تداوم رکود در بازار ساخت و ساز

گروه راه و شهرسازی|

آنگونه که مرکز آمار ایران گزارش داده است، در سال ١٣٩٦، تعداد 65 هزار و 118 پروانه واحد مسکونی برای احداث ساختمان از سوی شهرداری‌ تهران، صادر شده که نسبت به سال گذشته حدود ١,٤درصد کاهش داشته است. به گزارش مرکز آمار ایران، تعداد ٩٣١٦ پروانه‌ احداث ساختمان توسط شهرداری‌ تهران در سال ٩٦ صادرشده است که نسبت به سال گذشته حدود٧,٤ درصد افزایش داشته است.بررسی نتایج طرح گرد‌آوری اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌های کشور در سال ١٣٩٦ در شهر تهران نشان می‌دهد، در سال ١٣٩٦، تعداد 65 هزار و 178 واحد مسکونی در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری‌ تهران، پیش‌‌بینی شده است که نسبت به سال گذشته حدود ١,٤درصد کاهش داشته است.‌ متوسط تعداد واحد مسکونی برای هر یک از این پروانه‌ها ٧ واحد بوده است.

در همین حال، ‌تعداد ٩٣١٦ پروانه‌ احداث ساختمان (غیر مسکونی) توسط شهرداری‌ تهران در سال ٩٦ صادرشده است که نسبت به سال گذشته حدود٧,٤ درصد افزایش داشته است.

   کل نقاط شهری کشور؟

گزارش مرکز آمار ایران همچنین حاکی از این است که در سال 1396 تعداد 322 هزار و 962 واحد مسکونی در پروانه‌های صادرشده برای احداث واحد مسکونی از سوی شهرداری‌های کشور پیش بینی شده است که نسبت به سال گذشته حدود 2.1 درصد کاهش داشته است متوسط تعداد واحد مسکونی در هر پروانه‌ای احداث ساختمان 2.6 واحد بوده است.

تعداد 122هزار و81 پروانه احداث ساختمان توسط شهرداری‌های کشور در سال 1396 صادرشده است که نسبت به سال گذشته (95) حدود 7.5 درصد افزایش داشته است. مجموع مساحت زیربنا در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان درسال 96 حدود 5946 هزار متر مربع بوده است که نسبت به سال گذشته 4.1 درصد کاهش داشته است، ‌متوسط مساحت زیربنا در این پروانه‌ها 489 مترمربع بوده است.

   دور از انتظار نبود

کاهش 1.4 درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی در سال 1396 با توجه به رکود 4 ساله قبل از آن، مساله تعجب برانگیز‌ای به شمار نمی‌رود. با افزایش قیمت دلار در سال‌های 90 و 91 و در واقع افزایش تورم و جهش قیمتی مسکن، متقاضیان مصرفی واحدهای مسکونی قدرت خرید خود را از دست دادند و از بازار معاملات ملک عقب‌نشینی کردند. از سوی دیگر، آن چنان که نتایج سرشماری مسکن و نفوس سال 95 هویدا کرد، بیش از 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود دارد که حاصل صدور پروانه ساختمانی به تعداد بسیار فراتر از روال معمول در طی سال‌های مورد اشاره است. همزمانی این دو مساله، نشانه‌ای مهم از حبس پول سازندگان در واحدهای ساخته شده و نیمه کاره به شمار رفته و می‌رود. در چنین شرایطی، متولی مسکن در دولت یازدهم با تنوع بخشی به وام‌های خرید و ساخت مسکن تلاش کرد، قدرت خرید هر دو سمت عرضه و تقاضا را همزمان تقویت کند. مساله‌ای که البته منجر به گشودن قفل بازار مسکن نشد و نتوانست پول‌های محبوس در این بازار را آزاد کند. چرا که اغلب این پول‌ها در دو بخش از بازار مسکن بلوکه شده است که در آینده نزدیک انتظار بازگشت آنها به چرخه اقتصاد مسکن بعید به نظر می‌رسد. بخش قابل توجهی از پول‌های حبس شده در مسکن در واحدهای ساخته شده مسکن مهر است . واحدهایی که به گفته مقام‌های وزارت راه و شهرسازی در بیابان‌های بدون امکانات و زیر ساخت‌هایی همچون آب، و برق، مدرسه و بیمارستان و ... ساخته شده و برای اینکه این واحدها زیست پذیر شود، ‌باید زیر ساخت‌های شهری در این مناطق و شهرهای جدید ایجاد شود و این کار مستلزم صرف چندین هزار میلیارد تومان اعتبار از سوی دولت است. از سوی دیگر، بخش دیگری از پول‌های حبس شده در مسکن مربوط به واحدهای لوکس ساخته شده در مناطق شمالی شهر تهران است. واحدهایی با قیمت‌های میلیاردی که افراد بسیار اندکی توان خرید آنها را دارند.

