دوراهی قیمت مسکن
گروه راه و شهرسازی|
با آغاز نوسانات شدید نرخ ارز در اردیبهشت ماه سال جاری، قیمت‌ها در بازار مسکن هم به‌شدت افزایش یافت و رشد 60 تا 70 درصدی قیمت‌ها نسبت به اردیبهشت سال گذشته در مناطق2، 4 و 5 پایتخت به ثبت رسید. رشد قیمت مسکن به تناسب افزایش نرخ ارز پیش رفت و طی 4، 5 ماه گذشته شاهد افزایش قیمت‌ها و به تبع آن کاهش قدرت خرید متقاضیان و افت حجم معاملات بودیم به گونه‌ای که در شهریورماه ۱۳۹۷ رکورد افزایش ماهیانه و سالیانه قیمت مسکن طی شش ماه اخیر شکسته شد و براساس گزارش اخیر بانک مرکزی متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی شهر تهران به ۸ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان رسید.
رشد ۷۴.۱ درصدی قیمت مسکن در شهریور ماه سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل موجب شد که حجم معاملات نسبت به شهریور سال 96، ۳۳.۵ درصد کاهش داشته باشد. اما در شرایطی که بازار مسکن با افزایش قیمت و کاهش معاملات مواجه بود، از نخستین روزهای هفته گذشته کاهش شدید نرخ ارز رخ داد و قیمت دلار از حدود 19 هزار تومان به حدود 10 هزار تومان رسید، اتفاقی که این سوال را در میان متقاضیان خرید و صاحبان املاک پررنگ کرد که آیا امکان کاهش قیمت‌ها همگام با افت نرخ ارز وجود دارد، یعنی همان‌گونه که قیمت‌ها در بازار مسکن همگام با نرخ ارز رشد کرد آیا با کاهش نرخ ارز شاهد، افت قیمت‌ها دربازار مسکن خواهیم بود؟
برخی کارشناسان معتقدند، با ثبات نرخ ارز در رقمی کمتر از 10 هزار تومان، قیمت مسکن در ماه‌های آینده تثبیت می‌شود و دیگر بیش از این افزایش نمی‌یابد، اما کارشناسان دیگر معتقدند که بازار مسکن ظرفیت بیشتری برای افزایش قیمت دارد و حتی با وجود ثبات در نرخ ارز، قیمت‌ها به روند صعودی خود ادامه می‌دهند. پیش از این مصطفی قلی‌خسروی،رییس اتحادیه املاک گفته بود: اگر قدرت نرخ ارز ادامه پیدا کند، بازار مسکن هم تحت‌تاثیر آن قرار می‌گیرد و قیمت‌ها در بازار ثابت می‌ماند.
در همین حال، مدیرکل اقتصادی بانک مرکزی درباره وضعیت کنونی بازار مسکن می‌گوید: اتفاقات کلان اقتصادی و نوسانات ارزی که به دنبال خروج امریکا از برجام رخ داد، بازار مسکن را هم متلاطم کرد و در شهریور امسال نسبت به شهریور پارسال شاهد افزایش 74 درصدی قیمت مسکن بودیم.
به گزارش پایگاه وزارت راه و شهرسازی، ابوالفضل اکرمی می‌افزاید: افزایش نرخ ارز، افزایش بهای مصالح و افزایش قیمت مسکن را در پی دارد و در نهایت شاهد کاهش قدرت خرید هستیم و افق پیش رو نامعلوم است. او با بیان اینکه اکنون با افت معاملات مسکن روبرو هستیم، اظهار می‌کند: قیمت تمام شده مسکن به‌شدت در حال افزایش است، اگرچه ساختمان‌های تکمیل شده رشد خوبی داشته‌اند، اما ساختمان‌هایی که تازه در حال تولید هستند، از فصل اول سال ۹۶ تاکنون، افت و رشد منفی دارند و آمارها چندان مطلوب نیست. اکرمی اضافه می‌کند: با افتادن شاخص‌ها، ارزش افزوده بخش مسکن و ساختمان بار دیگر منفی شد و به
2.2-درصد رسید که با این بی‌ثباتی، باید راهکاری بیندیشیم. مدیرکل اقتصادی بانک مرکزی می‌گوید: شاید ساده‌ترین راه این باشد که تسهیلات را دوباره فعال کنیم اما در شرایط کنونی با وجود افزایش حجم نقدینگی، با تنگناهای بخش تولید روبرو هستیم و این تناسب وقتی به هم می‌خورد، افزایش قیمت‌ها اجتناب‌ناپذیر است.
او با بیان اینکه با همکاری سیستم بانکی، حمایت‌های دولت و وزارت راه، باید دوران کنونی را پشت سر بگذاریم، می‌افزاید: تا قدرت خرید مردم افزایش نیابد، مسائل بخش مسکن حل نمی‌شود، اما بهتر است برای اقشار آسیب‌پذیر مبالغی را درنظر بگیریم و مسکن ارزان قیمت را پیشنهاد بدهیم تا این قشر جامعه در شرایط دشوار فعلی، از این مقوله محروم نمانند. اکرمی، ساختمان را یکی از بخش‌های مهم در تولید ناخالص داخلی می‌داند و می‌گوید: درحالی که تورم در سال ۹۲، ۳۴.۷ درصد بوده، رشد قیمت مسکن به ازای هر متر زیربنای واحد مسکونی، ۳۰ درصد بود و با سیر نزولی تورم، رشد قیمت‌ها در بخش مسکن بسیار پایین‌تر از نرخ تورم بوده است؛ از این رو قیمت واقعی مسکن در این دوره ۴ یا ۵ ساله به صورت نزولی کاهش پیدا کرده است.
