امکان سنجی وعده ساخت 400 هزار مسکن

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|

به تازگی محمد اسلامی، وزیر جدید راه و شهرسازی اعلام کرد که این وزارت به دنبال احداث ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در سطح کشور تا سال 1400 برای جامعه اقشار کم‌درآمد با کمک انبوه‌سازان و توسعه گران است. بر اساس این برنامه مقررشده ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در ۲۱ شهر جدید و ۱۰۰ هزار واحد در شهرهای با جمعیت زیر ۵۰ هزار نفر و همچنین ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در مناطقی که دارای بافت فرسوده هستند، ساخته شود. حال به نظر برخی از کارشناسان موفقیت این طرح منوط به حضور صددرصدی بخش خصوصی است و دولت قبل از اجرای این پروژه باید برنامه اخذ مالیات از خانه‌های خالی، حذف دست سوداگران در بخش نرخ‌گذاری قیمت مسکن، ارائه تسهیلات درخور توجه به بخش ساخت و خرید و همچنین توجه به فعالیت‌های پیش مطالعاتی طرح فوق را در نظر بگیرد.

    سنگ بزرگ نشانه نزدن است

در همین رابطه، ایمان رفیعی کارشناس ساخت‌وساز بابیان اینکه لزوم مداخله دولت در جهت تسهیل و تسریع تهیه ملزومات و نیازهای جامعه بر کسی پوشیده نیست، گفت: اما حد و اندازه این مداخله اگر از سطح نظارت و کنترل فراتر رود و وارد عملیات اجرایی شود، مستلزم شناخت دقیق نیازها، منابع و سپس تدوین استراتژی مناسب برای رسیدن به هدف مطلوب است. در غیر این صورت، وعده‌های داده‌شده در حد شعار و طرح باقی خواهد ماند.

وی گفت: دولت یازدهم و دوازدهم از ابتدای فعالیت خود با مذموم دانستن پروژه‌های مسکن مهر، وعده ساخت مسکن به طرق مختلف را داد، اما در عمل در طی این 5 سال نتوانست به ‌غیر از تکمیل پروژه‌های نیمه‌کاره دولت‌های قبل، طرح اجرایی و قابل قبولی برای تأمین مسکن ارائه دهد.

رفیعی گفت: در شرایط فعلی و با توجه به تورم سرسام‌آور به وجود آمده، وزیر جدید راه و شهرسازی وعده ساخت 400 هزار واحد مسکونی تا پایان دولت دوازدهم یعنی تا سال 1400 را داده است؛ یعنی اگر زمان لازم برای انجام مقدمات اجرایی این کار را تا پایان سال در نظر بگیریم، می‌بایست طی سال های 98 و 99 سالیانه 200 هزار واحد مسکونی ساخته شود.

    نیاز به اعتبار 48 هزار میلیارد تومانی

این کارشناس ساخت‌وساز گفت: هزینه مالی اجرای این طرح را اگر بر مبنای مساحت هر واحد 80 متر در نظر بگیریم، با توجه به فهرست‌بهای سال 97 که هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان را حدود 3 میلیون تومان اعلام کرده است، رقمی در حدود 240 میلیون تومان می‌شود. در این صورت برای ساخت 200 هزار واحد می‌بایست مبلغی در حدود 48 هزار میلیارد تومان در نظر گرفت.

وی گفت: این رقم حدود 80 درصد بودجه عمرانی کشور در سال 97 را تشکیل می‌دهد. البته این مبلغ بدون در نظر گرفتن سایر هزینه‌ها مانند هزینه‌های آماده‌سازی و مشاعات و تأسیسات زیربنایی و ... و با فرض تأمین هزینه زمین و... از طرف متقاضیان محاسبه‌شده است.

این کارشناس ساخت وساز در ادامه تأکید کرد: این ادعا در حالی مطرح‌شده است که هنوز پروژه‌های مسکن مهر به اتمام نرسیده و دولت وعده بسته شدن پرونده مسکن مهر تا نیمه سال آینده را داده است.

