سیاست‌های غیردستوری و رونق بازار مسکن

از سال 92 تا نیمه دوم سال گذشته، بازار مسکن در رکود به سر می‌برد، اما از ابتدای مهر ماه سال 96، شاهد افزایش حجم معاملات و رشد قیمت‌ها بودیم و به تبع آن هم نشانه‌های ایجاد رونق در بازار مسکن ظهور کرد، اما از اردیبهشت ماه سال جاری و با آغاز نوسانات نرخ ارز، شاهد افت حجم معاملات و جهش چشمگیر قیمت‌ها بودیم اتفاقی که موجب شد نشانه‌های رکود، دوباره در بازار مسکن مشاهده شود.

در این میان و درحالی که پیش بینی می‌شود، بازار مسکن در ماه‌های آتی هم روزهای کم رونقی را سپری کند اما با این وجود، امید به تدوین و اجرای سیاست‌های مناسب از سوی وزیر جدید راه و شهرسازی چشم‌انداز آینده بازار مسکن را تا حدودی روشن می‌کند.

محمد اسلامی که نزدیک به یک ماه است سکان وزارت راه و شهرسازی را به دست گرفته، حمایت از بخش خصوصی، تکمیل پروژه‌های نیمه تمام، و افزایش تولید را به عنوان محور فعالیت‌های خود در بخش مسکن معرفی کرده و امیدوار است که با اجرای این محورها شاهد بازگشت رونق به بازار مسکن باشیم.

اما فارغ از سیاست‌های ارایه شده از سوی وزیر راه و شهرسازی و اثربخشی این سیاست‌ها در بازار مسکن، اغلب کارشناسان این بخش معتقدند که با اجرای سیاست‌هایی غیر دستوری می‌توان بخش مسکن را از رکود فعلی خارج کرد.

با توجه به اهمیت بخش مسکن و نگرانی از تداوم دوباره رکود در بازار، روزنامه تعادل، سیاست‌های معرفی شده از سوی کارشناسان را برای رونق بخشی به بازار مسکن مورد بررسی قرار می‌دهد که اغلب آنها سیاست‌های تشویقی محسوب می‌شود.

  سیاست نخست برای ایجاد رونق در بازار مسکن، اعمال اولویت پرداخت تسهیلات به واحدهای مسکونی‌ای است که قیمت پیشنهادی فروشنده نسبت به آخرین معامله انجام شده روی آن ملک (با در نظر گرفتن نرخ تورم عمومی و تورم نهادها و استهلاک) رشد بیش از حد نداشته باشد. به این معنا که با توجه به تورم عمومی و سایر عوامل موثر در تعیین قیمت مسکن، اولویت پرداخت تسهیلات خرید، از طریق واحدهایی تعیین شود که قیمت‌گذاری آنها به‌صورت متعارف انجام شده است.

 ارایه تسهیلات ویژه به واحدهای مسکونی نوساز که به‌صورت شفاف تمام هزینه‌های مربوط به ساخت و ساز را ثبت و منتشر کرده‌اند، دومین سیاست پیشنهادی در این زمینه است و به این معنا است که سازندگانی که تمام هزینه‌های ساخت و ساز خود را به ‌صورت شفاف ثبت کرده و منتشر کنند، بتوانند از تسهیلات ویژه بهره‌مند شوند.

  اما سیاست بعدی این است که در کنار معافیت مالیاتی روی خرید و فروش و کاهش هزینه‌های معاملاتی که برای جلوگیری از افزایش قیمت عمومی ملک انجام می‌شود، دریافت مالیات‌های تصاعدی (کاهش انگیزه سوداگری و سفته‌بازی) از معاملاتی که سود قابل‌توجهی نصیب فروشنده در معاملات مکرر می‌کنند هم می‌تواند سیاست درستی محسوب شود چون موجب کانالیزه کردن این درآمد مالیاتی به سمت تامین ‌مالی ساخت یا توسعه‌ ظرفیت تولید و عرضه‌ مصالح می‌شود.

 کاهش نرخ سود تسهیلات ساخت، تعیین اولویت پرداخت تسهیلات خرید برای خانه‌اولی‌ها و همچنین ارایه امتیاز به افرادی که استفاده از تسهیلات در اختیار خود را به تعویق می‌اندازند، به همراه کمک به افزایش عرضه املاک در حال ساخت با ارایه تسهیلات ویژه پیش خرید مسکن از دیگر سیاست‌های پیشنهادی است که به منظور مدیریت حجم ورود تقاضا به بازار مسکن و همچنین کنترل التهابات قیمتی است.

  سیاست امتیازدهی به افرادی که زمان استفاده از تسهیلات، خرید مسکن در اختیار را به تاخیر می‌اندازند، موجب می‌شود سرعت معاملات ملک کاهش یابد و در نتیجه بخشی از محرک قیمتی، در بازار کم ‌اثر شود؛ این سیاست می‌تواند به شکل افزایش سقف تسهیلات برای این افراد باشد.

  «عرضه محصولات بانکی جدید» همچون حساب سپرده سرمایه‌گذاری خاص که سود آن بر مبنای شاخص تورم بخش مسکن تعریف می‌شود به عنوان یکی دیگر از سیاست‌های موثر برای بهبود بازار مسکن است. ناگفته نماند که منابع این حساب می‌تواند به‌صورت مستقیم برای بخش مسکن صرف شود و بخشی از آن هم می‌تواند به شکل پرداخت تسهیلات مسکن باشد، این سیاست به‌ویژه در زمان جهش قیمت مسکن، موجب حذف بخشی از تقاضاهای پیشگیرانه و حتی سفته‌بازانه در حوزه مسکن می‌شود.

  اما سیاست دیگری که از سوی کارشناسان بخش مسکن پیشنهاد می‌شود مربوط به بازار اجاره است، باتوجه به آنکه دارا بودن بازار اجاره توسعه‌یافته و نظام‌مند، عامل مهمی در ثبات قیمت مسکن است، تهیه بسته سیاستی به منظور «راه‌اندازی نظام اجاره‌داری حرفه‌ای» برای کنترل التهاب قیمتی در بازار مسکن ضروری به‌نظر می‌رسد، ضمن آنکه نتایج تحقیقات جهانی نشان می‌دهد که ارزش‌گذاری ملک هم مانند بسیاری دیگر از دارایی‌های مولد اساسا باید مبتنی بر جریانات نقدی آتی آن (عموما درآمد ناشی از اجاره) باشد. بنابراین وجود یک بازار اجاره بزرگ، کارآ و توسعه‌یافته جلوی ورود سایر روش‌ها (مدل‌های ارزش‌گذاری نسبی و مقایسه‌ای) و در نتیجه بی‌ثباتی در قیمت‌گذاری ملک را خواهد گرفت.