مسکن اجتماعی؛ ایده‌ای که اجرایی نشد
گروه راه و شهرسازی|شهلا روشنی|
به‌رغم آنکه در دولت فعلی، عدم اجرای طرح مسکن اجتماعی به‌عنوان یکی از دستاویزهای اصلی منتقدان دولت یازدهم برای نقد مدیریت عباس آخوندی در حوزه مسکن تبدیل‌شده است، اما بررسی‌ها حاکی از آن است که بی‌برنامگی در حوزه مسکن در دولت قبل را می‌توان به‌عنوان یک بی‌برنامگی تاریخی در حوزه مسکن و همچنین یک رکورد زنی قلمداد کرد.
باوجود ناکارآمدی طرح مسکن مهر و معضلات عدیده این طرح که عموماً ناشی از فقدان طرح آمایش در اجرای آن بوده، منتقدان حوزه مسکن را نامطلوب ارزیابی می‌کنند و مصداق بارز ادعای این افراد عدم اجرای طرح مسکن اجتماعی در کنار بی‌رغبتی برای اتمام واحدهای نیمه‌کاره مسکن مهر است.
این امر در حالی است که مداخله تاریخی و نیز بی‌برنامگی بی‌سابقه دولت قبل در حوزه مسکن که می‌توان از آن به‌عنوان یک رکورد زنی نام برد، قطعاً عاملی شده است که وزارت راه برای ورود به طرح مسکن اجتماعی با احتیاط و هراس وارد شود، چرا که منطقاً هم وقتی یک پروژه‌ای در قواره مسکن مهر هنوز نیمه‌تمام است و با مشکلات عظیمی از لحاظ تأمین زیرساخت‌ها مواجه است، نمی‌توان انتظار داشت دولت بی‌محابا دوباره وارد گود شود و برای ساخت پروژه جدیدی نظیر مسکن اجتماعی دست به کار شود.
برخی بر این باورند که اگر دولت توان مالی و نیز امکان اجرایی ساخت مسکن اجتماعی را نداشت، از همان اول نباید وعده‌های غیرقابل عملی به جامعه و مردم تزریق می‌کرد. این انتقاد شاید از جهاتی وارد باشد، اما از سوی دیگر نباید از نظر دور داشت که برخی از وعده‌ها شاید تحت تأثیر مطالبات و فشارهای بیرونی مردمی و نهادهای ناظر بر عملکرد دولت باشد و شاید برخی مسئولان در چنین شرایطی برای ممانعت از ایجاد جو منفی علیه خود و یا ایجاد جو مثبت و یا به امید تأمین منابع تحت تأثیر نگاه مثبت به آینده اقتصادی کشور، ناگزیر به ارائه نسخه‌هایی می‌شوند که بعداً همان وعده‌ها بلای جان آن‌ها و نقطه‌ضعفی برای به چالش کشاندن مدیریتشان می‌شود.
ماهیت مسکن اجتماعی مثبت است
محمدعلی مهری، کارشناس شهرسازی با بیان اینکه در حال حاضر درصد قابل‌توجهی از جوامع شهری همچنان مستأجر هستند و در تأمین مسکن ملکی مستأصل مانده اند، گفت: متاسفانه علی‌رغم اینکه شهرها بیش از حد گسترده شده‌اند، اما در توزیع مسکن‌های موجود در سطح شهر همچنان اعتدال رعایت نشده است.
مهری افزود: دولت‌های مختلف طرح‌های گوناگونی از مسکن اجتماعی گرفته تا مسکن مهر عملیاتی کردند و در این مسیر عده‌ای صاحب‌خانه شدند. خارج از در نظر گرفتن کیفیت مسکن‌های ساخته‌شده در مکان‌یابی و یا نوع سازه و تأمین زیرساخت و امکانات لازم خانه‌ها تحویل نیازمندان شده است.
وی بابیان اینکه هم‌اکنون بحثی که از سوی وزیر راه و شهرسازی مطرح‌شده رجعت دوباره به مسکن اجتماعی برای خانه‌دار شدن دیگر نیازمندان واقعی و بی‌مسکن است، گفت: مسکن اجتماعی ماهیتاً طرح مناسبی است و اجرای آن مستلزم مقایسه عرضه و تقاضا است.
