4 مانع ورود سرمایه به بخش مسکن

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|

کارشناسان می‌گویند بخش اعظمی از موفقیت مالی هر فرد به مدیریت صحیح سرمایه آن شخص بستگی دارد. بااین‌حال، با توجه به فرصت‌های سرمایه‌گذاری بی‌شماری که این روزها وجود دارد، انتخاب اینکه پولتان را در کجا سرمایه‌گذاری یا پس‌انداز کنید تا حدی مشکل است. به گفته این کارشناسان، بازار کنونی سکه، ارز و طلا به دلیل هجوم مردم و تحریم‌ها دستاورد مطلوبی برای سرمایه‌گذاران نخواهد داشت. اما در این میان، به اعتقاد این کارشناسان، بازار مسکن از دیرباز در ایران بازار سرمایه‌ مطلوبی به شمار می‌آمده و به نظر می‌رسد در بحران اقتصادی کنونی نیز بازار جذابی برای سرمایه‌گذاران محسوب شود. اگرچه به باور این عده، این بازار هیچ‌گاه نمی‌تواند رجعتی به دوران رونق وجهشی خود در بین سال‌های 88 تا 92 داشته باشد، چراکه شرایط اقتصادی کنونی با شرایط سال‌های ذکرشده تفاوت فاحشی دارد. رشد اقتصادی در سال‌های یادشده حاصل از فروش بسیار گران نفت و تاثیر آن بر تورم و تصمیمات شتابزده بوده و به نظر می‌رسد این رجعت هرگز در بازار مسکن روی ندهد. به‌هرروی به باور این کارشناسان بازار مسکن هنوز هم بازار بسیار مطلوب برای سرمایه سرگردان سرمایه‌‌گذاران به‌حساب می‌آید.

   سرمایه‌گذاری هنوز هم به‌صرفه است

در همین رابطه، ایمان رفیعی، کارشناس بازار ساخت‌وساز با بیان اینکه هر ملکی برای سرمایه‌گذاری صرفه اقتصادی ندارد، گفت: بیشترین رشد قیمت مسکن از سال 80 تا 92 با 26 برابر شدن قیمت مسکن در اختیار شهر تهران بوده و از سال 70 تا 80 رشد قیمت مسکن در تهران در همه مناطق تقریباً به یک مقدار بوده و قیمت آپارتمان حدود 6 تا 7 برابر شده است. اما از سال 80 به بعد رشد قیمتی در مناطق شمالی و غربی تهران به ‌مراتب بیشتر از رشد قیمتی مناطق جنوبی بوده است.

رفیعی افزود: بر اساس آمارها این افزایش قیمت‌ها به دلیل افزایش نرخ دلار از سال 93 و ثروتمندتر شدن عده‌ای از مردم و در پی آن تقاضای بیشتر برای مسکن به‌منظور سرمایه‌گذاری در مناطق شمال شهر بوده است.

وی با بیان اینکه در حال حاضر نیز بیشترین رشد قیمت مسکن در تهران مربوط به مناطق شمال شهر بوده و بخش مصرفی و جنوب شهر با توجه به توان مصرفی همچنان رشد بالایی نداشته است، گفت: به‌طورکلی رابطه تقاضا و عرضه باعث افزایش قیمت یک کالای مصرفی می‌شود. در خصوص مسکن نیز زمانی که بخش تقاضا با سرمایه‌های کلان وارد یک منطقه از کلان‌شهری می‌شود که زمین در آن منطقه کم و برای انبوه‌سازان مناسب است، قیمت آپارتمان چندین برابر می‌شود.

وی گفت: به‌طور مثال، در منطقه یک تهران قیمت آپارتمان از سال 70 حدود 129 برابر شده است، درحالی‌که قیمت زمین در همین منطقه و همین بازه زمانی 194 برابر شده است. البته این املاک نیز با توجه به شرایط کنونی کشور و رکود اقتصادی برای کسب سودهای بادآورده مناسب نیست.

وی گفت: علاوه بر آن، با توجه به حجم سنگین عرضه‌های مسکن مخصوصاً از سوی بانک‌ها (با توجه به الزام بانک‌ها مبنی بر فروش اموال مازاد) و خانه‌های خالی موجود در سطح تهران که طبق آخرین اطلاعات 2.5 میلیون خانه خالی موجود است، انتظار سود چند برابری از بازار مسکن در مدت کوتاه یک‌ساله یا دو سال بعید است. البته به‌مرور به دلیل کاهش قابل‌توجه حجم و تعداد پروانه‌های ساخت‌وساز از شدت عرضه کاسته خواهد شد و بازار تقاضا نیازمند املاک مصرفی است.

