارات هفته گذشته خود مقرر کرده تمام نهادهای دولتی زمین‌های مازاد خود را در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند تا این وزارتخانه با ساخت‌وساز در این مناطق دو چالش بزرگ مسکن یعنی خانه‌دار کردن مردم و اشتغال را حل‌وفصل کند، حال به گفته بسیاری از کارشناسان اگر این طرح به انحراف کشیده نشود می‌تواند کارآمد تلقی شود.

 مجلس دید مطلوبی به این طرح ندارد

به گفته احسن علوی نایب‌رییس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، دستور ریاست‌جمهوری مبنی بر اینکه کلیه دستگاه‌ها باید زمین‌های بلااستفاده خود را به وزارت راه و شهرسازی ارائه دهند نیازمند جبر و نظارت‌های قانونی است.علوی افزود: زمانی پیشنهاد ریاست‌جمهوری قابلیت اجرایی دارد که تمام نهادها و ارگان‌ها آمار دقیقی از دارایی خود ارائه دهند اگر اجباری در ارائه این آمارها وجود نداشته باشد، نهادها فورا برای زمین‌های بایر خود برنامه چند روزه ترتیب می‌دهند.

علوی با بیان اینکه به‌طور کلی مجلس دید مطلوبی به این طرح ندارد، تصریح کرد: البته اگر بتوانیم آمار دقیقی از اموال نهادها داشته باشیم، می‌توانیم در عرصه شفاف‌سازی گام‌های مطلوب‌تری‌برداریم. نایب‌رییس کمیسیون عمران مجلس گفت: ازآنجایی‌که بیشتر زمین‌های نهادها در مناطق گران قیمت کلان‌شهرها قرار دارد این پیشنهاد کار‌ایی مطلوبی برای اقشار کم‌درآمد ندارد.

وی با بیان اینکه این مناطق مناسب واحدهای لوکس و متراژ بالاست، گفت: در حال حاضر بخش اعظمی از شهروندان نیازمند خانه‌های 60 تا 70 هستند و این خانه‌ها سنخیتی با نیاز این اقشار ندارد. و اگر به گفته این مقام اگر این واحدها در بافت‌های فرسوده هم اعمال شود بافت‌های فرسوده شمال شهر برای خانه‌دار کردن مردم مناسب نیست.

نایب‌رییس کمیسیون عمران مجلس با ارائه پیشنهادی در خصوص این گفته مسوول گفت: وزارت راه و شهرسازی می‌تواند با کسب این زمین‌ها و فروش آن با قیمت مناسب برای شهروندان در بخش‌های مختلف واحدهای مناسب بسازد.

 سهم زمین از قیمت ملک

به گفته علی قائدی کارشناس مسکن یکی از موارد مهم و تاثیرگذار در افزایش قیمت ساخت‌وساز مربوط به قیمت زمین است. به‌طور کلی بر اساس آمارهای کسب‌شده حدود 60 درصد قیمت یک ملک متعلق به قیمت زمین بوده و متاسفانه نرخ این نهاده ساختمانی در طی سال‌های اخیر با رشد قابل توجهی روبه‌رو شده است. قائدی افزود: استفاده از زمین‌های دولتی در بافت‌های فرسوده و مناطق ارزان‌قیمت شهری می‌تواند نقش موثری در کاهش قیمت‌ها داشته باشد. وی با بیان اینکه افزایش ساخت‌وساز می‌تواند در ایجاد اشتغال و سرمایه‌گذاری موثر باشد، افزود: در حال حاضر یکی از اولویت‌های اصلی دولت تامین مسکن برای اقشار کم‌درآمد است. بنابراین باید این نواحی به سمت کاربری‌هایی سوق داده شود که بتواند در خانه‌دار کردن اقشار ضعیف جامعه کاربرد داشته باشد.

قائدی افزود: مشکل اساسی در موضوع اخذ زمین‌های بایر ازنهادهای متعدد زمین‌های گران قیمت و شمال شهر کلان‌شهرهاست که این مورد باید به شیوه صحیحی رفع‌ورجوع شود.