مهری افزود: این طرح زمانی می‌توانست مثمر ثمر واقع شود که علاوه بر هدف تأمین نیاز مسکن در توسعه موزون شهرها از حیث گستردگی نقش‌آفرینی کند.
وی گفت: اما ازآنجایی‌که در اکثر شهرهای ایران به‌ویژه شهرهای بزرگ به تعداد خانوارهای ساکن در شهرها و حتی بیشتر مسکن وجود دارد و عرضه بر تقاضا پیشی گرفته است، از این رو، در ایجاد این طرح در این برهه ضرورتی دیده نمی‌شود.
این کارشناس شهرسازی با اعتقاد به اینکه ساخت این نوع مسکن و هر مسکن دیگر با دیدگاه تأمین نیاز برای نیازمندان گسترش شهرها را در پی دارد و باری گران برای مدیریت شهری است، اظهار کرد: تنها طرحی که در این برهه می‌تواند مؤثر واقع شود. طرح احیای بازآفرینی شهری در محلات قدیمی و بافت فرسوده است که اثرات مثبتی از حیث جوان شدن بافت شهر و مقاومت سازه‌ای، عریض‌تر شدن معابر و دیگر محاسن در پی دارد.
هویت‌بخشی با بازسازی بافت فرسوده
مهری گفت: طرح مسکن اجتماعی زمانی می‌تواند مؤثر واقع شود که در دل طرح بازآفرینی شهری به‌عنوان یکی از شاخه‌های آن عملیاتی شود. با این اتفاق می‌توان دو هدف را نشانه گرفت هم مسکن اجتماعی ساخت و هم از توسعه شهر جلوگیری کرد. بنابراین زنده سازی و هویت بخشی در بافت قدیم مناسب‌ترین اقدام در پس پرده مسکن اجتماعی است.این کارشناس شهرسازی گفت: یکی دیگر از طرح‌هایی که هم‌اکنون مسکوت مانده مسکن مهراست. بنابراین ضرورت دارد دولت در این قسمت به‌صورت جدی ورود کند و به‌جای تخصیص اعتبار برای طرح‌های پیشنهادی مشابه راه را بر این موازی کاری‌ها ببندد و تمام تلاش خود را در تکمیل، تأمین زیرساخت و کاربری‌های موردنیاز در واحدهای چند صد هزار مسکن مهرهای به کار گیرد و در کوتاه‌ترین زمان ممکن تحویل دهد.
ارتقای منزلت مسکن مهر با افزایش قیمت‌ها
وی گفت: منطقی نیست که این واحدها همچنان مسکوت و متروک بمانند، واحدهایی که می‌تواند چند صد هزار خانوار را خانه‌دار کند و مجددا به سراغ مسکن اجتماعی برویم. هر چند که سنگ بنای مسکن مهر با در نظر گرفتن مکان‌یابی نامناسب و خیلی از مؤلفه‌های دیگر برای شهرها مشکلات زیادی به بار آوردند، ولی گرانی بازار مسکن و مصالح زمین و مصالح ساختمانی قرب و منزلتی به مسکن مهرها بخشیده است.
منطقی ترین مسیر در این موقعیت که هزینه و زمان اجرای آن کمتر و نزدیک‌تر از ساخت مسکن‌های مجدد با عنوان مسکن اجتماعی باشد، همین تکمیل مسکن مهر و گذاشتن توان بیشتر برای اجرای طرح بازآفرینی شهری است.
در نهایت باید گفت، شایسته است وزیران مرتبط با موضوع مسکن تا اجرا و اتمام طرح‌های نیمه تمام به فکر اجرای طرح جدیدتری موازی با این مسیر نباشند و اگر هدف تامین مسکن است با در نظر گرفتن شرایط و بودجه سازمانی به فکر کوتاه ترین مسیر در خدمتگزاری به مستمندان و نیازمندان باشند.
وعده‌‌هایی که گریبان مسکن را گرفت
در همین رابطه، ایمان رفیعی، کارشناس ساخت‌وساز بابیان اینکه وظیفه حمایت دولت‌ها از اقشار متوسط و آسیب‌پذیر جامعه، جزو اولویت‌های غیرقابل جابجایی کشور است، گفت: تامین مسکن که از مهم‌ترین نیازهای افراد جامعه است، همواره در اولویت دولت‌ها برای تامین و واگذاری قرار دارد. اگرچه دولت‌های یازدهم و دوازدهم در ادامه طرح مسکن مهر، اقدام به تکمیل و تحویل بخش عمده‌ای از باقی‌مانده این واحدها کرد، اما نتوانست در عمل طرح اجرایی عملی و کارایی برای حل مشکل مسکن ارائه دهد.
