مولفه‌های موثر بر افزایش تعداد مسکن ساخته شده در کشور، بیشتر از آنکه وابسته به آمار باشند،
محمدعلی مهری
کارشناس ارشد شهرسازی
سال قبل به دلیل پیشی گرفتن عرضه از تقاضا، رکود نسبی در بازار مسکن ایجاد شد؛ بطوری‌که صاحبان املاک تمام تلاش و هم و غم‌شان را برای یافتن مشتری به کار بردند. این موضوع باعث ایجاد فضای رقابتی محسوسی شده و فروشندگان به صورت مناقصه سعی در فروش مال خود و تبدیل آن به پول دارند. در چنین فضایی سازندگان به چهار علت کاهش شدید تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری، افزایش خانه‌های خالی طی سال‌های اخیر، طولانی شدن پرسه تکمیل واحدهای مسکونی به علت رشد نرخ تورم و رکود بازار مسکن، برای شروع پروژه‌های جدید بی‌انگیزه شدند. به همین دلیل، در طی سال‌های اخیر صدور پروانه با کمترین تقاضاها مواجه شد تا حدی که این پروانه‌ها در طی ماه‌های اخیر در اکثر شهرها به پایین‌ترین سطح خود رسید.
از تابستان بازار مسکن همراه با نوسانات ارز، طلا و خودرو در مقطعی کوتاه با رشد قیمت مواجه شد؛ و از آنجا که متأسفانه در مملکت ما شایعات و ترس از وعده گران شدن کالاها در آینده همواره بیشترین اثر‌گذاری در ترغیب مردم و افزایش قیمت‌ها را دارد و عموم شهروندان در زمان تورم بیشتر به سمت خرید کالاها روانه می‌شوند، قیمت‌ها به حداکثر رسید. البته خیلی سریع این التهاب در بازار مسکن فروکش کرد و قیمت‌ها به صورت رسمی در همان نقطه از مدار ایستا مانده است و در حال حاضر، برخی از مالکان به خصوص در شهرهای کوچک برای رسیدن به سرمایه‌های بلوکه شده خود تخفیف‌های متعددی را به مشتریان ارایه می‌دهند و قیمت معاملات به سرانجام رسیده دقیقا همانند نرخ سال 96 است.
با توجه به اینکه در این بازه زمانی کوتاه، رونق طوری نبود که مجالی مجدد برای سازندگان پیش بیاید و آنها پس از اخذ پروانه و مقدمات ساخت وساز به دنبال ساخت واحدهای جدید باشند. از طرفی گرانی مصالح ساختمانی بارقه‌های امید برای به صرفه بودن ساخت وساز را با یأس همراه کرد، ولی باز عده‌ای به سراغ اخذ پروانه برای ساخت وسازهای جدید رفتند.
اگرچه طبق آمار اعلامی برخی از متولیان امر از افزایش صدور پروانه در مقایسه با سال گذشته حکایت دارد ولی صرفا این مجوزها به معنای افزایش ساخت در مقایسه با سال قبل نبوده و خیلی از آنها با توجه به مسکوت ماندن بازار و کاهش تقاضا، و همچنین گران ماندن مصالح همچنان در مرحله تشکیل پرونده یا مجوز بدون اجرا مانده است و سازندگان همچنان منتظر تعدیل قیمت‌ها یا تعدیل شرایط اقتصادی برای ساخت و ساز هستند.
به هر حال، لزوما افزایش صدور پروانه در این شرایط اقتصادی در مقایسه با سال گذشته صرفا ناشی از رونق کوتاه‌مدت چند ماه قبل بوده و به نوعی چشم طمع سازندگان بر تغییرات و جهش‌های بازار برای رونق مجدد و پدید آمدن شرایط مشابه نامُتعادل چند وقت پیش است.
در واقع به نوعی سناریویی برای پیش فروش واحدها و تامین منابع مالی ساخت آنها از حساب پیش خریداران است. پُر مُسلم است که در این گرانی بازار مصالح و کاهش تقاضا، سازندگان ریسک هزینه و مدت زمان نامشخص و خواب سرمایه خود تا زمان رونق مجدد را نمی‌پذیرند و این مجوزات اخذ شده به نوعی کوپنی آماده برای کمین در انتظار جهش‌های احتمالی و در پس آن بازار داغ شایعات است.
بنابراین با فرض درست این احتمال برای تحویل شدن به موقع واحدها و تعهدات سازندگان، اخذ و ارایه قراردادهای مستحکم و با پشتوانه قوی‌تر حقوقی ضرورت دارد تا به نحوی از مغبون شدن خریداران و الزام به تعهد سازندگان در تحویل به موقع در زمان مقرر توافق و تعیین شده شبهه‌ای ایجاد نشود.اما به هر حال، باید دولت یک‌بار برای همیشه مشکل بازار مسکن را اصلاح کند و در این میان، مهم‌ترین توصیه آن است که دولت و مجلس قوانینی را وضع کنند که از سوداگری در حوزه مسکن و ساخت وساز و افزایش قیمت‌ها جلوگیری شود، از جمله محدودیت در خرید و فروش مسکن از نظر تعداد و امکان معامله ملک در یک سال تا خواهان واقعی عقب نمانده و بتواند در آرامش به خرید و سرمایه‌گذاری در بانک‌های عامل جهت اخذ تسهیلات اقدام نماید نه اینکه تا دوره اعطای تسهیلات بانکی برسد و قیمت مسکن مطلوبش با نظام سوداگری افزایش جهشی داشته باشد و رفته رفته دست بسیاری از متقاضیان از خرید ملک کوتاه شود. همچنین نیاز است راهکار جدی برای حضور غیر حرفه ای‌ها در بخش ساخت وساز نیز اعمال شود. چرا که در زمان سوداگری همواره حضور افراد متفرقه برای دستیابی به سودهای کلان در امرساخت وساز به علت عدم نظارت دقیق اجتناب ناپذیر است.
در صورتی که دولت بتواند مسکن را از یک کالای تجاری و سرمایه‌ای خارج کرده و به عنوان یک کالای مصرفی به دست متقاضیان واقعی برساند، بازار سوداگری در این بخش از بین رفته و سرمایه‌های بخش خصوصی و حتی دولتی به جای خرید و احتکار ملک و مسکن به سوی تولید مولد و اشتغالزا سر ریز می‌شود و به تبع آن فضای سوداگری در اقتصاد مسکن نیز به‌شدت کاهش می‌یابد.
