تغییرات قیمتی مسکن هیجانی نخواهد بود

لیلا درخشان |

7 سال پیش، وقتی از یکی از کارشناسان معروف حوزه مسکن درباره آینده بازارمسکن طی یک دهه آتی سوال شد، پاسخی داد که بسیاری آن را یک پیش بینی مضحک و غیرممکن تعبیر کردند. وی پیش بینی کرد طی شش، هفت سال آینده در مناطق بالای شهرتهران، میانگین قیمت مسکن به متر مربعی 20 میلیون تومان می رسد، موضوعی که در آن مقطع به هیچ وجه باورپذیر نبود و حتی برخی از خبرنگاران برای مصاحبه به سراغ این کارشناس نرفتند چرا که می‌پنداشتند گمانه‌زنی‌ها و پیشگویی‌هایش بر مبنای واقعیت بازار نیست و گفته می شد امکان ندارد روزی چنین اتفاقی برای بازارمسکن رخ دهد، اما امروز می بینیم که این پیش‌بینی متاسفانه محقق شده است و قیمت مسکن آنچنان افزایشی را تجربه کرده که متوسط نرخ مسکن در تهران به 9 میلیون و 500 هزار تومان رسید است و علاوه‌بر‌این برخی از واحدهای تجاری در مناطق بالای شهر متر مربعی 160 میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است!

نکته جالب اینجاست که کارشناس مذکور بارها هشدار داده بود که روز واقعه مسکن در راه است و تاکید می‌کرد که اگر دیر بجنبیم بازار مسکن دچار آنچنان تلاطمی خواهد شد که برای همیشه دسترسی بسیاری از خانوارها به این کالا غیر‌ممکن خواهد شد و امروز می بینیم که این پیش بینی به واقعیت پیوسته است، چرا که وقتی میانیگن نرخ قیمت مسکن در تهران به مترمربعی 9.5 میلیون تومان افزایش پیدا کرده، می توان گفت که عملا آن اتفاقی که نباید می‌افتاد، رخ داده و بحران مسکن به نقطه ای رسیده که خانه دارشدن برای بسیاری از خانوارها تبدیل به یک رویای دست‌نیافتنی شده است.

اما سوالی که در این بین وجود دارد، این است که چه عواملی اساسا بر تعیین قیمت‌ها در این بازار نقش دارند؟ در پاسخ به این پرسش باید گفت، هرچند که عوامل مختلفی در تعیین رفتار قیمت‌ها در این بازار موثر هستند اما اگر بخواهیم متغیرهای مهم و تأثیرگذار را تقسیم‌بندی کنیم، باید گفت که سه فاکتور مهم در این زمینه نقش‌آفرین هستند. اولین عامل که جزء عوامل مهم و تاثیرگذار است، شرایط کلان اقتصادی کشور است به‌طوری‌که بین اوضاع اقتصادی و شرایط عمومی اقتصاد و قیمت مسکن رابطه معنادار و تنگاتنگی وجود دارد به گونه ای که با کوچک‌ترین تغییر در اقتصاد کشور، بازار مسکن فورا از آن  اثر می پذیرد و قیمت‌ها در این بخش دچار تلاطم و نوسان می‌شوند. نمونه بارز این اتفاق طی سال‌های گذشته و نیز سال جاری کاملا تجربه شد به‌طوری‌که تبعات ناشی ازتحریم‌های بین‌المللی و نیز افزایش بازارهای موازی مسکن شامل طلا و ارز، اثر بسیار زیادی بر نرخ مسکن گذاشت، اما شاید بتوان گفت که دومین عامل اثرگذار در رشد قمیت مسکن مسایل روانی باشد. به‌طوری‌که از کنار تاثیرگذاری این متغیر در نوسانات قیمت مسکن به هیچ وجه نباید به آسانی گذشت. انتظارات مردم از شرایط آینده اقتصادی، سیاسی و کشور نیز از عمده‌ترین عوامل روانی تعیین‌کننده بر بازار مسکن است به گونه ای که مثبت و منفی شدن انتظار از شرایط و اوضاع اجتماعی و آینده کشور به سهم خود می‌تواند بربازار مسکن اثر بگذارد. در عین حال سومین عامل اثرگذار بر بازار مسکن عوامل درونی بخش مسکن است که از جمله این موارد می‌توان به قیمت زمین، قیمت مصالح ساختمانی و نرخ دستمزد عوامل تولید مسکن اشاره کرد که به‌اندازه خود درافزایش قیمت مسکن سهم دارند. البته علاوه براین سه عامل مهم، عواملی نظیر وجود رفتارهای سوداگرانه در این بازار، سیاست‌های مالی و پولی، بانک ها، مشاوران املاک، رفتار خریداران و... نیز به عنوان متغیرهای ثانویه در تعیین نرخ قیمت مسکن مداخله دارند و از قرار گرفتن مجموع این عوامل در نهایت نرخ قیمت مسکن تعیین می‌شود.

اما با نزدیک شدن به‌روزهای پایانی سال جاری، گمانه‌زنی‌ها درباره آینده این بازار طی سه‌ماهه سال جاری آغاز شده است. برخی بر این باورند که اگرچه قیمت مسکن طی سال جاری به بالاترین حد ممکن رسید و قیمت‌ها در این بخش رشد 90 درصدی را تجربه کرد اما با توجه به شرایطی که در حال حاضر بر اقتصاد کشور حاکم شده است، نباید خوش بین بود که این نرخ‌ها ثابت بماند و ممکن است تحت تاثیر فاکتورهای پیش‌بینی‌نشده نظیر افزایش مجدد قیمت‌ها در بازارهای موازی مسکن شامل طلا و سکه، همچنان قیمت‌ها در این بازار رشد داشته باشد و به تعبیری اگر شرایط اقتصادی بحرانی‌تر شود، این بازار هم شاهد افزایش قیمت خواهد بود.

اما آن سوی ماجرا، گروهی که بخش اعظمی از کارشناسان را تشکیل می‌دهند، براین باورند که مسکن تا آخر سال جاری دیگر کشش رشد قیمتی ندارد، چراکه این بازار طی سال جاری بالاترین نرخ رشد را تجربه کرده است و با این شرایط بعید به نظرمی رسد که تا روزهای باقی‌مانده به سال جاری قیمت‌ها در این بازار دستخوش تغییرات هیجانی شود. البته در فاز بعدی پیش‌بینی می‌شود که با توجه به اینکه رشد شدید قیمت ها در بازار مسکن احتمالا این بازار از لحاظ معاملاتی وارد فاز رکود شود چراکه متناسب با رشد قیمت مسکن، درآمد و قدرت خرید مردم افزایش پیدا نکرده است واین مساله سبب می‌شود که رکود بر معاملات مسکن سایه بیندازد.