این کارشناس ساخت و سار با اشاره به اینکه املاک مصرفی کوچک متراژ در آینده بسیار نزدیک برای خانوارهای کم‌جمعیت سود مطلوبی برای سرمایه‌گذاران خواهد داشت، درنهایت گفت: بنابراین سرمایه‌گذاران می‌تواند تولید آپارتمان های متوسط متراژ در مناطق مختلف کلان‌شهرها را در دستور کار خود قرار دهند.

   4 سد جذب سرمایه

در همین رابطه، حسین احمد اوغلی، کارشناس بازار مسکن نگاه دیگری به بخش اقتصادی مسکن دارد و در این خصوص بابیان اینکه تا زمانی که خطر تحریم و رکود پله‌ای اقتصاد وجود دارد، کسی حاضر به سرمایه‌گذاری در مسکن نیست، گفت: چراکه هرگونه ناامنی باعث افت شدید قیمت مسکن شده و در مقطع زمانی بسیار کوتاهی تمامی خریداران فروشنده خواهند شد.

احمد اوغلی افزود: جز تحریم و رکود اقتصادی تورم حاصل از افزایش ارزش طلا و دلار باعث شده مردم نگاه عمیق و طولانی‌مدتی به بازار مسکن نداشته باشند.چرا که شهروندان به‌وضوح دیده‌اند در زمان رکود اقتصادی و افزایش تورم ارزش طلا و دلار ثابت و ارزش پول ملی با افت روبه‌رو می‌شود. بنابراین با یک جست‌وجوی اندک تصمیم می‌گیرند سرمایه‌های خرد خود را وارد دو بخش ارز و طلا کنند تا وسعت دید آنها به حوزه بازار سرمایه نیز معطوف نشود زیرا این بازار بنا بر شرایط داخل کشور دچار بحران می‌شود.

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه همه این رفتارها به دلیل ترس از دست دادن سرمایه‌ها است؛ و سرریز شدن سرمایه‌ها طی سال‌های 90 تا 91 به بازار مسکن ناشی از رکود چندساله بوده است گفت: در حال حاضر دو فاکتور اصلی و دو فاکتور فرعی باعث عدم حضور سرمایه‌گذاران در بازار مسکن شده است. دو فاکتور اصلی شامل تحریم و رکود و دو فاکتور فرعی نبود دید وسیع سرمایه‌گذاری و رفتارهای روانی و هیجانی است.

   شرایط کنونی آماده نیست

وی در خصوص نقش تحریم‌ها و رکود اقتصادی در انتخاب بازار هدف برای سرمایه‌های خرد و کلان گفت: در حال حاضر وضعیت کنونی نه‌تنها قابل‌مقایسه با سال‌های 90 تا 92 نیست بلکه تفاوت ماهوی نیز به سال‌های مذکور دارد چراکه در سال 90 قیمت نفت و درآمدهای ارزی در اوج قرار داشت و دولت معتقد بود تحریم‌ها کاغذ پاره هستند و همین حس را هم به مردم منتقل می‌کردند و البته بخش اعظم مردم هم به دولت اعتماد می‌کردند، ولی الان مردم تأثیر تحریم‌ها را با گوشت و پوستشان حس می‌کنند. بنابراین نیاز است سرمایه‌داران خرد، مبالغ مازاد خود را در منبع هدفمندتری سرمایه‌گذاری کنند.

احمد اوغلی با اعتقاد به اینکه البته در زمان رکود اقتصادی نیز سرمایه‌داران منطقی سرمایه‌های کلان خود را از بازار مسکن خارج نکرده‌اند، گفت: البته نوع سرمایه‌گذاری این عده از بخش داخلی به بخش خارجی تغییر مسیر داد. بنابراین یکی از دلایل خرید ملک در کشورهای دیگر به‌خصوص ترکیه دقیقاً همین موضوع است.

وی گفت: اگرچه در حال حاضر این بخش از سرمایه‌داران نیز بخشی از سرمایه‌های ملکی خود را با سقوط لیر ترکیه از دست دادند، اما به نظر می‌رسد در برهه زمانی و چندساله رکود اقتصادی تحت تأثیر کنش‌های روانی کوتاه‌مدت قرار نگرفته‌اند و همچنان با اعتقاد راسخ به بازار مسکن به عنوان تنهاترین منبع سرمایه‌گذاری نگریستند. البته این انتخاب از دید منطقی بسیاری از کارشناسان سرمایه‌گذاری مطلوبی نیست ولی بازار سرمایه همواره منطق خود را دارد و بر مبنای سود و زیان عمل می‌کند.