وی گفت: راه‌کارهایی که در طی دولت‌های یازدهم و دوازدهم برای حل مشکل متقاضیان خرید و اجاره مسکن اعلام‌شده اعم از طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی، طرح اجبار مالکان برای انعقاد قرارداد دو ساله اجاره، طرح مسکن جوانان و مسکن اجتماعی عملاً در حد وعده باقی‌مانده است.رفیعی بابیان اینکه مسکن اجتماعی که چند سالی است در تیتر اخبار مربوط به مسکن قرارگرفته نمونه‌ای از این طرح‌ها است، گفت: هدف‌گذاری اولیه این طرح ساخت سالیانه یک‌صد هزار واحد مسکونی در کشور بود که متشکل از طرح پرداخت وام بلاعوض به متقاضیان خرید مسکن مهر بدون متقاضی، ساخت مسکن استیجاری و پرداخت تسهیلات متنوع برای ساخت آن‌ها بود.
منافع مفروض مسکن اجتماعی
این کارشناس ساخت‌وساز گفت: ارائه این طرح‌ها از طرف دولت فی‌نفسه دارای منافع مفروض زیادی است، اما چون سازندگان و مصرف‌کنندگان این کالا بخش خصوصی و مردم هستند، باید به نکاتی فراتر از دستورالعمل‌های اجرایی عادی توجه کرد. مشکلات و کاستی هایی که در اجرای طرح مسکن مهر وجود داشت، هنوز دامن‌گیر بخشی از افرادی است که در این مجموعه‌ها ساکن اند.
وی گفت: مشکلاتی مانند عدم فراهم بودن امکانات و تأسیسات زیر بنایی و مشکلات دسترسی به امکانات شهری و عدم توجه و نظارت کافی بر اجرای اصولی قوانین ساخت‌وساز. واگذاری زمین و تسهیلات ارزان قیمت بخشی از هزینه‌های نهایی ساختمان را پوشش می دهد، اما عدم فراهم کردن سایر امکانات و ملزومات اسکان بخش مهم‌تری از این طرح هاست که کمتر مورد توجه قرارگرفته است.این کارشناس تاکید کرد: سهم دولت در اجرای این طرح‌ها باید دربرگیرنده نیازهای اساسی که بخش خصوصی تمایلی به ساخت آن‌ها ندارد و توجیه اقتصادی نیز برای آن ندارد، باشد. امکاناتی مانند ساخت مدرسه و مسجد و اماکن ورزشی و آموزشی از جمله این زمینه‌ها هستند. عدم توجه به این مسائل در هنگام اجرای این طرح‌ها موجب بروز مشکلات و ناهنجاری‌های بعدی در اجرای این طرح‌ها خواهد شد که نهایتا علی‌رغم هزینه‌های هنگفت انجام‌شده، با عدم استقبال متقاضیان مواجه خواهد شد.وی درنهایت گفت: در حال حاضر که دولت با محدودیت‌های جدی در تامین منابع مالی برای اجرای طرح‌های عمرانی به‌ویژه در بخش مسکن مواجه است، باید با بررسی دقیق طرح‌های اجراشده قبلی در این زمینه، نسبت به شناسایی نقاط ضعف و کاستی های طرح‌های گذشته اقدام کند، سپس با اولویت‌بندی صحیح منابع و امکانات موجود، اقدام به توزیع آن‌ها نماید. با توجه به پتانسیل خوبی که ایران در زمینه مصالح ساختمانی و فراوانی زمین مناسب برای ساخت‌وساز دارد، می‌توان با مدیریت صحیح و تدوین استراتژی مناسب به‌آسانی از این بحران عبور کرد.
شکست طرح مسکن اجتماعی در آلمان
همچنین افشین پروین پور، سیاست‌گذار مسکن بابیان اینکه در دوران وزارت عباس آخوندی یک آجر هم برای طرح مسکن اجتماعی صرف نشده است، گفت: وزیر راه و شهرسازی سابق چندین بار در خصوص مسکن اجتماعی سخن‌ها در محافل گفت، اما در اجرا ما شاهد یک متر مربع از مسکن اجتماعی نبوده‌ایم.
