پایان تعلیق سه ساله اخذ مالیات ازخانه‌های خالی

روز گذشته یک مقام مسوول از مکاتبات میان وزارت راه و دستگاه‌های دیگر برای تکمیل سامانه املاک و اسکان خبر داد. طرحی که بیش از سه سال از تصویب آن می‌گذرد و به موجب آن قرار است از خانه‌های خالی سطح کشور با اتخاذ شرایطی مالیات دریافت شود. با این حال اکنون به نظر می‌رسد که با توجه به مشکل دولت در تامین هزینه‌های خود، تعجیل در این طرح در دستور کار قرار گرفته است. طرحی که بسیاری از کارشناسان می‌گویند تعلل دولت در اجرای آن اشتباه بود چرا که هم به کاهش قیمت مسکن کمک می‌کند، هم قیمت خانه را کاهش می‌دهد و هم درآمد دولت را افزایش می‌دهد.به گزارش تعادل، بحث سامانه املاک و اسکان از چند سال پیش در وزارت راه و شهرسازی مطرح شد اما هر بار عملیاتی کردن آن به بعد موکول شد. از مرداد ماه 1395 بنا شد با ایجاد این سامانه، مالیات‌گیری از خانه‌های خالی آغاز شود و وزارت راه و شهرسازی نیز به عنوان متولی چنین اقدامی تعیین شد ولی در زمان تصدی عباس آخوندی بر این وزارتخانه، این موضوع مسکوت باقی ماند. اکنون در شرایطی که میزان فشار بر اقتصاد کشور افزایش یافته و دولت باید راه‌هایی را برای کسب منابع بیابد تا کاهش درآمدهای نفتی خود را جبران کند، مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن از پیگیری‌های مربوط به این پروژه خبر می‌دهد.علی نبیان، مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن، در نشست خبری در حاشیه نخستین نمایشگاه مسکن، شهرسازی و بازآفرینی شهری اظهار کرد: سامانه املاک و اسکان در حال پیگیری است. هم‌اکنون مکاتباتی در این خصوص انجام شده اما تکمیل این سامانه نیاز به اتصال دستگاه‌های دیگری دارد که در معاونت‌های وزارت راه و شهرسازی دنبال می‌شود.

   دو میلیون و 600 هزار خانه خالی در کشور

بازار مسکن از دیرباز یک بازار امن برای سرمایه‌گذاری شناخته می‌شد، زیرا تقاضای رو به افزایش برای آن به ویژه در کلان‌شهرها به دلیل نرخ بالای مهاجرت همواره بالا بود. این میان قیمت مسکن همواره روند صعودی داشت به گونه‌ای که در دو دهه گذشته حداقل چند صد درصد بر قیمت واحد مسکونی افزوده شده و به همین دلیل بخش مهمی از سرمایه‌گذاری‌های ایران در این بخش بوده است. در مقابل روند افزایشی قیمت مسکن سبب شد تا به تدریج فاصله میان قیمت مسکن و درآمد در جامعه افزایش یابد و به تدریج این بازار هم وارد مرحله رکود تورمی شود. رکود تورمی بازار مسکن از اوایل دهه 90 آغاز شد و در سال گذشته امیدواری‌ها نسبت به خروج از رکود این بخش افزایش یافت ولی افزایش ناگهانی قیمت آن در یک سال گذشته رونق را از دسترس دور کرد. برخی آمارها از تورم نقطه به نقطه بیش از 80 درصدی این بخش خبر می‌دهد.این میان برخی از مالکان ترجیح دادند بدون آنکه واحد مسکونی اضافی خود را بفروشند یا اجاره دهند، آن را خالی نگه دارند. این رویه علاوه بر اینکه عرضه را کاهش می‌دهد اجازه کاهش قیمت را هم سلب می‌کند. در کنار این، چنانچه عزم جدی برای مقابله با سوداگری در بازار مسکن وجود داشته باشد چاره‌ای جز اخذ مالیات باقی نمی‌ماند. به گفته یک کارشناس اقتصادی دلیل این امر به لوکس بودن این واحدها برمی‌گردد و سازندگان ترجیح می‌دهند تا زمانی‌که این واحدها به قیمت دلخواه آنها به فروش نمی‌رود، خالی باقی بماند و از اجاره آن نیز خودداری می‌کنند.

