عوامل کلان اثرگذار بر بازار ملک

ایمان رفیعی

کارشناس ساخت وساز

اقتصاد متشکل از بخش‌های متنوعی است که زنجیروار به هم متصل هستند. این بخش ها معمولا تابع شرایط عمومی یکسانی هستند و متاثر از شرایط اقتصادی و سیاسی کشور، واکنش مشابهی به محرک‌ها نشان می دهند. بخش مسکن به عنوان یکی از بازیگران اصلی بازار، حدود 25 درصد حجم اقتصاد کشور را دربر گرفته است. عوامل زمینه‌ای و پایه ای موثر بر این بازار، با سایر بخش های اقتصادی تقریبا برابر است. عواملی مانند نوسانات ارزی، قدرت خرید عمومی، تحریم‌های اقتصادی و شرایط سیاسی روز کشور از جمله عواملی است که تمام بخش های اقتصادی کشور، از جمله بخش مسکن متاثر از آن است. این عوامل، بیشترین سهم را در بروز شرایط فعلی و همچنین پیش‌بینی شرایط آتی این بازار دارند.

اولین و مهم‌ترین عامل موثر بر بازار مسکن، نوسانات اقتصادی در کشور است. این عامل زیربنا و به مثابه محیطی است که سایر فعالیت‌ها در این بازار، تحت تاثیر آن انجام می‌شود. شرایط اقتصادی را می‌توان به دریایی تشبیه کرد که بازارهای مختلف مانند کشتی در بستر آن در حرکت هستند. طبیعی است که با بروز کوچکترین تلاطم در این دریا، تمام بازارها متلاطم خواهند شد، اما شدت صدمات وارده به این بازارها بستگی به عوامل گوناگونی دارد که شاید مهم‌ترین آن‌ها میزان وابستگی به ارز و شرایط سیاسی بین‌المللی کشور است. در صنایع ارزبر که وابستگی زیادی به واردات دارند، نوسانات ارزی بیشترین تاثیر را بر آن‌ها دارد.

علاوه بر نوسانات ارزی، اگر این کالاها مشمول تحریم‌های بین‌المللی هم باشند، باعث دوچندان شدن آسیب‌ها در این بازارها خواهند شد.

دومین عامل موثر بر اقتصاد، از جمله بازار مسکن، شرایط سیاسی داخلی و بین‌المللی است. این مولفه بیش از آن که به‌طور واقعی و عملی بر اقتصاد و به‌ویژه بازار مسکن اثر بگذارد، از نظر روانی به التهابات بازار دامن می زند. معمولا دامنه تاثیر و وسعت عملکرد این تاثیر روانی، گسترده‌تر و عمیق‌تر از نوسانات و التهابات اقتصادی در بازار ست. این نوع التهابات مثل مشهور «تهدید به حمله از خود حمله موثر تر است» را تداعی می کند. معمولا این نوع از التهابات به دو دسته تقسیم می‌شوند.

نخست التهاباتی که زمینه‌ساز بروز تنش های اقتصادی هستند و پیش از آن بروز پیدا می کنند. این حالت معمولا در اثر بروز تنش ها و مشکلات سیاسی بین‌المللی رخ می‌دهد. تنش‌های بین‌المللی مانند بروز انواع تهدیدها و تحریم‌ها موجب ایجاد نوعی ترس و جنگ روانی در بین مردم می شود. همچنین این تنش ها موجب ترس از کمبود کالا و در نتیجه به‌وجود آمدن تقاضای کاذب در بازار می‌شود. این تقاضای کاذب نیز موجب برهم خوردن تعادل عرضه و تقاضا در بازار شده و راه را برای سودجویان و تولیدکنندگانی که به دنبال بهانه برای افزایش قیمت‌ها هستند، باز می کند.

در این نوع التهاب بازار، افزایش قیمت‌ها بیشتر بار روانی دارد و ناشی از کمبود واقعی در مواد اولیه و بازار نیست. در این شرایط، افراد خواسته یا ناخواسته با هجوم به بازار، به این التهابات دامن می زنند و به‌اصطلاح «از ترس مرگ، خودکشی می‌کنند». تداوم این روند موجب کمبود موقتی برخی کالاهای پرمصرف و افزایش مداوم عمومی قیمت‌ها می‌شود. معمولا این پدیده تا سرحد توان و قدرت خرید جامعه رشد کرده و سپس کاهش می یابد.

