چشم‌انداز بازار ملک از دریچه آمار
ایمان رفیعی
کارشناس‌ساخت‌وساز
با نگاهی به وضعیت آمار بخش مسکن در 6 ماه گذشته می‌توان دید واقع‌بینانه‌تری نسبت به وضعیت فعلی و شرایط پیش‌رو داشت.
اولین و شاید مهم‌ترین فاکتوری که در آمار مسکن جلب‌توجه می‌کند، میزان تغییرات قیمت است. در 6 ماهه اول امسال متوسط قیمت هر متر مربع مسکن حدود 60 درصد نسبت به سال گذشته افزایش قیمت را نشان می‌دهد. البته با توجه به میزان افزایش قیمت ارز، مصالح و تورم واقعی که ارقام به مراتب بالا‌تری را نشان می‌دهد، این افزایش قیمت چندان دور از انتظار نیست. اما با توجه به کاهش شدید ارزش پول ملی و ناتوانی خریداران بعید به نظر می‌رسد در نیمه دوم امسال شاهد افزایش قیمت چشمگیری در این بخش باشیم. اما با توجه به بالا رفتن قیمت مصالح و نوسانات شدید بازار، بخش قابل توجهی از سازندگان املاک ترجیح داده‌اند، فعلا در بازار ساخت سرمایه‌گذاری نکنند و این مورد در دراز مدت موجب کاهش حجم عرضه و به وجود آمدن قیمت‌های کاذب خواهد شد.
در کنار افزایش قیمت املاک در سال جاری، نرخ رهن و اجاره املاک نیز نسبت به سال گذشته روند افزایشی را در پیش گرفته است، به‌طوری که متوسط میزان افزایش اجاره املاک در نیمه اول امسال حدود 14 درصد نسبت به سال گذشته افزایش داشته است. اما با ادامه‌دار شدن رکود، ساخت و خرید در بازار املاک پیش بینی می‌شود شاهد ادامه افزایش قیمت‌ها در بازار املاک استیجاری باشیم.
با بررسی حجم معاملات انجام شده در نیمه ابتدایی سال 97 با وجود افزایش نسبی حجم معاملات در نیمه اول فصل بهار، شاهد کاهش حدود 12 درصدی حجم معاملات انجام شده در نیم فصل، در مقایسه با 6 ماهه نخست سال 96 هستیم. البته با توجه به افزایش شدید قیمت‌ها این کاهش حجم معاملات دور از انتظار نیست و پیش بینی می‌شود با توجه به فروش رفتن حجم زیادی از املاک کم متراژ و خوش قیمت، این روند کاهشی در نیمه دوم سال نیز ادامه‌دار شود. البته باید توجه داشت که حجم قابل توجهی از املاک معامله شده در نیمه ابتدایی سال مربوط به املاک با قیمت متوسط به پایین و کم متراژ بوده است.
با توجه به آمارهای اعلام شده در مورد شرایط کلی بازار مسکن در نیمه ابتدایی سال و شرایط عمومی اقتصاد کشور، بعید به نظر می‌رسد شاهد تغییرات مثبتی در نیمه دوم سال در این بازارها باشیم. در شرایط فعلی با وجود، اقبال جوانان به سپرده‌گذاری در صندوق‌های سرمایه‌گذاری مسکن و صعود تاریخی شاخص کل بورس، نه تنها تغییرات قابل توجهی در اوراق حق تقدم مسکن (تسه) نیستیم، بلکه در روزهای اخیر قیمت این اوراق روند کاهشی را شروع کرده که نشانگر کاهش میزان اثرگذاری سهم تسهیلات از بهای نهایی ساختمان و کاهش رغبت و توان خریداران مسکن برای خرید و استفاده از این اوراق است. از طرف دیگر در بخش دولتی نیز شاهد عزم جدی برای کنترل شرایط بازار مسکن و حتی بازار اجاره‌بها نیز نیستیم که موجب بدبینی بیشتر سرمایه‌گذاران و خریداران نسبت به آینده بازار مسکن خواهد شد.
