بافت فرسوده نیازمند طرح جامع

حسین  احمد اوغلی کارشناس ساخت وساز

به‌رغم تمام انتقادات، وزارت راه و شهرسازی در یک اقدام هر چند دیرهنگام، طرح توسعه ملی باز آفرینی شهری را ارایه کرده که می‌تواند در حل بسیاری از مشکلات کنونی مسکن و شهرسازی راهگشا باشد.

 ولی آیا بروکراسی پیچیده، بزرگ و ناکارآمد کشور اجازه اجرای آن را خواهد داد؟

چند روز پیش آقای هوشنگ عشایری معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیر عامل شرکت بازآفرینی شهری ایران اعلام کرد، دولتی‌ها به‌رغم دستور رییس جمهور زمین‌های خود را به وزارت راه واگذار نمی‌کنند و تا کنون حتی یک متر زمین به وزارت راه نداده‌اند!

جزیره‌ای و مستقل عمل کردن وزارتخانه‌ها، ادارات مختلف و نهادها و عدم همکاری آنها با یکدیگر،  یکی از موانع اصلی توسعه کشور است.

گویا سیستم بروکراسی کشور به اندازه کافی متمرکز نیست و وزیران به کرات  از دستورات رییس‌جمهور سر باز می‌زنند یا در اجرای فرامین کارشکنی می‌کنند و در نتیجه هرگونه حرکتی در سیستم کند می‌شود. این روند در خود سیستم هم باز تولید می شود و راه را بر هرگونه پیشرفتی سد می کند.

در مقیاس کوچک‌تر و تجربه عینی از سیستم دو طرح نوآورانه را به یک شهرداری ارایه دادیم و به‌رغم دستور شهرداری به معاونت مربوطه برای همکاری در اجرای آن، بعد از چند ماه طرح بر اثر کارشکنی‌های آن معاونت در اجرای طرح ابتر ماند.

فرد گرایی و روحیه خاص ایرانی در حوزه مدیریتی آنها هم تاثیر گذاشته و باعث شده مدیریت آنها در خدمت پیشرفت و منافع خود و اداره تابعه آنها باشد نه منافع مردم و کشور.

اینکه وزارتخانه‌ای به‌‌رغم دستور مستقیم رییس جمهور اراضی مورد بحث را در اختیار وزارت راه قرار نمی دهد در مرحله اول نشان از قرار گرفتن برخی افراد غیرکارشناس در وزارت خانه‌ها است که ذهن آنها  به اندازه کافی توسعه نیافته است و نمی توانند منشا کار‌های بزرگ و زیربنایی باشد.

و در مرحله بعد نشان از سیستم ناکارآمد اداری کشور است که قادر به عقیم کردن هر گونه حرکت متحول‌کننده و رو به جلو است.

همچنان که در یادداشت قبلی هم اشاره شد شناسایی دقیق اراضی بایر اطراف شهر‌ها می تواند به‌عنوان زیرساختی در اختیار طراحی و ساماندهی مدیریت شهری قرا بگیرد و لازم است دولت روی این موضوع به‌عنوان عامل پیشران  بیشتر متمرکز شود.

بسامان شدن و شفاف بودن ورودی و خروجی چنین زمین‌هایی در شرکت بازآفرینی شهری ایران ضمن اینکه مانع ایجاد رانت می‌شود می‌تواند در جلوگیری از پرش‌های قیمتی هم موثر واقع شود.

نکته بسیار خوبی که در طرح وجود دارد و آقای عشایری هم به آن  اشاره کردند، نقش حمایتی و نه اجرایی دولت است.

دولت در این طرح با ارایه مشوق‌های دوازده‌گانه شامل پروانه ساختمانی،حقوق انشعابات، تخفیف هزینه نظام مهندسی، تخفیف هزینه صدور سند، تخفیف بیمه‌های کارگری ساختمانی، مالیات و غیره هزینه ساخت را تا 25درصد به‌عنوان مشوق برای توسعه گر کاهش داده است.

اگر در اجرای این طرح مشوق‌هایی هم برای مالکان این زمین‌ها برای مشارکت آنها در اجرای طرح  در نظر گرفته شود، شاهد تسریع در اجرای پروژه‌ها خواهیم بود.

اما نکته اصلی که در طرح مغفول مانده یا بنده بی اطلاع هستم، وجود زمینه‌های مشارکت مردم در کنار مالکان و توسعه گران در پروژه‌ها است. به‌طوری که مشوق‌ها و تسهیلات در این طرح شامل حال آنها نیز شود و بتوانند مستقیما در ساخت خانه خود مشارکت کنند.

 اگر این کار به‌صورت هدفمند و با شناسایی دقیق نیازمندان مسکن و درجه‌بندی آنها و اولویت‌بندی صورت پذیرد، به‌طور سیستماتیک باعث توزیع مناسب مسکن و حذف سوداگران از سیستم توزیع خواهد شد و این طرح می تواند جایگزین شرکت‌های تعاونی مسکن شده و آنها را در خود هضم کند.

البته به‌رغم تمام جنبه‌های مثبتی که طرح دارا است به هیچ وجه جامع نبوده و دربرگیرنده تمامی نیازهای حوزه مسکن نیست.

طرح جامع باید شامل همه فعل و انفعالات مسکن شامل زمین، ساخت، معاملات، نیازهای گروه‌های مختلف با آمار و ارقام دقیق، داشتن برنامه‌های کوتاه و بلند مدت، شفافیت کلیه امور، جلوگیری از رکود و پرش قیمت با متناسب کردن عرضه و تقاضا، امکان خرید‌وفروش آنلاین ملک بدون نیاز حضوری، فراهم کردن مقدمات مشارکت مردم در ساخت و قرار دادن سرمایه‌ها در مسیر ساخت‌و‌ساز به‌جای سوداگری و حذف هرگونه تقلب در ساخت و معامله مسکن است.