این کارشناس ساخت‌وساز گفت: بنابراین به‌طور قاطع می‌توان گفت دولت تعیین می‌کند که بازار سرمایه‌ها به کدام سو بروند. اگر دولت توانست التهابات سیاسی برون‌مرزی را کنترل کند و احساس امنیت را به بازار متبادر سازد در آن صورت حرکت بازار سرمایه به‌تدریج به‌طرف مسکن خواهد بود که به‌طور سنتی بهترین مکان برای سرمایه‌گذاری است وگرنه سرمایه‌ها در دلار و طلا جا خوش خواهند کرد.

احمد اوغلی اظهار کرد: علاوه بر مطالب ذکرشده، بازار مسکن ما بیش از اینکه از شاخص‌های مرسوم پیروی بکند از جو روانی متأثر می‌شود و امنیت در این جو نقش اصلی را بازی می‌کند.

 وی گفت: نزدیکی تحریم‌ها و تهدیدهای امریکا و القای جو ناامنی اقتصادی ازیک‌طرف و نداشتن برنامه منسجم و جامع در مقابل آنها از طرف دیگر، در نهایت بازار مسکن را به‌ سوی رکود سنگین‌تر سوق خواهد داد چرا که دولت حتی با وجود اینکه اعلام کرده بود برای هر سناریویی آماده است، ولی در عمل مردم شاهد تصمیمات عجولانه و هرج‌ومرج اقتصادی بودند به‌طوری‌که باعث بگیرو ببند و استفاده از قوه قهریه برای تعیین نرخ ارز شد. همین امر باعث بی‌اعتمادی بیشتر مردم شد.

وی درنهایت گفت: با توجه به موارد ذکرشده بازار مسکن برای جذب سرمایه نیازمند جو روانی، اقتصاد آرام و هدایت منطقی افراد برای این بخش است که متأسفانه طی سال‌های اخیر، دولت برای روشنگری بخش سرمایه‌دار و جذب سرمایه‌های آنها برای ساخت‌وساز مصرفی فعالیت درخور توجهی انجام نداده حتی مسوولان در جذب این افراد در بخش بافت‌های فرسوده نیز بسیار ناموفق بوده‌اند.

   فرصت و تهدید بازار مسکن

جلال صباغ، کارشناس بازار مسکن نیز کاهش ارزش پولی کشور را فرصت مغتنمی برای حضور سرمایه‌گذاران خارجی دانست و در این خصوص گفت: در حال حاضر کشور ایران و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن آن مقبول کشورهای اسلامی و عربی است و اگر تدابیر مطلوبی در جذب این سرمایه‌گذاران حاصل شود می‌توان امید داشت طی برهه زمانی کوتاهی همه املاک خالی از سکنه به فروش خواهد رسید.

صباغ گفت: حضور سرمایه‌گذاران خارجی سه فرصت و دو تهدید را برای کشور ما دارد. بخش فرصت این حضور در جذب سرمایه‌های خارجی و رونق ساخت‌وساز به‌واسطه وجود بخش تقاضا و در نهایت عرضه املاک مازاد و خالی از سکنه و ارزآوری حاصل از فروش آنها است.

وی در خصوص بخش تهدید گفت: دو دلیل تهدید این مورد نیز در افزایش قیمت مسکن به‌واسطه حضور بخش تقاضا و کوتاهی دست مصرف‌کنندگان داخلی به امر خانه‌دار شدن است.

این کارشناس مسکن با بیان اینکه بخش مسکن باید از رکود چندساله خارج شود گفت: نبود سازنده ذی‌صلاح طی سال‌های رکود به دلیل کاهش حجم تقاضا ضربه مهلکی به بدنه ساخت‌وساز وارد کرده است. چنانچه آمارها به‌وضوح نشان از کاهش پروانه‌های ساخت‌وساز در کشور را دارد.

صباغ گفت: بنابراین با یک حساب سرانگشتی می‌توان دریافت هم‌اکنون بهترین زمان برای ورود سرمایه‌ها به بخش ساخت‌وساز و مسکن است چراکه سرمایه‌گذار به‌واسطه این عملکرد هم از نظر سود منتفع شده و هم می‌تواند سرمایه‌های خود را در داخل کشور وارد چرخه مصرف و تولید کند.