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه با فروش زمین‌های گران می‌تواند هزینه‌های زیرساختی و روساختی مناطق پایین‌شهر را حل کرد، گفت: براساس پهنه‌بندی شهرها هر زمین بایر یک نوع کاربری دارد. اگر کاربری‌های زمین‌های اخذشده در مناطق گران قیمت فضای عمومی باشد می‌توان این فضاها را به سرمایه‌گذارانی اختصاص داد که از آن به صورت عمومی بهره‌برداری کنند. و اگر این پهنه‌ها به صورت مسکونی یا تجاری باشد باید دقت شود در مناطق مذکور خانه‌های لوکس یا مال ساخته نشود، زیرا یکی از معضلات کنونی کلان‌شهرها تراکم است. همچنین به علت رکود خریدوفروش هزینه‌های اعمال‌شده در این دو فاز به نوعی هدر رفت سرمایه‌های کشور محسوب می‌شود و از آنجایی‌ که بخش اعظمی از مصالح ساختمانی ساخت‌وسازها در مناطق گران کلان‌شهرها وارداتی است باعث خروج ارزان کشور می‌شود.

وی گفت: از آنجایی‌ که ساخت مسکن ارزان قیمت اولویت کنونی دولت دوازدهم است، مطمئنا مبانی در نظر گرفته خواهد شد که این طرح به انحراف کشیده نشود.

 تمکین سازمان‌ها حلقه موفقیت طرح

 فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با اشاره به اینکه در حال حاضر بخش اعظمی از زمین‌های نهادها و سازمان‌های دولتی بلااستفاده و بایر است، گفت: اگر این سازمان‌ها از سخنان رییس‌جمهور تمکین کنند، وزارت راه و شهرسازی می‌تواند این زمین‌ها را برای افزایش تولید مسکن بهره‌برداری کند.

وی گفت: اما به‌طور حتم مسیر دریافت این اراضی از سازمان‌های مذکور بسیار سخت و دارای پیچیدگی‌های قانونی متعدد است.

پورحاجت بابیان اینکه با وجود مفید و موثر بودن این طرح بخش اعظمی از سازمان‌ها از این مورد تمکین نخواهند کرد، عنوان کرد: متاسفانه تجربه نشان داد طرح 5 ساله بازآفرینی شهری به علت عدم حضور موثر این سازمان‌ها به چالش کشیده شده است.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان گفت: به‌طور حتم مسائل حقوقی گریبانگیر این طرح خواهد بود. وی با اشاره به اینکه سازمان‌های دولتی در تمام مناطق شهر زمین مازاد دارند، اظهار کرد: بخشی از زمین‌های این نهادها در مناطق پایین‌شهر و در بافت‌های فرسوده است، بنابراین این طرح در صورت همکاری سازمان‌ها می‌تواند موفق باشد. به گفته دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان تولید مسکن ارتباط مستقیمی بارونق اقتصادی دارد و رونق ساخت‌وساز می‌تواند جنگ اقتصادی را رام‌تر کند. پور‌حاجت بابیان اینکه در شرایط کنونی مسکن می‌تواند به عنوان نجات بخش اقتصاد محسوب شود عنوان کرد: در سال‌های اخیر افزایش روزافزون قیمت زمین و مسکن و تاثیر منفی آن در ثبات اقتصادی و همچنین موثر نبودن سیاست‌های چندین ساله دولت‌ها در راستای مدیریت زمین، حاکی از ضعف در این حوزه است. به واسطه نقش کمرنگ دولت‌ها در عرصه مدیریت زمین در سال‌های گذشته، امروز شرایطی به وجود آمده که اقشار کم‌درآمد در تامین مسکن با مشکل مواجه شده‌اند و انباشت تقاضای مسکن در کشور نیز موید این مطلب است. وی در نهایت گفت: بنابراین در برهه کنونی هر اقداماتی که در جهت کمرنگ کردن قیمت زمین اعمال شود می‌تواند نتیجه مطلوبی در بخش اقتصادی و اشتغال داشته باشد.

 سیاست غلط زمین باید اصلاح شود

حمیدرضا قاضی‌زاهدی کارشناس ساخت‌وساز نیز با بیان اینکه در حال حاضر تاثیر زمین‌بر رکود ساخت‌وساز و قیمت مسکن مشهود است، گفت: زمانی که قیمت زمین رشد می‌کند، قیمت نهایی مسکن افزایش‌یافته و ساخت‌وساز در رکود مطلق قرار می‌گیرد.