   درآمد 10 هزار میلیارد تومانی طرح

تعداد خانه‌های خالی در کل کشور به شکل قابل توجهی رو به ازدیاد است. همچنانکه بررسی وضعیت خانه‌های خالی در سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ نشان می‌دهد که نرخ واقعی خانه‌های خالی طی این ۱۰ سال به طرز چشمگیری افزایش یافته است. همچنانکه نرخ خانه‌های خالی کشور از رقم ۴.۲ درصد در سال ۱۳۸۵ (حدود ۶۳۳ هزار واحد خالی) به ۸.۳ درصد در سال ۱۳۹۰ (حدود ۱.۶ میلیون واحد خالی) و ۱۱.۳ درصد در سال ۱۳۹۵ (حدود ۲.۶ میلیون واحد خالی) رسیده است.تجربه کشورهای پیش‌رو در اخذ مالیات بر خانه‌های خالی همانند انگلستان، اسکاتلند، فرانسه و امریکا در استفاده از این ابزار مالیاتی نشان می‌دهد که این کشورها در کنترل این بخش از تقاضای سوداگرانه بازار مسکن عملکرد مثبتی داشته‌اند. بطوری که این کشورها دارای نرخ خانه‌های خالی پایین‌تری نسبت به کشورهای فاقد این ابزار هستند. برای مثال کشورهای انگلستان و اسکاتلند از پایین‌ترین نرخ خانه‌های خالی در بین کشورهای اروپایی (معادل ۳ درصد) برخوردارند. همچنین کشور فرانسه نیز با نرخ خانه‌های خالی معادل هفت درصد دارای نرخی پایین‌تر از متوسط کشورهای اروپایی مذکور هستند.گرچه دریافت مالیات از خانه‌های خالی شرایطی دارد و طبعا مشمول همه خانه‌ها نخواهد شد ولی بررسی‌ها نشان می‌دهد چنانچه از هر واحد خالی بطور میانگین چهار میلیون تومان مالیات اخذ شود، سالانه رقمی بیش از 10 هزار میلیارد تومان منابع جذب دولت می‌شود. این درحالی است که برای بودجه سال آینده پیش‌بینی درآمدهای حاصل از فروش نفت به حدود 142 هزار میلیارد تومان می‌رسد و دولت می‌تواند به راحتی و تنها با راه‌اندازی یک سامانه چند هزار میلیارد تومان درآمد اضافه جذب کند و از این راه بتواند هزینه‌های خود را تامین کند. البته برخی کارشناسان چنین اقدامی را تایید نمی‌کنند چرا که باور دارند بخش‌های دیگری در اقتصاد کشور وجود دارد که اخذ مالیات از آنها آسان‌تر است ولی به دلیل منافع برخی ذی نفعان طرح‌های مربوط به آنها امکان اجرا شدن پیدا نمی‌کند.

   پایه‌های مالیاتی آسان‌تر رها شده‌اند

در همین رابطه وحید شقاقی، کارشناس اقتصادی به تعادل گفت: در حوزه مالیات، پایه‌های مالیاتی به مراتب سهل‌الوصول‌تری از مالیات بر خانه‌های خالی وجود دارد، به بیان دیگر در اقتصاد ایران مالیات از بخش‌هایی چون عایدی سرمایه اخذ نمی‌شود و حتی دولتی‌ها هنگامی که بحث اخذ مالیات از خانه‌های خالی مطرح شد، به این مساله اشاره کردند. از قضا مسوولان دولتی درست می‌گفتند زیرا اخذ مالیات از خانه‌های خالی بدون گرفتن مالیات عایدی سرمایه کاری ناقص و کم فایده است.او ادامه داد: از سوی دیگر مالیات بر ثروت، مجموع درآمد خانوار و پایه‌های دیگر مالیاتی وجود دارند که هنوز با وجود بیش از یک دهه بحث، هنوز جدی گرفته نشده‌اند. به عبارت ساده‌تر پایه‌های مالیاتی بکری در اقتصاد ایران وجود دارد که زیرساخت‌های آن نیز هم‌اکنون فراهم است و دولت می‌تواند با اخذ مالیات از این بخش‌ها و تکمیل تدریجی زیر ساخت دیگر بخش‌ها، به مرور پایه‌های مالیاتی خود را گسترش دهد و کاری کند که هر کس سوددهی دارد، مالیات بپردازد.این کارشناس اقتصادی با اشاره به بحث مالیات بر خانه‌های خالی ادامه داد: در یک بره‌های این بحث مطرح شد و آمارها هم از وجود دو و نیم میلیون خانه خالی که اغلب در تهران بودند خبر می‌داد. ارزش این واحدهای مسکونی چند صد هزار میلیارد تومان است و بلوکه شدن آن در بخش مسکن نگران‌کننده بود. این در حالی است که بیشتر مالکان این واحدهای مسکونی افراد خاص و بانک‌هایی هستند که در مقطعی اقدام به سرمایه‌گذاری در این بخش کرده بودند. هواداران اخذ مالیات از خانه‌های خالی استدلال می‌کنند که بلا استفاده ماندن این حجم از سرمایه‌ها برای اقتصاد ایران زیان‌آور است و باید راهی برای به حرکت درآوردن آنها یافت. البته این حرف کاملا درست است و دولت هم باید پیگیر این مساله باشد ولی مشکل اصلی در این بخش مربوط به شناسایی دقیق و درست این واحدهای مسکونی است.وی گفت: این میان ممکن است هزینه شناسایی بیش از درآمدهای مالیاتی حاصله باشد و به همین دلیل من معتقدم چنین اقدامی اصلا کار آسانی نیست. متاسفانه بخش‌های دیگری که باید مالیات‌گیری از آنها انجام شود، با وجود تصویب قوانین هم مورد بی‌توجهی قرار می‌گیرند و کسی نیست که پیگیر چنین اقداماتی باشد. به هر حال کسی نمی‌تواند از مالیات گرفتن از خانه‌های خالی انتقاد کند چون کار درستی است اما به هر حال بخش‌های آسان‌تری هم وجود دارند.