   تداوم رکود معاملات در سال 97

به گزارش «تعادل»، با کاهش نرخ سود بانکی در تابستان سال گذشته، بازار مسکن که رقیب بلافصل بازار پول به شمار می‌رود، از لاک رکود 4 ساله خود بیرون آمد و برای رونق گرفتن خیز برداشت. این روند صعودی اما در فصل زمستان به ویژه در بهمن ماه، در اثر التهاب نرخ ارز، از مسیر رشد ملایم قیمت خارج شد و همزمان به دلیل کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی در برابر افزایش بعضا سرسام آور قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان، تعداد معاملات به‌طور معناداری نسبت به ماه قبل از آن، در شرایطی که بازار ماه‌های پایانی سال، همواره داغ بوده است، کاهش یافت. این روند کاهشی در فروردین 97 نیز تجربه شد به گونه‌ای که تعداد معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران به 5 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 59 و 6.3 درصد کاهش نشان داد. در اردیبهشت ماه اما با ثبت بیش از 19 هزار مورد معامله مسکن در تهران، روند معاملات ملک دوباره به مدار صعودی بازگشت و این بازار توانست در شرایطی که راه‌های ورود نقدینگی به بازارهای ارز و طلا به دلیل اعمال برخی سیاست‌های مقطعی دولت مسدود شده بود و بازار پول هم از جذابیت افتاده بود، بخشی از نقدینگی سرگردان را جذب کند. در ماه‌های خرداد، تیر و مرداد اما بار دیگر، ‌به دلیل بروز بی‌ثباتی در برخی بازارها و فضای کلی اقتصاد و در پی آن افزایش انتظارات تورمی، قیمت‌های رشد شدیدی را تجربه کرد و منجر به کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی شد.

   تسری رکود به بازار ساخت وساز

اگر چه نرخ ارز، عوامل درونی بازار مسکن (دستمزد کارگران، نرخ مصالح متعارف و نه لوکس ساختمانی و...) را به‌طور مستقیم تحت تاثیر قرار نمی‌دهد، اما نوسان‌های ارزی اثر مستقیمی بر انتظارات تورمی و ایجاد هیجان در میان فعالان بازارهای مختلف دارد. از همین رو، هیجان بازار ارز که از دی و بهمن سال گذشته آغاز شد و در ماه‌های اخیر شتاب بیشتری گرفت، در بازار مسکن نیز بازتاب یافت و برای همگان مشخص شد که در شرایط کنونی، ‌تحولات مسکن بیشتر از عوامل اثر گذار فضای کلی اقتصاد متاثر می‌شود تا عوامل اختصاصی این بازار.

آنگونه که برخی پژوهش‌های اقتصادی نشان داده‌اند، ‌وضعیت و نوسان قیمت‌ها در بازار مسکن با فاصله چند ماهه از تهران به کلان‌شهرها و سایر شهرهای کشور منتقل می‌شود و از همین رو است که کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی با اعدادی تقریبا نزدیک در آمار سایر شهرهای کشور نیز منعکس شده است. بی‌گمان، در شرایطی که بازار خرید و فروش ملک در تهران و سایر شهرها در وضعیت رکود و قفل شدگی به سر می‌برد، و چشم‌انداز اقتصاد کشور نیز با توجه به نوسان‌های اخیر در بازارهای ارز و طلا فعلا مثبت نیست، ‌‌انتظار سرمایه‌گذاری در بازار ساخت و ساز دور از انتظار است.