قاضی‌زاهدی افزود: در تمام کشورهای توسعه‌یافته زمین قیمت قابل توجهی نداشته و جز عوامل موثر بر قیمت مسکن محسوب نمی‌شد. این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه اغتشاش کنونی مسکن ناشی از سرمایه‌یی شدن مسکن و زمین است، گفت: تورم بته کدو نیست که در ظرف بیست روز بروید خود را تا بالای درخت چنار برساند. تورم غولی است که سال‌ها وقت لازم دارد تا ببالد و رشد نماید و ایجاد ترس و وحشت کند. وی با یادآوری اسناد موجود در خصوص چگونگی رشد قیمت زمین طی سال‌های گذشته تاکنون گفت: محدوده شهر تهران در سال قبل از 1345 یک‌صد و چهل‌ونه کیلومتر مربع بود. در سال 1345 به 245 کیلومتر مربع و تا حال به 600 کیلومتر مربع رسیده است. به این ترتیب از سال 1345 چهار صد و پنجاه‌ویک میلیون مترمربع زمین بایر متعلق به دولت با دست سندسازان و زمین بازان وارد محدوده تهران شده و در معرض خریدوفروش قرار گرفت. اگر متوسط بهای هر مترمربع از این زمین را فقط یک هزار ریال در نظر بگیریم جمع بهای آن به 451 میلیارد ریال می‌رسد. زاهدی گفت: تعجب در این است دولتی که در سال 1341 از پرداخت 7 میلیارد تومان بهای املاک زراعتی وحشت داشت و فروش کارخانه‌های دولتی را عنوان کرد تا مانع تورم شود چگونه اجازه داد حدود 451میلیارد ریال پول فقط در تهران از طریق بورس‌بازی زمین در اختیار هزار خانواده قرار بگیرد تا آنها زندگی را 7میلیون خانواده ایرانی تنگ سازند؟

وی گفت: چرا موقع اجرای قانون اصلاحات ارضی به فکر ملی کردن زمین‌های خارج از محدوده شهرها نیفتادند؟ و چرا وزارت صنایع طبیعی زمین‌هایی را که در اختیار شهرک‌سازان قرار داد فروش عرصه را به خریداران خانه‌ها ممنوع نساخت؟ چرا اجازه داده شد زمین‌هایی که تاکنون به‌رایگان یا به بهای اندک در اختیار کارخانه‌داران و موسسات تولیدی گذارده شده به بهای روز جزو ارزش دارایی‌ها به‌حساب آید و براساس آن سهام جدید منتشر شود؟

این کارشناس ساخت‌وساز گفت: حقیقت این است که مکانیسم اقتصاد یک کشور باید بر اساس تولیدات کشاورزی و صنعتی و مشاغل شریف تنظیم شود تا بازار که مکانیسم آن، روی عرضه و تقاضا شکل می‌گیرد تعادل خود را حفظ کند و مانع رشد سریع تورم شود.

وی گفت: به ‌هر روی اقتصادی که بخواهد از راه بورس‌بازی زمین و تبدیل بیابان‌ها به اوراق خود ادامه دهد کار را به‌جایی خواهد کشاند که تمام وقت شبانه‌روزی بانک مرکزی باید صرف چاپ و انتشار اسکناس شود؛ زیرا زمین‌خواران که توانسته‌اند یک شبه صاحب میلیون‌ها تومان ثروت گردند اگر امکان بیابند تمام یک‌میلیون و 650‌هزار کیلومتر مربع مساحت ایران را در معرض خریدوفروش خواهند گذاشت.

زاهدی بابیان اینکه به‌ هر روی در حال حاضر جناب رییس‌جمهور به دنبال اخذ زمین‌های مازاد سازمان‌ها است که اگر بتواند می‌تواند کار مثبتی را در فعالیت کاری خود ثبت کند، گفت: دولت باید از تمام اقتدار و اختیار خود بهره ببرد تا بتواند در این طرح سربلند بیرون بیایید.

این کارشناس ساخت‌وساز گفت: اخذ زمین‌های مازاد سازمان‌های دولتی می‌تواند یک گام جدی برای کاهش قیمت زمین و افزایش تولید تلقی شود. زاهدی گفت: در حال حاضر سازمان‌هایی دولتی وجود دارد که زمین‌های بایر و بلااستفاده‌یی زیادی دارند که از آنها به عنوان سرمایه‌های روز مبادا یاد می‌کنند و هر روز به دنبال افزایش قیمت املاک سازمان خود هستند بنابراین دولت می‌تواند با رویکرد جدیدی جلو این احتکار را بگیرد. از این‌رو به نظر می‌رسد این طرح در صورت حمایت چندجانبه ارگان‌ها بسیار موفق باشد. وی در نهایت گفت: باید به هر نحوی که شده کمبود تولید مسکن را جبران کنیم، زیرا در سال‌های آینده با مشکل شدید مسکن و فاصله قیمتی آن با درآمد شهروندان روبه‌رو خواهیم شد.