پیش‌بینی تداوم رکود تورمی مسکن تا 98

گروه راه و شهرسازی|زهره علامی|

نگاهی به معاملات بازار مسکن طی 8 ماهه گذشته حکایت از آن دارد که قیمت مسکن از 5.5 میلیون تومان در اردیبهشت ماه به 9.1 میلیون تومان در آبان ماه رسیده است، یعنی در این مدت 3.6 میلیون تومان به قیمت متوسط هر مترمربع افزوده شده است. این درحالی است که طی 5 سال گذشته با چنین افزایش قیمتی در بازار مسکن مواجه نبودیم.

با توجه به اینکه طی 8 ماهه گذشته قیمت مسکن از 5.5 میلیون تومان به 9.1 میلیون تومان رسیده، براساس یک محاسبه سرانگشتی مشخص می‌شود که هر ماه بطور متوسط شاهد افزایش 450 هزار تومانی در قیمت هر متر مربع بودیم.

طی این مدت هر ماه نسبت به ماه قبل، قیمت‌ها رشد کرده است و بیشترین افزایش قیمت مربوط به شهریور ماه بوده که نسبت به مردادماه قیمت‌ها 9.4 درصد رشد کرده است.

افزایش چشمگیر قیمت‌ها کاهش معاملات را همراه داشته است در حالی که در اردیبهشت ماه حجم قراردادهای امضا شده 19 هزار و 107 مورد بوده است. در آبان ماه شاهد امضای 6 هزار و 855 قرارداد خرید و فروش واحد مسکونی بودیم یعنی طی 7 ماهه اخیر و با افزایش 3.2 میلیون تومانی به قیمت هرمترمربع شاهد کاهش 12 هزار قرار داد بودیم.

در این مدت، بیشترین افت حجم معاملات مربوط به آبان ماه می‌شود که تعداد قراردادهای امضا شده نسبت به مهرماه کاهشی 26.7 درصدی را تجربه می‌کند.

دلیل کاهش قراردادهای خرید و فروش با جهش قیمت از اردیبهشت ماه سال جاری کلید خورد و در ماه‌های بعد هم ادامه یافت، در واقع توان اقتصادی خانوار برای خرید مسکن به عنوان کالایی گران قیمت کاهش یافت و تعداد معاملات از حدود 20 هزار به کمتر از 7 هزار واحد رسید.

در این میان، کارشناسان دلایل مختلفی را برای افزایش چشمگیر قیمت مسکن و به تبع آن کاهش حجم معاملات معرفی می‌کنند جهش نرخ ارز، اعمال تحریم‌های امریکا، رشد قیمت تمام کالاها و ... از دلایلی است که کارشناسان برای افزایش شدید قیمت مسکن در اردیبهشت ماه و تدوام آن در ماه‌های بعد معرفی می‌کنند، اگرچه حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران معتقد است که رکود 5 ساله بازار مسکن هم عامل مهمی است که افزایش شدید قیمت‌ها را به همراه داشته است.

او با اشاره به رشد چشمگیر قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر به «تعادل» می‌گوید: علت افزایش قیمت‌ها را می‌توان در افزایش نرخ دلار و به تبع آن کاهش ارزش پول ملی در ابتدای سال و همچنین گذر از 5 سال رکود در بازار مسکن دانست.

محتشم می‌افزاید: با توجه به اینکه بازار مسکن سال‌ها در رکود بود پیش بینی می‌شد که در همان ماه‌های آغازین سال 97 شاهد جهش قیمت‌ها باشیم و در این میان اگر نوسانات نرخ ارز وکاهش ارزش پول ملی هم رخ نمی‌داد، بازار مسکن رشد قیمتی را تجربه می‌کرد.

او ادامه می‌دهد: چون طی سال‌های اخیر قیمت‌ها در بازار مسکن ثابت مانده بود و افزایشی را تجربه نکرد، بنابراین انتظار می‌رفت که قیمت‌ها افزایش یابد.

به گفته این فعال حوزه مسکن، درواقع رکود 5 ساله مسکن و ثبات قیمت‌ها در سال 97 شکسته می‌شد و این موضوع همراه شد با کاهش ارزش پول ملی و افزایش شدید قیمت تمامی محصولات که مسکن هم از این موضوع مستثنی نبود.

محتشم اظهار می‌کند: البته قیمت مسکن مانند نرخ ارز به صورت ناگهانی افزایش نیافت و به تدریج رشد کرد و این افزایش تا زمانی که خود را با رشد نرخ ارز و ضریب کاهش ارزش پول ملی تطبیق ندهد، افزایش قیمت در بازار مسکن ادامه می‌یابد.

او بیان می‌کند: ارز هم‌اکنون با ارزشی 3 برابر ارزش آن در سال گذشته خرید و فروش می‌شود، اما قیمت مسکن از سال گذشته تاکنون 60 تا 70 درصد افزایش یافته و تنها در برخی مناطق تا دو برابر افزایش یافته است. بنابراین مسکن همچنان می‌تواند افزایش قیمت را تجربه کند و تا 150 درصد هم امکان رشد قیمت وجود دارد.

این عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران با تأکید بر کاهش تعداد معاملات طی ماه‌های اخیر می‌گوید: مسکن هزینه سنگینی را بر اقتصاد خانواده تحمیل می‌کند و متقاضیان خرید مسکن باید پول قابل توجهی را یکجا پرداخت کنند که این افزایش قیمت شوک سنگینی را به خریدار وارد کرد و به عنوان نمونه خریداری که برای خرید یک واحد مسکونی 300 میلیون تومان سرمایه داشت، هم‌اکنون باید برای همان واحد مسکونی 600 میلیون تومان پرداخت کند. محتشم ادامه می‌دهد: با توجه به اینکه خریدار نمی‌تواند تفاوت مالی بین قیمت واحد مسکونی در گذشته و ماه‌های اخیر را جبران کند، در بازار مسکن دچار کاهش تقاضا می‌شویم و نیاز به زمان است تا خریدار بتواند سرمایه جدیدی را تأمین کند.

او درباره آینده بازار مسکن می‌گوید: پیش بینی می‌شود، افزایش قیمت مسکن تا نیمه‌های بهمن ماه ادامه یابد و پس از آن هم به دلیل نزدیکی به سال جدید، شاهد رشد دوباره قیمت‌ها خواهیم بود و حتی اگر افزایش قیمت‌ها در آذر ماه متوقف شود در نیمه دوم بهمن ماه روند افزایشی ادامه می‌یابد.

این فعال حوزه مسکن اضافه می‌کند: افزایش قیمت تا پایان سال ادامه می‌یابد و در سال آینده در صورتی که افزایش نرخ دلار را نداشته باشیم در سه ماهه ابتدایی سال با افزایش قیمت مواجه نمی‌شویم و شرایط باثباتی را سپری می‌کنیم.