وی گفت: با توجه به سابقه دولت در 6 سال گذشته که به وعده‌های داده‌شده خود در بخش مسکن مانند طرح مسکن اجتماعی، مسکن استیجاری، اخذ مالیات از خانه‌های خالی و... عمل‌نکرده است، بعید به نظر می‌رسد با توجه به شرایط کنونی بتواند این وعده را عملی کند.

این کارشناس ساخت‌وساز بابیان اینکه پیش‌درآمد این خلف وعده نیز در بخش تسهیلات مسکن مشهود است و در روزهای اخیر اخبار منتفی شدن افزایش مبلغ وام مسکن به گوش می‌رسد، گفت: در شرایط کنونی که دولت با برخی فشارهاو کاهش درآمدها مواجه است، به‌جای وعده‌های ناممکن بهتر است با تسهیل شرایط ساخت مسکن بدون ایجاد هزینه‌های سربار و فشار بر بودجه، ورود بخش خصوصی به این عرصه را تسهیل کند.

وی گفت: تخصیص زمین‌های دولتی و اراضی تحت اختیار حاکمیت، صدور مجوزهای ساخت و حذف تشریفات دست‌وپا گیر می‌تواند کمک بسزایی به کسانی باشد که تمایل و توان ساخت مسکن رادارند.

رفیعی تاکید کرد: در حال حاضر زمان آن رسیده است که مسئولان از خود بپرسند وضع مسکن در نتیجه پیاده‌سازی کدام سیاست اقتصادی به شکل فعلی درآمده است؟

وی با اشاره به وضعیت بحرانی مسکن گفت: سهم 50 درصدی مسکن در سبد خانوارهای تهرانی در سال 96 در مقایسه با سهم 15 درصدی مسکن در سبد معیشتی کشورهای توسعه یافته به معنای سهم اندک آموزش، بهداشت، تفریح، خوراک و پوشاک برای خانوارهای ایرانی است.

رفیعی در نهایت گفت: فقدان برنامه ای منسجم و استراتژیک برای حل شرایط بحرانی مسکن مساله ای است که نمی توان از کنار آن به سادگی عبور کرد و در مقابل تدوین الگوی مناسب حمایت از بازارهای مسکن، با توجه به راه‌های آزمون و خطای طی شده می تواند گام موثری برای کارآمدسازی این بازار تلقی شده و ظرفیت‌های بالقوه آنرا مورد شناسایی قرار دهد؛ اما نیاز است این برنامه جامع و کامل باشد.

    2 اصل مهم در پروژه 400 هزار واحدی

در همین راستا، ایرج رهبر، نایب‌رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران بابیان اینکه ساخت 400 هزار واحد مسکونی کاملاً جنبه اجرایی دارد، گفت: ساخت مسکن به تعداد انبوه نیازمند توافق، همکاری و همیاری دو طرف ماجرا یعنی انبوه‌سازان و مسئولان است. تجربه نشان داده انبوه‌سازان توانایی انجام این نوع فعالیت رادارند اما هیچ‌وقت شاهد ارائه تضامین جدی از سوی مسئولان نبوده اند.

ایرج رهبر افزود: به پیشنهاد وزیر راه و شهرسازی مقررشده این فعالیت‌ها به شکل مشارکتی باشد و در مقوله مشارکت دو اصل ایجاد اطمینان و ثبات قوانین بسیار مهم است. تجربه نشان داده همواره این دو اصل از سوی مسئولان نقض شده است.

وی بابیان اینکه قوانین مشارکت نباید قائم به فرد باشد، تأکید کرد: قوانین مشارکتی نباید با تغییر مدیران سیستم‌های دولتی دچار تحول شوند. در این صورت انبوه‌سازان می‌توانند با اطمینان خاطر وارد فعالیت‌های مشارکتی شوند.

