دستورالعمل تقویت بازار مسکن در دوره رکود تورمی

ایمان رفیعی

کارشناس ساخت وساز

تهیه مسکن مناسب یکی از مهمترین دغدغه های افراد در جوامع، به ویژه در شهرهاست. ساخت و قیمت‌گذاری مسکن، به دلیل چند وجهی بودن، تحت تاثیر عوامل و متغیرهای داخلی و خارجی متعددی قرار دارد. به همین دلیل، برای تهیه آن، باید علاوه بر توان شخصی و آورده افراد، سایر بخش‌ها، از جمله نهادهای مالی و بانکی در کنار دولت، مشارکت فعال داشته باشند. در حال حاضر، در کشورهای توسعه یافته که سطح درآمد سرانه ملی بسیار بالاتر از کشور ماست، تا سقف 90 درصد ارزش ملک، تحت عنوان تسهیلات بلند مدت (بعضا تا 30 سال) به متقاضیان تهیه مسکن پرداخت می شود. این حمایت ها از یک سو میزان اهمیت تهیه مسکن برای دولت ها را نشان می دهد، و از سوی دیگر، ناکافی بودن درآمد و آورده شخصی افراد برای تهیه مسکن را نمایان می کند.

در ایران، همواره بار تهیه سهم قابل توجهی از قیمت مسکن به دوش متقاضی بوده است. بخش ناچیزی هم که تحت عنوان وام به متقاضیان پرداخت می‌شود، جوابگوی هزینه های ساخت یا خرید مسکن نیست. در حال حاضر سقف وام مسکن پرداختی در کلان‌شهرها حدود 160 میلیون تومان است که حدود 20 متر از هزینه خرید ملک را پوشش می دهد. این مبلغ وام درحالی پرداخت می شود که برای خرید این وام ( بدون سپرده گذاری) باید در حدود 20 میلیون تومان پرداخت کرد. بازپرداخت این وام نیز با توجه به حداقل دستمزد، برای بخش قابل توجهی از متقاضیان مشکل آفرین است.  در شرایط حال حاضر کشور که نوسانات شدید در بازار وجود دارد، قیمت مسکن افزایش بیش از 90 درصدی را تجربه کرده و عملا توان خرید ملک برای قشر متوسط و ضعیف جامعه از بین رفته است. در حال حاضر برخی کارشناسان راه حل برون رفت از شرایط را در افزایش میزان وام مسکن عنوان می کنند. اما برای سنجش میزان امکان‌پذیر بودن و شدت اثرگذاری این راه حل، باید به نکاتی توجه داشت.

در حال حاضر، تنها بانکی که به طور تخصصی و با محوریت مسکن در حال ارائه وام های کلان و متعدد در این حوزه فعالیت می کند، بانک مسکن است. با توجه به افزایش قیمت مسکن در ماه های اخیر و میزان تاثیر این وام در کمک به خریداران، باید حداقل 50 درصد هزینه خرید ملک را به عهده وام گذاشت که با احتساب قیمت های فعلی، برای خرید یک واحد 80 متری باید بین 250 تا 300 میلون وام دریافت کرد. برای پرداخت این مبلغ، نیاز به منابع فراوان بانکی است. که در حال حاضر بعید به نظر می رسد سیستم بانکی بتواند این مبلغ را متناسب با تعدد متقاضیان پرداخت کند. به علاوه، برای کسب امتیاز این وام نیاز به سپرده‌گذاری کلان و یا هزینه بالا برای خرید اوراق است که از عهده بسیاری از متقاضیان خارج است.

 تعداد وام های پرداختی در سال 97 از سوی بانک مسکن حدود 140 هزار فقره گزارش شده است که نسبت به آمار متقاضیان واقعی بسیار کمتر است. با توجه به جمعیت جوان کشور و اضافه شدن متقاضیان جدید، نمی توان از سیستم بانکی انتظار داشت بتواند به تنهایی جوابگوی خیل رو به رشد متقاضیان مسکن باشد. به علاوه، با توجه به عمر کوتاه بنا در ایران، باید منتظر متقاضیان جدیدی باشیم که در دهه آینده به جمع مشتریان بانک ها اضافه خواهند شد.