او با بیان اینکه بخش مسکن یکی از دغدغه‌های دولت یازدهم بود، می‌گوید: کمیسیون اعتباری زمان زیادی را به موضوع مسکن اختصاص داد و در بخش تسهیلات پرداختی هم عملکرد تسهیلات بانک مسکن و سایر بانک‌ها بطور مستمر افزایش داشته و سهم پرداختی از ۲۸۱ هزار میلیارد تومان در سال ۹۲ به ۵۱۷ هزار میلیارد تومان در سال ۹۶ رسیده است. این مدیر اقتصادی توضیح می‌دهد: با توجه به سیاست‌های تیم اقتصادی دولت، بانک مسکن و مرکزی و وزارت راه و شهرسازی، اتفاقات مثبتی در بخش مسکن رخ داد که نتیجه آن براساس ارقام، رونق بازار معاملات بود، یعنی رشد ۵.۴ درصد در سال ۹۵ و ۱۱.۸ درصد در سال ۹۶ که علائمی از خروج مسکن از رکود بود.
مسکن ظرفیت افزایش قیمت دارد
اگرچه برخی کارشناسان معتقدند که قیمت مسکن در طولانی مدت به نرخ ارز نزدیک می‌شود و احتمال افزایش قیمت‌ها وجود ندارد، اما یک کارشناس اقتصاد مسکن درباره افزایش نرخ دلار طی ماه‌های اخیر می‌گوید: اگر نرخ دلار روی عدد ۱۰ تا ۱۱ هزار تومان تثبیت شود، ظرفیت برای رونق بخش مسکن به وجود می‌آید. بیت‌الله ستاریان در گفت‌وگو با ایسنا اظهار می‌کند: بر اساس مطالعات، نرخ واقعی دلار در ایران باید ۸۵۰۰ تا ۹۰۰۰ تومان باشد، بنابراین هم‌اکنون دارای حباب است و طبیعتا باید تخلیه شود. او ادامه می‌دهد: کاهش قیمت دلار فقط خواست دولت ایران نیست، بلکه دولت‌های متخاصم هم چندان تمایل ندارند قیمت دلار در ایران افزایش یابد زیرا بالا بودن نرخ ارز برای درازمدت به نفع ایران خواهد بود.
این کارشناس اقتصاد مسکن می‌افزاید: بازارهای ارز و طلا به عنوان دو بازار موازی همواره در نوسانات اقتصاد کلان به صورت کوتاه‌مدت سرمایه‌ها را به سمت خود هدایت می‌کنند و بعد از تخلیه این بازارها سرمایه‌ها وارد مسکن می‌شود. به گفته ستاریان، دلار و سکه در دوره‌ای که جاذب هستند به صورت کوتاه‌مدت منابعی را به سمت خود جذب می‌کنند و بعد با ارزش افزوده‌ای به بخش مسکن می‌رود.
او درباره آینده بازار مسکن می‌گوید: می‌توان اینگونه استدلال کرد که با کاهش قیمت دلار، قیمت مسکن هم کاهش می‌یابد و از سوی دیگر ممکن است که با هدایت سرمایه‌ها به سمت مسکن، قیمت‌ها افزایش یابد به عنوان نمونه اگر دلار روی ۸۰۰۰ تومان بایستد در بخش مسکن هنوز ظرفیت جذب خواهد بود و رشد خواهد داشت و این رشد تا 6 ماهه اول سال آینده ادامه پیدا می‌کند. ستاریان ادامه می‌دهد: احتمال دیگر این است که دلار کمتر از ۵۰۰۰ تومان شود که در آن صورت تاثیرش در مسکن به صورت رکود خود را نشان می‌دهد. این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه مسکن به نسبت دلار و سکه افزایش چندانی نداشته است، می‌گوید: رشد قیمت ملک ۷۰ درصدی بوده در حالی که در بازار ارز جهش ۲۷۵ درصدی داشتیم، بنابراین مسکن با توجه به ماهیت دیرپذیر بودن باید خود را با قیمت ارز هماهنگ کند که این اتفاق در آینده رخ می‌دهد. او ادامه می‌دهد: نرخ واقعی دلار در سبد ارزیابی کالاها ۸۵۰۰ تا ۹۰۰۰ تومان است. اما با توجه به شرایط بازار تصور می‌کنم تا انتهای سال قیمت دلار به ۱۰ تا ۱۱ هزار تومان برسد که در آن صورت مسکن رونق می‌گیرد چون جابه‌جایی در این دو بازار به این صورت بوده که با تخلیه حباب بازار ارز و طلا، سرمایه‌ها با فاصله زمانی وارد مسکن می‌شود.
به گفته ستاریان، هم‌اکنون بازارهای ارز و طلا به حد اشباع رسیده‌اند، قیمت ۱۹ هزار تومان دلار، حباب بود که از جنگ اقتصادی نشات می‌گرفت البته این حباب منفی از جهاتی برای اقتصاد ایران خوب بود، درصورتی که دلار روی عدد ۱۹ هزار تومان می‌ماند ایران منافع بیشتری را جذب می‌کرد که فقط یکی از آنها درآمدهای صادراتی است و منافع زیاد دیگری هم در این بین وجود دارد.