به گفته نایب‌رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران برنامه ساخت و توسعه 400 هزار واحد مسکونی برآمده از جلسه‌های شورای مسکن وزیر راه و شهرسازی با معاونان بوده و کاملاً جنبه عملیاتی دارد و اگر در این خصوص مشوق‌های مطلوبی برای حضور توسعه‌گران در نظر گرفته شود، می‌توان انتظار داشت پروژه ساخت‌وساز 400 هزار واحد مسکونی برنامه موفقی خواهد بود. رهبر گفت: از آنجایی ‌که اجرای این برنامه کاملاً مشارکتی است، دولت مشکلی برای عرضه این واحدها به مقصد نهایی یعنی مصرف‌کننده واقعی ندارد. مسئولان نباید اشتباهات مسکن مهر را در این پروژه عظیم تکرار کنند. البته باید به خاطر داشت مسکن مهر به لحاظ بزرگی به‌اندازه‌ای بود که دچار غفلت‌های اساسی در تأمین زیرساخت و حتی ساخت‌وساز پایدار شد.

نایب‌رئیس کانون انبوه‌سازان استان تهران درنهایت گفت: مسئولان باید بدانند اگر زیرساخت‌های مشارکت به سود انبوه‌ساز یا توسعه گر نباشد، اعضای این صنف تمایلی برای حضور در این پروژه نخواهند داشت.

    درک برنامه وزیر راه و شهرسازی

همچنین فرشید پور حاجت،‌‌ دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان بابیان اینکه شایسته بود وزیر راه و شهرسازی قبل از اعلام خبر ساخت‌وساز 400 هزار واحد مسکونی نشستی با انبوه‌سازان داشته باشد،گفت: متأسفانه کانون سراسری انبوه‌سازان که از آن‌ها به ‌عنوان بازوی اجرایی و مشارکتی این پروژه یادشده اخبار و جزییات این برنامه را از رسانه‌ها دریافت کرده است.

وی گفت: برای مشارکت نیاز است، کانون سراسری انبوه‌سازان نشستی با شورای مسکن وزارت راه و شهرسازی داشته باشد تا بتواند به یک فهم مشترک در خصوص اجرای این برنامه داشته باشد.

پورحاجت بابیان اینکه علی‌رغم تأکیدات مسئولان در خصوص تولید مسکن، این مسئله اولویت اول وزیر راه و شهرسازی نیست، گفت: هم‌اکنون مشکلات سازمان نظام‌مهندسی به اولویت اصلی وزیر راه و شهرسازی مبدل شده و علی‌رغم نشست‌های متعدد تصمیم عاجل نیز در این خصوص گرفته نشده است، در حالی ‌که بدیهیات درخصوص نقش وزارت خانه در تعیین تکلیف شورای مرکزی مشخص و جایگاه وزیر نیز در قانون کاملاً شفاف است.

وی درنهایت گفت: هیچ‌کس منکر پتانسیل اجرایی بالای بخش خصوصی نیست؛ اما به‌یقین اگر این پروژه سودی برای بخش خصوصی نداشته باشد، هیچ سرمایه‌گذاری وارد این پروژه نخواهد شد.

    بانک ها و بحران مسکن

در همین راستا، عطا آیت اللهی، کارشناس مسکن بابیان اینکه برنامه موردنظرمی تواند دو بخش تولید و اقتصاد را به گردش درآورد، گفت: در حال حاضر با توجه به رشد جمعیت، کاهش اقتصاد خانوارها، تورم نرخ اجاره‌بها و همچنین رکود بازار ساخت‌وساز نیاز به ساخت و تولید مسکن داریم؛ اما این برنامه تولید مسکن باید به‌صورت جامع و کامل و با مشارکت صددرصدی بخش خصوصی انجام شود. وی گفت: همواره گفته‌شده اگر به دنبال موفقیت در طرح‌های مسکنی هستیم باید دولت و بخش‌هایی که بند نافشان به دولت متصل است، از چرخه تولید و توزیع مسکن کناره‌گیری کنند. تجربه نشان داده زمانی که فعالیت‌های خدماتی و مصرفی به بخش خصوصی محول شده کارها سالم‌تر و پاک‌تر ارائه‌شده است.