این کارشناس ساخت‌وساز با بیان اینکه هیچ‌کس از جمع‌آوری طلا و ارز منتفع نمی‌شود، عنوان کرد: انباشت طلا و ارز به‌صورت منقول در خانه یا دفتر کار معنا و مفهوم ندارد و باید وارد چرخه سرمایه آوری شوند و به نظر می‌رسد در این برهه زمانی حضور این سرمایه‌ها در ساخت‌وسازهای منطقی بازخورد مطلوبی برای دارنده این مسکوکات داشته باشد.

   یک دلیل برای پیشتازی مسکن

عطا آیت الهی، کارشناس مسکن با بیان اینکه رشد قیمت مسکن در دوران آرام اقتصادی بهتر از قیمت دلار و سکه است، گفت: اگر شرایط بازار مسکن را در مقایسه با سه بازار رقیب یعنی سکه، ارز و بورس بررسی کنیم متوجه می‌شویم این بازار نسبت به آنها از رشد کمتری برخوردار بوده اما نسبت به سال‌های قبل اوضاع مناسب‌تری داشته است.

آیت الهی افزود: بخش مسکن شهر تهران در ۱۲ ماهه سال ۱۳۹۶رشد ۱۱.۵ درصدی قیمت را تجربه کرد. درحالی‌که رشد قیمت سکه در ۱۰ ماهه سال قبل ۲۵ درصد، ارز ۲۱ درصد و بورس تهران ۲۸ درصد بود. این در حالی است که بخش مسکن در سال ۱۳۹۵ رشد قیمت ۵.۴ درصدی را تجربه کرده بود که نشان‌دهنده رشد ۲.۱ برابری نسبت به سال قبل از آن است.

وی گفت: التهاب غافلگیرکننده بازار ارز در ابتدای سال جاری، اولین تأثیر را با رکود معاملاتی در بازار مسکن ایجاد کرد. در اسفندماه سال گذشته به دنبال افزایش ۲۶ درصدی میانگین قیمت مسکن شهر تهران که در بعضی مناطق تا ۴۱ درصد هم جهش‌یافته بود سرعت معاملات به‌شدت افت کرد.

این کارشناس مسکن گفت: در حال حاضر بحران اقتصادی و سیاسی و اجتماعی و نوسانات جهانی نرخ بهره امریکا و قیمت نفت و تقاضای داخلی و خروج دلارها بر قیمت ارز تأثیر گذاشته و آن را افزایش داده. تقاضا برای ارز زیاد است چون‌ تبدیل ریال به سایر ارزها ارزش دارایی یک شخص را حفظ می‌کند؛ بنابراین باثبات نرخ ارز بازار مسکن دوباره در جایگاه مطلوب‌تری برای سرمایه‌گذاری قرار خواهد گرفت.

وی گفت: اما از یک منظر همچنان مسکن پربازده‌ترین و مطمئن‌ترین سرمایه‌گذاری است. حتماً می‌دانید قیمت مسکن همواره با افزایش تورم بالا می‌رود. زمانی که مردم قدرت خرید مناسبی داشتند این افزایش قیمت در مقابل توان خرید متقاضیان قرار می‌گرفت و خریدوفروش مسکن در سطح بالایی انجام می‌شد و ظرف مدت یکی دو سال، سرمایه فعالان بازار مسکن چندین برابر می‌شد.

این کارشناس مسکن گفت: در شرایط فعلی قدرت خرید مردم کاهش‌یافته و مردم توانایی خرید مسکن را ندارند این امر به‌مثابه کاهش تقاضا در بازار مسکن برای خرید است. توجه داشته باشید مردم فعلاً نمی‌توانند مسکن خریداری کنند، اما آیا می‌توانند بدون مسکن زندگی کنند؟ پاسخ مشخص است، وقتی نمی‌توانند از پس هزینه خرید مسکن برآیند، بالطبع ناگزیرند مسکنی برای خود رهن و اجاره کنند.

وی گفت: بنابراین اگر ریسک بازار طلا و نوسانات قیمتی این کالا و دلار، همچنین سود پایین بانکی را بخواهیم با درآمد ماهانه و سالانه مسکن مقایسه کنیم، می‌توان گفت بازار رهن و اجاره مسکن پربازده‌ترین و باثبات‌ترین بازار برای سرمایه‌گذاری بوده که سال‌های طولانی قانون صدی‌ سه، بر آن حاکم است.