آسیب‌شناسی نظام توزیع زمین

حسین احمداوغلی

کارشناس ساخت‌وساز

«اصلاح ماده ۱۵ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن» و اخذ عوارض از زمین‌های بایر در راستای تولید مسکن طرحی از پیش شکست خورده بوده و این تصمیم نشان می‌دهد که وزارت مسکن و شهرسازی فاقد طرح و برنامه کلی و هدفمند برای مسکن است و هنوز سعی دارد با قوانین به جنگ مشکل مسکن برود که مطمئنا شکست خواهد خورد و اجرای آن موجب دردسر‌های زیادی برای مردم و ادارات شده و حتی در شرایطی غیر قابل اجرا خواهد بود.

اجرای این قانون در برخی کشورهای غربی که مورد استناد آقای وزیر راه و شهرسازی قرار گرفته مطمئنا پیرو یک سلسله قوانین و اهداف مشخصی قرار دارد که کشور ما فاقد آن اهداف و زیر ساخت‌ها است.

از طرف دیگر این تصمیم حکایت از عدم شناسایی درست مشکل ریشه‌دار مسکن کشور دارد، چرا که مشکل اصلی ما عدم عرضه زمین نیست بلکه عدم وجود سیستمی هدفمند و به روز در خدمت تولید و توزیع مناسب مسکن است. از این رو، بدون وجود چنین زیرساختی، این قانون بی‌اثر خواهد بود. مثالی می‌زنم تا مسله روشن‌تر شود. در شهر ما یک نهاد حدود 90 هکتار زمین بایر را طی فرآیندی اول مال خود و سپس آن را تفکیک و بین افراد تابعه‌اش تقسیم کرد.

الان بعد از چند سال با وجود قرار داشتن زمین در ورودی شهر و جدول‌کشی و برق و آب و گاز حتی یک خانه هم در آن زمین ساخته نشده است چرا که هدف توزیع زمین موجود نه تنها تولید مسکن نبوده که در خدمت سوداگری است و هر کس که زمین را خریده با سودای سود بوده است، و به مسکن نیاز نداشته است. مشکل درست همین جا است و شما هر چقدر زمین به این شیوه تفکیک و عرضه کنید، باز در خدمت سوداگری خواهد بود. اما اگر سیستمی وجود داشت که از تفکیک این زمین جلوگیری می‌کرد و زمین را در اختیار تولید انبوه مسکن قرار می‌داد و به‌طور شفاف با رعایت اولویت در اختیار خانه اولی‌ها و نیازمندان مسکن قرار می‌داد، نه تنها قسمتی از مشکل مسکن را رفع می‌کرد و با جلوگیری از سوداگری مانع افزایش بی‌رویه قیمت آن می‌شد، بلکه از ساخت و سازهای غیر اصولی و تولید خانه‌های تو سری خور در ورودی شهر هم جلوگیری می‌کرد و آن موقع می‌شد گفت که ما در مسیر درستی قرار داریم.

اگر این زمین، بصورت پروژه ساخته می‌شد حداکثر سه الی چهار ساله احداث و مورد بهره‌برداری قرار می‌گرفت و ولی الان شاید ساخته شدن همه قطعه‌ها نیم قرن زمان ببرد. اگر این زمین بصورت پروژه طراحی می‌شد حداکثر بهره‌وری در آن اعمال می‌شد و ظرفیت آن حداقل تا چهار برابر افزایش می‌یافت.

پس مشکل عدم عرضه زمین نیست بلکه عدم وجود سیستم و ساز و کار مشخص، شفاف و هدفمند است. بنابراین چون مشکل را درست تشخیص نداده‌ایم، راهکارمان هم درست نخواهد بود.