این کارشناس مسکن بابیان اینکه دولت می‌توانست با مشارکت و همراهی بخش خصوصی مسکن مهر را مقصد مقصود برساند، گفت: در حال حاضر 80 درصد از مردم سنگاپور در خانه‌هایی زندگی می‌کنند که دولت ساخته است و عمده آن‌ها قراردادهای 99 ساله اجاره به‌شرط تملیک دارند. این در حالی است که بخشی از واحدهای مسکن مهر ایران فاقد مشتری مصرفی است.

وی گفت: سنگاپور در ابتدا قصد ساخت مسکن برای اجاره به مردم محروم با نرخ پایین را داشت، اما پس از 4-5 سال طرح دیگری را پیش گرفت که طی آن، مسکن انبوه برای فروش به جمعیت‌های گسترده بنا می‌شد بنابراین دولت به‌سرعت به تصرف حداکثری زمین‌های کشور اقدام کرد و طرحی را آغاز کرد که هم‌اکنون سنگاپور را به یک شهرک بزرگ، شبیه کرده است. هم‌اکنون حدود یک‌میلیون واحد مسکونی دولت ساخته در سنگاپور وجود دارد که عمده آن‌ها در حدود 20 شهر جدید که اطراف پایتخت بناشده قرار دارند. هنوز هم هرساله دولت سنگاپور اقدام به فروش واحدهای جدید باقیمت پایین‌تر از بازار به خانواده‌هایی می‌کند که برای اولین بار اقدام به خرید خانه می‌کنند.

آیت اللهی گفت: اگر دولت به دنبال موفقیت در بخش مسکن است، باید به‌جز تولید مسکن، در اخذ مالیات از خانه‌های خالی و همچنین سوداگری نیز موفق عمل کند.

وی بابیان اینکه در حال حاضر برخی از بانک‌ها بیش از 400 تا هزار واحد مسکونی را بلوکه کرده‌اند تا در زمان مناسب به بازار عرضه کنند، گفت: سنگاپور به‌واسطه نظارت‌های دقیق و مبارزه با سوداگری در خانه‌دار کردن مردم به موفقیت رسیده است. در حال حاضر، سنگاپور بالاتر از بسیاری کشورهای اروپایی در رتبه هفتم از نظر پیشگیری از فساد اقتصادی ایستاده است. بدون تردید این سلامت اقتصادی امکان مدیریت مناسب هزینه‌ها، افزایش پس‌انداز فردی و ملی، توزیع مناسب پروژه‌های ساخت و واگذاری مسکن و از آن مهم‌تر اعتماد میان مردم و دولت در پروژه‌های بزرگ و زمان‌بر را فراهم ساخته است.

به گفته این کارشناس مسکن، تولید مسکن بدون نظارت دقیق در بخش‌های تولید، توزیع و عرضه ابتر است، گفت: گام‌های دولت در خصوص تولید مسکن برنامه شایسته‌ای است که باید به‌دقت به معرض مباحثه کارشناسان گذارده شود.

وی گفت: کشور یک‌بار به دلیل تولید نامناسب در مسکن مهر دچار صدمات بسیاری در بخش اقتصاد، بی‌اعتمادی مردم، شکست بخش خصوصی در همراهی و همیاری و همچنین هدر رفت سرمایه شده است.

آیت اللهی گفت: بخش عظیمی از این نا به سامانی‌ها به دلیل سوء‌ مدیریت است مثلاً جلوگیری نکردن از احتکار  مسکن؛ اکنون حدود 3 میلیون خانه خالی وجود دارد اما دولت مالیات این خانه‌ها را نمی‌گیرد و علاقه‌ای به شناسایی آن‌ها نیز ندارد. در ثانی دولت برنامه‌ای در مقابل سوداگران و افزایش‌دهندگان قیمت مسکن و اجاره را ندارد.

وی درنهایت گفت: در حال حاضر حضور بانک‌ها در بخش احتکار مسکن بیانگر ناتوانایی و شکست دولت در حوزه حذف سوداگران است.