وی با اشاره به اینکه یکی از خرده‌گیری‌های در مورد وزارت راه و شهرسازی عدم توجه به کمبود شدید مسکن است، افزود: حتی آقای آخوندی در زمانی که کشور با کمبود شدید مسکن روبهرو بود، نتوانست طرح مسکن اجتماعی را عملیاتی کند.
پروین پور با اشاره به اینکه طرح مسکن اجتماعی یک طرح شکست‌خورده بعد از جنگ جهانی دوم در آلمان بود که دولت یازدهم بدون توجه به شکست خوردن این طرح در آلمان، شروع به انجام مطالعات برای اجرای آن کرد، گفت: اجرای این طرح‌های شکست‌خورده چه معنایی می‌توانند داشته باشند، جز این که تیتر یک صفحات رسانه ها باشد.این کارشناس سیاست‌گذاری مسکن با اشاره به اینکه طرح مسکن اجتماعی در نطفه خفه‌شده است، اضافه کرد: طرح مسکن اجتماعی با تمام توانی که دولت و وزارت راه و شهرسازی برای اجرای آن گذاشته بود، حتی به نخستین مرحله اجرا هم نرسید.وی گفت: برخلاف گفته‌های وزیر سابق راه و شهرسازی، وی نه‌تنها قدمی برای افتتاح اجرای مسکن مهر در کشور برنداشت، بلکه یک آجر هم برای ساخت مسکن اجتماعی روی آجر نگذاشت. پروین پور مسکن اجتماعی در دولت یازدهم و دوازدهم لای پیش طرح‌های اجرایی مغفول ماند، گفت: وزیر سابق راه و شهرسازی فقط سخنان زیادی از اجرای طرح مسکن اجتماعی کرد اما در عمل این طرح روی کاغذ ماند. بنابراین به صورت مستقیم و بدون لفافه می‌توانیم بگوییم این طرح یک طرح شکست‌خورده در دولت یازدهم بوده است.
مسکن اجتماعی رفع تکلیف دولت
احمدرضا سرحدی، کارشناس مسکن با بیان اینکه دولت برای تامین مسکن کم‌درآمدها فعالیت قابل‌توجهی نداشته است، گفت: این کم لطفی دولت برخلاف تکلیف قانون اساسی به عنوان یکی از بازوهای تامین مسکن در اذغان عمومی مغموم شده و غیر قابل فراموشی است.وی افزود: دولت نشان داده هیچ اعتقادی به تامین مسکن به نیازمندان ندارد. در حالی که در دوران بحران اقتصادی وظیفه دولت تامین نیازهای شهروندان است.این کارشناس مسکن با اشاره به اینکه در سال‌های گذشته طرحی مبنی بر مسکن اجتماعی از زبان وزیر راه و شهرسازی به گوش رسید که در حد همان گفتمان باقی ماند و تاکنون جامه عمل نپوشیده است، گفت: به نظر می‌رسد مسکن اجتماعی فقط رفع تکلیف کم‌کاری دولت در خصوص مسکن بوده است؛ و متاسفانه وزارت راه و شهرسازی هیچ تصور و پیش زمینه بومی در این باره نداشت.
سرحدی با تأکید بر اینکه در سرتاسر دنیا از مسکن اجتماعی برای حمایت از اقشار خاص کم‌درآمد به‌ویژه دانشجویان، کارگران و فقرا استفاده و نام‌برده می‌شود، گفت: دولت و مجلس هنوز هم برای این موضوع طرحی را در دست ندارند و گاهی فقط نام این موضوع را مطرح می‌کنند، با توجه به اینکه التهابات موجود در این روزهای بازار مسکن را می‌توان با طرح‌هایی نظیر مسکن اجتماعی کنترل کرد.
این کارشناس مسکن در نهایت گفت: تمام بحران‌های موجود در بازارهای کشور به درآمد یک جامعه برمی‌گردد؛ طبیعی است زمانی که مردم برای خرید کالای مورد نظر خود سرمایه‌ای ندارند رو به تسهیلات با سودهای بالا می‌برند و در بازپرداخت آن‌ها با مشکل روبهرو می‌شود در نتیجه رکود و تورم بر بازارها چیره خواهد شد.