 اخذ مالیات از زمین‌های بایر هرگز آنها را در مسیر عرضه و ساخت و ساز قرار نخواهد داد چون فاقد چنین زیرساختی برای این منظور هستیم. مضافا مسکن در مناطق زیادی از کشور هنوز واحد‌های ساخته شده و زمین‌ها فروش نمی‌روند و این بازار در رکود قرار دارد.

اصلاح این ماده حتی در صورت اجرای درست آن تاثیر زیادی در قیمت زمین هم نخواهد داشت چرا که همانطور که اشاره شد 80 در صد مشکل عرضه نیست، بلکه سیستم غلط سوداگری و تقاضا (بعضا تقاضای کاذب) است. اصلاح این ماده مبنای حقوقی درستی هم ندارد و دولت نمی‌تواند حق مالکیت خصوصی بر زمین را به طرق مختلف نقض کند و برای اموال مردم تعیین تکلیف کند. حتی وجود چنین زمین‌هایی می‌تواند سوپاپ اطمینانی برای مشکلات آینده باشد. شاید تنها خروجی این قانون مقدمات لازم برای اجرای آن باشد که بسیار مهم‌تر از اخذ عوارض است. در این قانون شهرداری مکلف شده است، زمین‌های بایر را برای اخذ عوارض شناسایی کند که کار بسیار مفیدی است منتها نه برای اخذ عوارض بلکه برای برنامه‌ریزی و طرح کاربری‌های مختلف در راستای نیازهای شهر، مفید است.

یکی از مشکلات اساسی شهر‌های ما گسترش بی‌رویه آنها است یعنی دانش شهرسازی و تکنولوژی تاثیر زیادی در گسترش آنها ندارد و شهر‌ها بدون پلان مشخص و غیر اصولی و دیمی بزرگ شده و می‌شوند و مشکلات فراوانی را برای مردم ایجاد می‌کنند.

شناسایی زمین‌های بایر همچنین می‌تواند مانع از تصرف غیرقانونی آنها گردد چه بسا بسیاری از اسناد آنها هم که وجود دارد غیرقانونی و مخدوش باشد و می‌تواند مورد پیگیری واقع شود. نهایتا مشکل مسکن جدا از مشکل اقتصاد کلان کشور هم نیست. سال‌ها بود که مسکن در رکود بیسابقه‌یی قرار داشت و دولت با تزریق پول و غیره، سعی در تحریک بازار داشت که موفق نبود ولی وقتی نقدینگی کمی بطرف مسکن چرخید شاهد بودیم که مسکن با تورم 50 درصدی مواجه شد و اگر نبود بازار جذاب سکه و ارز که الان مسکن 200 درصد رشد داشت. در آخر به آقای آخوندی یادآوری می‌کنم که سیستم موجود در مورد مسکن فرسوده است و جوابگوی نیاز امروز کشور نیست. وزارت مسکن و راه‌سازی، شهرداری، زمین شهری و چندین اداره و سازمان در رابطه با مسکن درگیر هستند که به علت عدم هماهنگی، موازی‌کاری و عدم توانایی در ارائه سیستم جامع، خروجی لازم را ندارند. برای به سامان شدن وضعیت مسکن نیاز به یک سازمان جدید، کارامد، مدرن، چابک و شفاف وجود دارد و برای اینکار لازم است چندین نهاد و سازمان در رابطه با مسکن ادغام شده و یک سازمان شفاف و کارامد شبیه بورس پدید آورند. در این سازمان (بورس مسکن) طرح‌های کوتاه و بلندمدت تدوین می‌شود که تغییر دولت‌ها تاثیری در سیاست‌های اصولی آن ندارد، شفاف و کار آمد است و جایی برای اعمال نظرات شخصی و طرح‌های بدون کارشناسی مناسب شبیه مسکن مهر وجود ندارد. اگر سیاست این سازمان درست تدوین شود با هدایت سرمایه‌ها در حوزه مسکن از سوداگری به تولید، مشکل مسکن به‌طور ریشه‌یی و اصولی برای همیشه حل خواهد شد.