با فرض توان پرداخت این وام ها به متقاضیان، میزان اقساط برای بازگرداندن این مبالغ، از عهده بسیاری از متقاضیان خارج است. در شرایطی که مبلغ حداقل دستمزد رسمی کارگران اعلام شده از طرف دولت کمتر از 1.5 میلیون تومان است و میانگین حقوق دریافتی کارمندان نیز کمتر از 2.5 میلیون تومان است، با توجه به رشد عمومی قیمت ها و تورم واقعی بیش از 50 درصدی، بعید به نظر می رسد میزان دریافتی افراد کفاف پرداخت اقساط وام های 200 تا 300 میلیونی را بدهد. از طرف دیگر به علت تورم بالا، حفظ میزان سود و مدت بازپرداخت فعلی برای تسهیلات بلند مدت، توان وام دهی بانک ها را تحت تاثیر قرار خواهد داد. با توجه به موارد ذکر شده و با در نظر گرفتن شرایط فعلی اقتصادی کشور، دولت و نهادهای ذیربط باید علاوه بر خریداران مسکن، توجه ویژه ای نیز به سازندگان مسکن داشته باشد. در شرایط حال حاضر، سازندگان با افزایش قیمت مصالح ساختمانی روبرو هستند و از طرف دیگر با توجه به ناتوانی خریداران، در معرض افزایش ریسک نقد شوندگی و طولانی شدن دوره بازگشت سرمایه قرار دارند که این دو مسئله می تواند باعث خروج سرمایه‌ها از بازار مسکن شود. دولت برای کمک به خانه دار کردن مردم باید نگاه همه جانبه به دوطرف معادله مسکن، یعنی خریدار و سازنده (فرشنده) داشته باشد و با حمایت از یک طرف مطمئنا تعادل در بازار برقرار نخواهد شد. حل این مشکل عزم جدی و تلاش همه جانبه ای را در تمام بخش های مرتبط با مسکن می‌طلبد. اولین گام در این مسیر، بازگرداندن آرامش به بازار برای روشن شدن مسیر و آینده بازار ملک است. در فضای غبارآلود و دریای متلاطم هیچ ناخدایی حاضر به خطر کردن نخواهد شد. در گام بعد دولت باید اقدام به تقویت توان عمومی و بالابردن قدرت خرید افراد بکند. این راه با استفاده از روش های جبرانی مانند افزایش دستمزد، پرداخت تسهیلات ارزان قیمت در غالب وجوه اداره شده، ارائه زمین ارزان قیمت و رایگان، ارائه تخفیفات و معافیت ها برای اقشار آسیب پذیر، کمک گرفتن از نهادهای خیریه و سازمان های عام‌المنفعه و . . . استفاده نماید. در گام آخر دولت با کمک نهادهای ذیربط در بخش مسکن و همکاری نهادهای نظارتی، اقدام به تدوین قوانین و مقررات یکپارچه از زمین تا بازار نماید، به طوری که از ابتدای ساخت بنا تا تحویل به بازار تحت شرایط مدون امکان کنترل و نظارت وجود داشته باشد. کما اینکه در حال حاضر در کشورهای پیشرفته، علیرغم فعالیت گسترده بخش خصوصی در بازار املاک، کنترل ها و نظارت های شدیدی از طرف سازمان های مربوطه نظیر شهرداری‌ها و بانک ها بر این بازار وجود دارد. فعال کردن طرح های مغفول مانده مانند اخذ مالیات از واحد‌های خالی، ورود به بازار اجاره بها و اجرای طرح هایی مانند مسکن اجتماعی و اجرای طرح واگذاری مسکن اجاره به شرط تملیک از جمله طرح هایی است که به ثبات بازار کمک شایانی خواهد کرد.