بروز این پدیده به‌خوبی در سال جاری قابل مشاهده است. همزمان با شروع تهدیدات خارجی مبنی بر خروج از برجام و نگرانی از بازگشت تحریم‌های بین‌المللی، نوسانات بازار ارز شدت گرفت و با اعلام خروج ایالات متحده از برجام و حتی قبل از بازگشت مرحله اول تحریم‌های یک جانبه، این نوسانات به حداکثر خود رسید. البته تجربه نه‌چندان دور نوسانات و تحریم‌های ابتدایی دهه 90 نیز در دامن زدن به این نوسانات بی تاثیر نبود.

از جمله مهم‌ترین عواملی که در زمان نوسانات و التهابات، بر شدت اثر آن بر اقتصاد موثر است، حجم نقدینگی سرگردان در سیستم اقتصادی جامعه است. نقدینگی سرگردان همچون گدازه‌هایی است که در دل آتشفشان خاموش در انتظار خروج است و با شروع التهابات اقتصادی، با ورود به بازار، هر آنچه در مسیر با آن مواجه شود در خود می‌بلعد و بخش‌های مختلف اقتصاد را یکی پس از دیگری مورد هجوم قرار می‌دهد.

نمونه دیگر این نوع التهاب معمولا در انتهای هر سال و ابتدای سال جدید واقع می‌شود که به آن «انتظار تورمی» نیز می گویند.

نوع دیگر، التهاباتی هستند که پس از بروز تنش های اقتصادی بروز پیدا می کنند. این نوع التهابات و تنش‌ها معمولا در نتیجه بروز مشکلات داخلی به وجود می آیند. غالبا پس از شروع نوسانات و افزایش قیمت‌ها، گروه‌های سیاسی داخلی برای جلب توجه و کسب امتیاز از جناح رقیب، شروع به انتقاد و بزرگنمایی مشکلات داخلی کرده و باعث ایجاد جو روانی در بین افراد جامعه می‌شوند. در این حالت معمولا اگر این شرایط کنترل نشود، موجب بروز شرایط مشابه در توضیحات فوق خواهند شد.

از دیگر عوامل موثر بر بازار مسکن که عموما متاثر از عوامل ذکرشده در سطور فوق است، می‌توان به قدرت عمومی خرید افراد جامعه اشاره کرد. در حال حاضر و با آرام شدن نسبی بازار و کاهش نرخ دلار و ارز، افراد انتظار کاهش قیمت‌ها را دارند. بر فرض کاهش قیمت‌ها اما بعید به نظر می رسد تغییر خاصی در روند افزایش معاملات شاهد باشیم، زیرا تغییری در سطح درآمد قشر متوسط جامعه به وجود نیامده و افزایش سرمایه‌ها معمولا ناشی از رشد قیمت کالا و املاک است.

تغییرات نرخ ارز نیز از دیگر عوامل غیر مستقیم موثر بر بازار مسکن در ماه‌های آتی است. چون اکثر مصالح مورد استفاده در بخش مسکن در داخل کشور و با منشا داخلی تولید می شود، تاثیر نرخ ارز به‌صورت غیر مستقیم بر آن اثرگذار خواهد بود. البته این نوسانات چون مستقیم ارزش پول ملی را تحت تاثیر قرار می‌دهد از طریق تاثیر بر روند عرضه و تقاضا نیز بر بازار مسکن موثر است.

به‌طور کلی چون بخش مسکن متاثر از سایر بخش‌های اقتصاد و از طرف دیگر، موثر بر بخش عظیمی از اقتصاد کشور است، نمی‌توان عوامل اصلی موثر بر آن را جدای از عوامل تاثیر گذار کلی بر اقتصاد جدا دانست. از این‌رو، بخش مسکن به نوعی ویترین شرایط جاری اقتصاد کشور است.