   خانه‌های خالی، واحدهای لوکس هستند

شقاقی در پاسخ به سوالی درباره چرایی عدم پیگیری اخذ مالیات از بخش‌های به زعم او سهل‌الوصول‌تر، پاسخ داد: دلیل آن مشخص است؛ ذی نفعان قدرتمند ان بخش‌ها و توانایی آنها در تصمیم‌گیری‌های کشور باعث می‌شود قوانین بخش‌های دیگر به صورت کامل تصویب نشوند. مثلا شما تصور کنید اراده‌ای برای اخذ مالیات از سود سپرده‌های بانکی وجود داشته باشد، با توجه به آخرین خبرها در سال گذشته نزدیک به 250 هزار میلیارد تومان سود سپرده پرداخت شد که اگر دولت قصد داشت 10 درصد آن را به عنوان مالیات بگیرد، به رقم 25 هزار میلیارد تومان می‌رسید. حال آنکه شناسایی این بخش بسیار آسان بود و با کمک بانک‌ها به راحتی می‌شد به چنین اطلاعاتی دست یافت. یا در بخش مالیات بر مصرف تصاعدی بنزین هم زیرساخت‌های کافی وجود دارد و دولت به راحتی می‌توانست برای خود درآمدزایی کند. به نظر من این پروژه‌ها پیش نرفت چون قدرتمندانی مخالفش بودند. در بخش مالیات بر خانه‌های خالی نیز کمبود زیرساخت‌ها مانع شده و تاکنون با وجود گذشت دو سال و نیم از اجرای آن خبری نیست.شقاقی در رابطه با خانه‌های خالی موجود در کشور گفت: خانه‌های خالی در ایران، عمدتا خانه‌هایی با متراژ بالا هستند که در محله‌های بالاشهر ساخته شدند و به همین دلیل هم ارزش سرمایه‌ای زیادی دارند و هم قابلیت عرضه شدن به عموم مردم را ندارد و به همین دلیل صاحبان آنها ترجیح دادند خالی باقی بماند. به بیان دیگر حتی مالکان این واحدها نسبت به اجاره آنها نیز اقدام نمی‌کنند. بانک‌ها نیز در اواخر دهه 80 شمسی وارد این بخش شدند و به تدریج تعداد خانه‌های لوکس بیش از نیاز و قدرت خرید مردم شد و سازندگان هم چون نتوانستند این واحدها را به قیمت دلخواه عرضه کنند، ترجیح دادند آنها را خالی بگذارند.او در رابطه با سوداگری در بخش مسکن توضیح داد: مالیات بر عایدی سرمایه بر مسکن می‌تواند تاثیرات بیشتری را در برابر سوداگری داشته باشد. هر چند نباید فراموش کنیم اخذ مالیات از یک بخش نباید به‌گونه‌ای باشد که سرمایه‌ها به سمت بخش‌های دیگر سرازیر شوند و اثرات منفی از خود به جای گذارند.